Решение № 2-3106/2025 2-552/2026 2-552/2026(2-3106/2025;)~М-2570/2025 М-2570/2025 от 23 марта 2026 г. по делу № 2-3106/2025

№ (2-3106/2025)

44RS0№-12


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2026 года ...

Ленинский районный суд ... в составе председательствующего судьи Орлик А.Ю., при секретаре Кузнецове Д.С., с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, представителя администрации ... и Управления муниципальным жилищным фондом администрации ... по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к администрации ... об оспаривании рыночной стоимости квартиры, об обязании внести изменение в соглашение,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к Администрации ..., в котором просит признать недостоверным размер рыночной стоимости принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: ..., определенный в отчете об оценке № ООО «Оценка Валерия»; установить рыночную стоимость квартиры в размере 3 400 000 рублей; обязать Администрацию ... внести изменения в п. 1.2 проекта «Соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., городской округ ..., 58, и жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., городской округ ...», указав размер возмещения за изымаемые объекты в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование иска указала, что является собственником указанной квартиры. Постановлением Администрации ... № от dd/mm/yy дом признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд ответчиком принято решение об изъятии жилого помещения. Истцу направлен проект соглашения об изъятии, согласно которому размер возмещения определен в размере 3 396 000 рублей на основании отчета ООО «Оценка Валерия». Истец полагает, что отчетная стоимость квартиры (<данные изъяты> рублей) существенно занижена, поскольку, согласно сведениям с сайта объявлений «Авито», рыночная стоимость аналогичных квартир составляет не менее 3 400 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО4 и её представитель по устному ходатайству ФИО2 поддержали исковые требования, пояснили, что не согласны с отчетом оценщика, считают цену несправедливой. Ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявляли, указав, что представленных скриншотов с сайта объявлений достаточно для подтверждения своей позиции. Также ФИО2 указал, что администрация не предоставляет документы, решения не принимаются, а процесс расселения затягивается. Сослался на информацию от директора «С.» о том, что расселение данного дома не является приоритетом. В обоснование требований о признании стоимости в <данные изъяты> рублей недостоверной и установлении стоимости в <данные изъяты> рублей представитель ссылался на анализ рынка (скриншоты с «Авито»), утверждая, что цены на вторичном рынке выше, и за эту сумму невозможно приобрести благоустроенное жилье (не общежитие).

Представитель ответчика Администрации ..., третьего лица Управления муниципальным жилищным фондом Администрации ... ФИО3 иск не признала, указала, что истек срок актуальности старой оценки (6 месяцев), на которой истец основывал свои доводы о заниженной стоимости. Пояснила, что вышло новое постановление об изъятии от dd/mm/yy и доставленное истцу dd/mm/yy, в связи с чем старая оценка утратила силу. Также сообщила, что в настоящее время З. («С.») в порядке очередности проводится новая оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения. Сроки завершения оценки не определены (могут занять от месяца до полугода). При этом истец, оспаривая рыночную стоимость, не предоставил альтернативного отчета об оценке (своей экспертизы), а ссылается лишь на субъективное мнение и скриншоты с сайтов объявлений. Пояснила, что после получения новой оценки истцу будет направлено новое соглашение об изъятии с новой суммой возмещения.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ФИО4, согласно выписке из ЕГРН, является собственником квартиры, расположенной по адресу: ....

Постановлением № от dd/mm/yy Администрации ... многоквартирный дом, расположенный по адресу: ...-7-я, ..., признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В материалы дела представлен договор о развитии застроенной территории от dd/mm/yy, заключенный между муниципальным образованием «...» в лице Управления имущественных и земельных отношений Администрации города (выступающим в роли «Администрации») и обществом с ограниченной ответственностью «С.» (выступающим в роли «З.»). Документ определяет порядок комплексного освоения земельного участка общей площадью <данные изъяты> га, расположенного в границах улиц Ленина, <данные изъяты> в городе Костроме.

В договоре приведен перечень объектов, попадающих под действие соглашения. Всего перечислено 43 адреса, которые разделены на две категории: аварийные и подлежащие сносу и объекты, не соответствующие градостроительному регламенту, в том числе ..., 58. Стоимость права на заключение данного договора была определена по итогам аукциона (протокол от dd/mm/yy) и составила 1 626 000 рублей. Основанием для заключения договора послужили соответствующие постановления Администрации ... от 2015 и 2016 годов о развитии данной территории и проведении аукциона.

На основании постановления Администрации ... № от dd/mm/yy, в рамках исполнения договора о развитии застроенной территории, заключенного с З. ООО «С.» в 2017 году, многоквартирный дом по адресу ... был признан аварийным и подлежащим сносу, администрация постановила изъять для муниципальных нужд: земельный участок под этим домом; 7 жилых помещений в нем (квартиры и комнаты), находящихся в частной собственности. Администрация обязана заключить с собственниками соглашения об изъятии, а З. («С.») - определить размер возмещения за изымаемое имущество. Постановление действует в течение трех лет со дня подписания.

Согласно отчету N? 50026 от dd/mm/yy, выполненному по заказу ООО Специализированный З. «С.» ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость размера возмещения за изымаемую 3-комнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную по адресу: ...., составила <данные изъяты> рублей. В указанную сумму включены: рыночная стоимость самой квартиры (1 892 897 руб.); стоимость доли в земельном участке (<данные изъяты> руб.); компенсация за непроизведенный капитальный ремонт <данные изъяты> руб.); убытки, связанные с изъятием (<данные изъяты> руб.).

В адрес истца было направлено соглашение об изьятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., городской округ ..., 58, и жилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: Российская Федерация, ..., городской округ ....

Предмет соглашения: изъятие у собственника квартиры (..., площадью 58,7 кв. м) и соответствующей доли в земельном участке под многоквартирным домом.

Размер возмещения составил <данные изъяты> рублей, который определен на основании отчета оценщика ООО «Оценка Валерия» от dd/mm/yy.

Порядок выплаты определен в п. 2 соглашения, согласно которому выплата З. правообладателю возмещения в размере 1 500 000 руб. происходит в течение 90 дней с даты заключения соглашения (п. 2.1.1); 1 896 000 руб. - в течение 90 дней с даты перехода права собственности на объекты к Администрации (п. 2.1.2).

Обязанности собственника предусмотрены п. 3 соглашения: освободить помещение и сняться с регистрационного учета; погасить задолженность по ЖКУ; за свой счет снять обременения (аресты, запреты) в течение пяти дней после первой выплаты.

Ответственность - за нарушение сроков собственник уплачивает штраф в размере <данные изъяты> рублей за каждое неисполненное обязательство (п. 4.3).Согласно Постановлению Администрации ... № от dd/mm/yy, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в ... издан в рамках реализации договора о развитии застроенной территории от dd/mm/yy, заключенного с З. ООО «С.», а также на основании более раннего постановления 2018 года о признании указанного многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Изъятию подлежат: земельный участок площадью 804 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный под домом; шесть жилых помещений в этом доме (..., 5, 6, а также комнаты № и 8 в ...). Управление муниципальным жилищным фондом обязано заключить с собственниками соглашения об изъятии, а З. «С.» - обеспечить определение размера возмещения за изымаемое имущество. Постановление вступает в силу со дня подписания и действует в течение трех лет.

В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу ст. 12 Федерального закона от dd/mm/yy № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Бремя доказывания недостоверности отчета об оценке или иной величины рыночной стоимости возлагается на лицо, оспаривающее такую стоимость (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец в обоснование своих требований ссылается на скриншоты с сайта объявлений «Авито» о ценах предложений на аналогичные квартиры. Вместе с тем, суд критически относится к данным доказательствам по следующим основаниям.

Цены предложения на вторичном рынке недвижимости (публичные оферты) отличаются от рыночной стоимости, определяемой в соответствии с Федеральными стандартами оценки. Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, и учитывает индивидуальные характеристики объекта, его состояние, а также различные подходы. Скриншоты с «Авито» не являются надлежащим доказательством рыночной стоимости, поскольку не содержат сведений о цене сделок (реальных покупок), а отражают лишь цену спроса (оферты), которая, как правило, превышает рыночную стоимость, а также не учитывают индивидуальные особенности конкретной квартиры истца (год постройки дома, износ, состояние).

Кроме того, истец, оспаривая отчет ООО «<данные изъяты>», не воспользовался правом, предусмотренным ст. 79 ГПК РФ, и не заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы. Представитель истца в судебном заседании возражал против проведения экспертизы, настаивая на достаточности представленных им распечаток с интернет-сайтов. В силу принципа состязательности гражданского судопроизводства (ст. 12 ГПК РФ) каждая сторона несет риск последствий непредставления доказательств. Непроведение экспертизы по инициативе стороны, оспаривающей результаты оценки, лишает суд возможности установить иную величину рыночной стоимости, отличную от той, что указана в официальном отчете.

При таких обстоятельствах, оснований считать отчет № от dd/mm/yy недостоверным и полагать, что рыночная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей (как просит истец), у суда не имеется.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после направления истцу проекта соглашения об изъятии на основании отчета ООО «Оценка Валерия», Администрацией ... принято новое постановление № от dd/mm/yy об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в доме по ....

Постановление об изъятии от dd/mm/yy является действующим правовым актом, влекущим за собой пересмотр размера возмещения. Представитель ответчика пояснила, что З. (ООО «С.») проводится новая оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения для подготовки нового соглашения об изъятии с актуальной суммой возмещения.

Таким образом, отчет №, оспариваемый истцом, утратил свое правовое значение для целей определения размера возмещения, поскольку процедура изъятия фактически продолжается, а предыдущий проект соглашения, направленный истцу, не может быть заключен ввиду истечения срока актуальности оценки и принятия нового постановления об изъятии.

Требование истца о возложении на Администрацию обязанности внести изменения в п. 1.2 проекта Соглашения и установить размер возмещения в конкретной сумме (4 902 787 руб.) является преждевременным. На момент рассмотрения дела новая оценка еще не завершена, новое соглашение не направлено. Судебное вмешательство в процедуру определения размера возмещения до завершения всех необходимых административных процедур (получение новой оценки, направление нового соглашения) противоречит установленному порядку изъятия, предусмотренному ст. 32 ЖК РФ и условиям договора о развитии застроенной территории.

Доводы представителя истца о затягивании процесса расселения сами по себе не являются основанием для удовлетворения иска о признании недостоверной стоимости отчета, утратившего силу, и присуждении конкретной суммы возмещения.

Суд учитывает, что истец не лишен права на получение возмещения в размере, соответствующем рыночной стоимости, определенной в новом отчете, который будет выполнен по заказу З.. В случае несогласия с новым отчетом и проектом соглашения, истец вправе оспорить их в судебном порядке, заявив при этом ходатайство о проведении судебной экспертизы для установления объективной рыночной стоимости.

С учетом изложенного, в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые ФИО4 к администрации ... об оспаривании рыночной стоимости квартиры, об обязании внести изменение в соглашение - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Ленинский районный суд ... в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Ю. Орлик

Решение изготовлено в окончательной форме dd/mm/yy.