Решение № 3А-718/2025 3А-718/2025~М-185/2025 М-185/2025 от 2 апреля 2025 г. по делу № 3А-718/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2025 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хлыстовой Е.В.,

при секретаре Багирове А.И.,

с участием:

прокурора Колчиной Е.Е.,

представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-718/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Лозовское» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ООО СХП «Лозовское» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, просит суд:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 7656000 кв.м., адрес: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 11 252 023 рубля,

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 7656000 кв.м., адрес: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 11 252 023 рубля,

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 6079933 +/- 21575 кв.м., адрес: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 8 935 678 рублей,

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 16272000 +/- 423555 кв.м., адрес: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 19 923 437 рублей, а также взыскать с административного ответчика – министерства имущественных отношений Самарской области судебные расходы в размере 100 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на праве собственности и аренды принадлежат вышеуказанные земельные участки, кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке, что влечет неправомерное увеличение арендных платежей и впоследствии выкупную стоимость.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала административные исковые требования по вышеизложенным основаниям.

Прокурор Колчина Е.Е. в заключении полагала, что отчет об оценке спорного земельного участка соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» представил письменный отзыв на административный иск, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель Администрации Кинель-Черкасского района Самарской области представил письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, заключение прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Установлено, что административный истец является арендатором и собственником спорных объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 7656000 кв.м., адрес: <адрес>,

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 7656000 кв.м., адрес: <адрес>,

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 6079933 +/- 21575 кв.м., адрес: <адрес>,

земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 16272000 +/- 423555 кв.м., адрес: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 по состоянию на 01.01.2022 определена кадастровая стоимость:

земельного участка с кадастровым номером № в размере 22585200 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № в размере 33150480 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № в размере 27481297 рублей 16 копеек,

земельного участка с кадастровым номером № в размере 69969600 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Административный истец, будучи арендатором и пользователем рассматриваемых земельных участков, оплачивает арендные платежи, а также обладает преимущественным правом выкупа земельных участков без проведения торгов, цена которых определяется в размере не более кадастровой стоимости (ст. 39.4 Земельного кодекса РФ).

Установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендных платежей и выкупной цены объекта.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 ФЗ РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Административный истец в обоснование требований представил отчет об оценке ООО «Независимый кадастровый центр» от 02.11.2024 № 10/09-24/2, из которого усматривается, что по состоянию на 01.01.2022 итоговая величина рыночной стоимости:

земельного участка с кадастровым номером № в размере 11 252 023 рубля,

земельного участка с кадастровым номером № в размере 11 252 023 рубля,

земельного участка с кадастровым номером № в размере 8 935 678 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № в размере 19 923 437 рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста, предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, оценщик ООО «Независимый кадастровый центр» ФИО2 в судебном заседании пояснила суду, что при исследовании спорного земельного участка применялся доходный подход, а сравнительный подход не применялся, было подобрано 41 объектов-аналогов с таким же видом разрешенного использования, как у спорного земельного участка.

Исследовав отчет об оценке, выслушав пояснения специалиста, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельного участка – 01.01.2022.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2022, подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 19.02.2025, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По требованию административного истца о возмещении судебных расходов на оплату государственной пошлины и оценку, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие, признанные судом необходимые расходы (статья 106 КАС РФ).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 КАС РФ).

По смыслу главы 10 КАС РФ, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Из материалов дела следует, что в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего административного дела ООО СХП «Лозовское» понесены судебные расходы, о чем представлены документы.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В связи с этим, действующее законодательство связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке.

Как видно из материалов административного дела, приказами министерства имущественных отношений Самарской области была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества. При рассмотрении настоящего дела, суд пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости на дату оценки.

Диапазон расхождения между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером № в размере 22585200 рублей и рыночной стоимостью объекта в размере 7656000 рубля (50,18%), земельного участка с кадастровым номером № в размере 33150480 рублей и рыночной стоимостью объекта в размере 11252023 рубля (66,06%), земельного участка с кадастровым номером № в размере 27481297,16 рублей и рыночной стоимостью объекта в размере 8962678 рублей (67,48%), земельного участка с кадастровым номером № в размере 69969600 рублей и рыночной стоимостью объекта в размере 19923437 рублей (71,53%), по мнению суда, является значительный. С точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, указанный диапазон расхождения кадастровой стоимости каждого из указанных объектов с их рыночной стоимостью, по мнению суда, нельзя считать приемлемым, допустимым, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости, либо ее применении к конкретному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованном обращении административного истца в суд с настоящим заявлением о компенсации судебных расходов, понесенных в связи с установлением кадастровой стоимостью объекта недвижимого имущества.

В обоснование расходов, заявленных к возмещению, административным истцом представлено платежное поручение № 56 от 04.02.2025 на оплату государственной пошлины в размере 60 000 рублей, заключенный с исполнителем ООО «Независимый кадастровый центр» договор № 10/09-24/2 от 10.09.2024 на оказание услуг оценки рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, с привлечением на договорной основе оценщика ФИО2 Стоимость работ стороны определили в размере 40 000 рублей, которые оплачены, что подтверждается платежным поручением № 753 от 26.09.2024 на сумму 40 000 рублей.

Согласно информационному письму ООО «Независимый кадастровый центр» от 26.12.2024 № 153 стоимость работ по оценке в отношении спорных объектов составляет:

земельного участка с кадастровым номером № - 10 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № - 10 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № - 10 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № - 10 000 рублей.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Суд приходит к выводу, что расходы за проведение оценки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере 40 000 рублей (10 000 рублей * 4 земельных участков) = 40 000 рублей, подлежат взысканию в пользу административного истца с административного ответчика министерства имущественных отношений Самарской области, как органа утвердившего результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов.

Оснований полагать, что размер расходов на оценку завышен, у суда не имеется, таких доказательств иными участниками дела не представлено.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере 60 000 рублей (15 000 рублей * 4 земельных участков) = 60 000 рублей, подлежат взысканию в пользу административного истца с административного ответчика министерства имущественных отношений Самарской области, как органа утвердившего результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов.

Суд полагает, что расходы на оценку и оплату государственной пошлины понесены административным истцом во исполнение обязанности по представлению доказательств, в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке (ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации), и, следовательно, являлись необходимыми, в связи с чем подлежат компенсации в заявленном размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Лозовское» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 7656000 кв.м., адрес: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 11 252 023 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 7656000 кв.м., адрес: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 11 252 023 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 6079933 +/- 21575 кв.м., адрес: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 8 935 678 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 16272000 +/- 423555 кв.м., адрес: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 19 923 437 рублей.

Дата подачи административного иска в суд 19.02.2025.

Взыскать с административного ответчика - министерства имущественных отношений Самарской области в пользу общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Лозовское» судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 60 000 рублей, на оплату отчета об оценке в размере 40 000 рублей, а всего денежную сумму в размере 100 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.04.2025.

Судья (подпись) Е.В. Хлыстова

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья:

Секретарь: