Решение № 2А-995/2021 2А-995/2021~М-939/2021 М-939/2021 от 26 июля 2021 г. по делу № 2А-995/2021

Дело № 2а-995/2021


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2021 года г.Спасск-Дальний

Приморского края

Спасский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Миначёвой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Токаревой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению администрации городского округа Спасск-Дальний об оспаривании отказа Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: здание склада мокрого хранения соли, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым №,

У С Т А Н О В И Л :

Представитель администрации городского округа Спасск-Дальний по доверенности ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ администрация городского округа Спасск-Дальний обратилась в Спасский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: здание склада мокрого хранения соли, расположенное по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ администрацией получено уведомление о приостановлении регистрации до ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием заявления продавца – ОАО «Спасский литейно-механический завод». ДД.ММ.ГГГГ администрацией получено уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в отношении указанного объекта недвижимости, в связи с отсутствием заявления продавца имущества - ОАО «Спасский литейно-механический завод».

Указанный отказ, по мнению администрации ГО Спасск-Дальний, является незаконным и необоснованным в силу нижеследующего.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Спасский литейно-механический завод» (Продавец) и Администрацией муниципального образования <адрес> (Покупатель) заключен договор № купли-продажи недвижимости: котельная со всеми вспомогательными сооружениями и оборудованием (приложение к договору №), куда входит, в том числе, и здание склада мокрого хранения соли. Указанный договор не оспорен и не признан недействительным. Приобретенное по договору купли-продажи здание склада мокрого хранения соли включено в реестр муниципальной собственности. По указанному договору продавец передал покупателю указанное недвижимое имущество, а покупатель оплатил приобретенное по договору купли-продажи № недвижимое имущество. Объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №. Переход права собственности на объект недвижимости до настоящего времени в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Учитывая, что ОАО «Спасский литейно-механический завод» ДД.ММ.ГГГГ ликвидирован и не обладает правоспособностью и дееспособностью, не может обратиться в Росреестр с заявлением, как это предусмотрено ст.15 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, в связи с его ликвидацией, в таком случае единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения.

Отказ Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества препятствует осуществлению администрацией городского округа Спасск-Дальний прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом, приобретенным по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи сторонами исполнен, право собственности на недвижимое имущество никем не оспорено, переданное имущество поставлено на кадастровый учет и внесено в реестр муниципальной собственности, просит признать отказ Спасского межмуниципального отдела Управления Росреестра в проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: здание склада мокрого хранения соли, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым № от ОАО «Спасский литейно-механический завод» к администрации городского округа Спасск-Дальний – незаконным; обязать Спасский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес> осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости, и рассмотреть дело в отсутствии представителя истца.

Суд, руководствуясь ч.6 ст.226 КАС РФ, рассмотрел дело в его отсутствие, поскольку явка административного истца в судебное заседание не признана судом обязательной.

Административный ответчик в лице Спасского межмуниципального отдела Росреестра по <адрес>, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не проинформировал, письменный отзыв суду не представил, об отложении слушания по делу не ходатайствовал. Учитывая, что явка административного ответчика не признана судом обязательной, суд счёл возможным и необходимым рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика.

Административный соответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по доверенности ФИО2, надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в представленном суду письменном возражении просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме в силу нижеследующего:

Администрация городского округа Спасск-Дальний обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект, представив при этом договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. После проведения Управлением правовой экспертизы представленных документов, было установлено, что в соответствии с п.3 ч.3 ст.15 ФЗ №, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора.

В орган регистрации поступило заявление о государственной регистрации прав собственности от администрации, тогда как государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. Заявление второй стороны по договору купли-продажи от представителя ОАО «Спасский литейно-механический завод» на регистрацию перехода права представлено не было, в связи с чем, Управлением было принято решение о приостановлении государственной регистрации, в последующем в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации Управлением в соответствии с положением ст.27 Федерального закона № 218-ФЗ принято решение об отказе в государственной регистрации.

Кроме того, документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образцов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами РФ уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе (ст.21 Федерального закона №). Однако, представленные на государственную регистрацию документы не подписаны ЭЦП правоотчуждателя.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст.218 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1 ст.131 ГК РФ).

Федеральным законом № 218-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения стороны за государственной регистрацией права собственности, порядок государственной регистрации на основании заявления только одной стороны в случае ликвидации второй стороны не был урегулирован.

Управление считает, что отсутствуют как процессуальные, так и материальные основания для удовлетворения заявленных требований.

Просит рассмотреть заявление без участия представителя Управления в связи с занятостью и отдаленностью места нахождения.

Суд, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, материалы исполнительного производства, считает, что требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

Так, в ч.2 ст.46 Конституции Российской Федерации закреплено, что решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Возможность оспаривания решений, действий (бездействия) должностных лиц органов государственной власти предусмотрена также ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

По смыслу положений статьи 227 КАС Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

То есть государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

Частью 1 статьи 14 названного Федерального закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно статье 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Государственная регистрация перехода права собственности может быть приостановлена на основании пунктов 4 и 5 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", в соответствии с которыми осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае: право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом; если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Судом установлено, что на основании уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Спасский межмуниципальный отдел Управления Россреестра по <адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ № №, администрация городского округа Спасск-Дальний в лице главы Б.А.К., уведомлена о приостановлении на основании пункта 5 части 1 статьи 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №, документы на который были представлены с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлено заявление о переходе права собственности одной из сторон договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, от продавца – ОАО «Спасский литейно-механический завод».

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором было отказано в государственной регистрации прав на основании ст.27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с истечением срока приостановлении государственной регистрации и неустранением причин, препятствующих проведению государственной регистрации права собственности.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что у административного ответчика отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий, в силу нижеследующего:

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Спасский литейно-механический завод» (Продавец) и администрацией муниципального образования <адрес> (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости – котельной со всеми вспомогательными сооружениями и оборудованием, расположенной по адресу: <адрес>, в которую согласно приложению № к указанному договору входит в том числе, здание склада мокрого хранения соли.

Отчуждаемый объект недвижимости продан за СУММА 1., из которых СУММА 3. покупатель уплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а оставшуюся сумму СУММА 2. покупатель уплачивает равными долями ежемесячно в период с ДД.ММ.ГГГГ года, не позднее 15-го числа каждого месяца (п.2 Договора).

В договоре стороны подтвердили, что отчуждаемый объект недвижимости не заложен, не сдан в аренду, не передан бесплатно во временное пользование, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не стоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, а также сервитутом не является. Объект недвижимости является свободным от прав третьих лиц. (п.7.1 Договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости здание склада мокрого хранения соли, объёмом 308 куб.м., расположенное по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового №.

В соответствии с выпиской из реестра муниципальных объектов недвижимости городского округа Спасск-Дальний № от ДД.ММ.ГГГГ, сооружение - склад мокрого хранения соли, объёмом 308 куб.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, включен в реестр муниципальной собственности ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, деятельность ОАО "Спасский литейно-механический завод" прекращена ДД.ММ.ГГГГ в связи с ликвидацией юридического лица по решению суда.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд в соответствии с главой 22 Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 N 21-ФЗ, которой установлены особенности производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Проверяя наличие исполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

В подтверждение произведенной оплаты по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского округа Спасск-Дальний в материалы дела представлены акт приема-передачи и справки по исполнению бюджета муниципального образования <адрес> за ДД.ММ.ГГГГ годы, согласно которым подтверждается оплата административным истцом по указанному договору.

При этом суд учитывает, что договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ содержит отметки Управления Росреестра по <адрес> о регистрации им ДД.ММ.ГГГГ и выдаче свидетельств о государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса котельной ОАО «Спасский литейно-механический завод», в единый комплекс которого входит, в том числе, и здание склада мокрого хранения соли, в регистрации перехода права собственности на которое, административному истцу было отказано.

Кроме того, на основании долгосрочного договора аренды недвижимого имущества № (котельная №) от ДД.ММ.ГГГГ администрация городского округа Спасск-Дальний передала во временное владение и пользование КГУП «Примтеплоэнерго» недвижимое имущество, в которое согласно перечню (Приложение №) входит в том числе «здание склада мокрого хранения соли».

Таким образом, административный истец с 2001 года фактически пользуется приобретенным по договору купли-продажи спорным помещением, после подписания договора купли-продажи, недвижимое имущество было включено в реестр муниципальных объектов недвижимости городского округа Спасск-Дальний, в ДД.ММ.ГГГГ году произведен государственный кадастровый учет объекта недвижимости, распорядился приобретенным по договору купли-продажи недвижимым имуществом, заключив долгосрочный договор аренды, при этом продавец, либо иные лица права администрации городского округа Спасск-Дальний на данное имущество не оспаривали, что свидетельствует о фактическом исполнении сторонами условий договора.

Административный ответчик не ссылается на наличие притязаний со стороны других лиц на объект недвижимости - здание склада мокрого хранения соли, объёмом 308 куб.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации; покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что оспариваемое уведомление иных оснований для отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не содержит, суд приходит к выводу, что отказ Спасского межмуниципального отдела Управления Росреестра не может быть признан законным и обоснованным, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.227 КАС РФ, суд,-

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление администрации городского округа Спасск-Дальний – удовлетворить.

Признать незаконным решение от ДД.ММ.ГГГГ Спасского межмуниципального отдела Управления Росреестра по <адрес> об отказе государственной регистрации прав администрации городского округа Спасск-Дальний в отношении объекта недвижимости – здания склада мокрого хранения соли, объёмом 308 куб.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Возложить на административного ответчика в лице Спасского межмуниципального отдела Управления Росреестра по <адрес> обязанность устранить допущенное нарушение прав администрации городского округа Спасск-Дальний, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости здание склада мокрого хранения соли, объёмом 308 куб.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца с подачей жалобы через Спасский районный суд.

Судья Т.В.Миначёва