Решение № 2-1654/2024 2-1654/2024~М-1671/2024 М-1671/2024 от 8 декабря 2024 г. по делу № 2-1654/2024

К делу №

УИД 23RS0№-10

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 09 декабря 2024 года

Туапсинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Желдаковой В.П.

при секретаре су дебного заседания ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Царство вкуса" о расторжении договора аренды и взыскании задолженности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО "Царство вкуса" о расторжении договора аренды и взыскании задолженности.

Заявленные требования мотивированы тем, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 23:51:0102009:488, площадью 386,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 как арендодателем и ООО «Царство вкуса» как арендатором, заключен договор аренды вышеуказанного объекта недвижимости под размещение ресторана. Срок действия договора аренды, установленный пунктом 7.1, составляет 10 лет. Обременение объекта недвижимости с кадастровым номером 23:51:0102009:488 в виде права аренды ООО «Царство вкуса», зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в установленном порядке. Размер арендной платы за пользование объектом составил 137 930 рублей в месяц. Согласно пункта 3.2.3 договора аренды, оплата аренды Арендатором Арендодателю производится в следующем порядке и размере: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - в сумме 120 000 рублей; с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в размере 150 000 рублей. В последующем, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в год. Арендодатель уведомляет Арендатора письменно об увеличении размера аренды не позднее, чем за 30 дней до введения ее в действие. Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что за просрочку всех видов платежей по настоящему договору свыше 10 банковских дней Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере 0,7% о суммы, подлежащей перечислению, за каждый календарный день просрочки. Обязательства по своевременному ежемесячному внесению арендной платы, ответчик надлежащим образом не исполняет, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность, составляющая 1 266 000 рублей за период с сентября 2022 г. по сентябрь 2024 <адрес> наличие задолженности, ДД.ММ.ГГГГ ответчику вручена претензия с требованием о погашении задолженности и досрочном расторжении договора аренды, в связи с невнесением арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. На претензию обществом представлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ из содержания которого следует, что платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор, в счет погашения задолженности по арендной плате, перечислил на расчетный счет Арендодателя денежные средства в размере 100 000 рублей, в связи с чем, сумма задолженности составила 586 000 рублей. Кроме того, ответчиком указано, что в принадлежащем истцу помещении с кадастровым номером 23:51:0102009:488 проведены Обществом перепланировка и капитальный ремонт на общую сумму 2 551 094 рублей, которые предлагается произвести к зачету задолженности по аренде, а также будущих арендных платежей. Изложенным, ООО «Царство вкуса» подтвердило наличие долгов по оплате аренды перед истцом. Ответчик обосновывает проведение капитального ремонта помещения и его перепланировку якобы достигнутой между сторонами устной договоренности и оформлением Арендодателем разрешительных документов на перепланировку и переоборудование помещения. Указанное заявление ответчика истец считает необоснованным, противоречащим пункту ДД.ММ.ГГГГ Договора. Указывает, что поскольку ответчик более двух раз подряд не внес арендную плату и нарушил условия договора, она вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, взыскания задолженности по аренде, пени, и требовать освободить арендуемое помещение со взысканием аренды за весь период пользования помещением в случае его несвоевременного освобождения.

В связи с чем, истица просит суд:

- расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и обществом с ограниченной ответственностью «Царство вкуса»;

- прекратить право аренды и аннулировать запись о праве аренды общества с ограниченной ответственностью «Царство вкуса» на нежилое помещение с кадастровым номером 23:51:0102009:488, расположенное по адресу: <адрес>;

- взыскать с ООО «Царство вкуса» в ее пользу задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 266 000 рублей, за период с сентября 2022 г. по сентябрь 2024 г.

- обязать ООО «Царство вкуса» освободить нежилое помещение с кадастровым номером 23:51:0102009:488, площадью 386,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в течении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда

- взыскать с ответчика арендную плату в размере 5 000 рублей за каждый день не исполнения судебного акта начиная с 11-го дня, исчисляемого с даты вступления решения суда в законную силу и по день фактического исполнения судебного акта.

Истец ФИО1, будучи надлежаще извещенной о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО7 просила удовлетворить заявленные требования и рассмотреть дело в его отсутствие. Не возражала против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Представитель ответчика ООО "Царство вкуса" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. Так, директор Общества ФИО4 уведомлена путем направления СМС-извещения, согласно представленной расписке о согласии на извещение таким способом, а представитель по доверенности ФИО5 уведомлена лично, что подтверждается собственноручно заполненным извещением.

При этом причину и уважительность неявки сторона ответчика суду не сообщила, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении судебного разбирательства не представила. Письменных возражений по существу заявленных требований суду не представила.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ отказано в принятии встречного искового заявления ООО «Царство вкуса» к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Представитель третьего лица – Межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес> ключ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, оставив разрешение иска на усмотрение суда.

Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению ответчика о месте и времени судебного заседания исполнена, руководствуясь статьями 165.1 ГК РФ, 117 ГПК РФ, суд признает ответчика извещенным надлежащим образом и в соответствии со статьями 167, 233 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд полагает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Отношения сторон в рассматриваемом случае урегулированы договором аренды, в связи с чем, к правовому регулированию подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, истице ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 23:51:0102009:488, площадью 386,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 как арендодателем и ООО «Царство вкуса» как арендатором заключен договор аренды вышеуказанного объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 23:51:0102009:488, площадью 386,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, под размещение ресторана.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

Срок действия договора аренды, установленный пунктом 7.1, составляет 10 лет.

Обременение объекта недвижимости с кадастровым номером 23:51:0102009:488 в виде права аренды ООО «Царство вкуса», зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в установленном порядке.

Согласно п.3.1.1. договора, за пользование объектом Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере и на условиях, определенных настоящим договором.

Размер арендной платы за пользование объектом составляет 137 930 рублей в месяц.

В соответствии со ст.226 Налогового кодекса РФ Арендатор является налоговым агентом Арендодателя, и самостоятельно исчисляет и уплачивает в бюджет НДФЛ по ставке 13%, установленной пунктом 1 ст.224 Налогового кодекса РФ, от ежемесячной суммы арендной платы, что составляет 17 931 рубль в месяц.

Арендатор оплачивает арендную плату Арендодателю за вычетом суммы НДФЛ по ставке 13%.

Изменение арендной платы производится в соответствии с пунктом 3.2.3 настоящего договора.

Арендная плата вносится ежемесячно (п.3.2) и выплачивается путем перечисления на расчетный счет, указанный Арендодателем (п.3.2.1), с момента приема помещения по Акту приема-передачи (п.3.2.2).

Согласно пункта 3.2.3 договора аренды, оплата аренды Арендатором Арендодателю производится в следующем порядке и размере: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - в сумме 120 000 рублей; с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в размере 150 000 рублей. В последующем, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в год. Арендодатель уведомляет Арендатора письменно об увеличении размера аренды не позднее, чем за 30 дней до введения ее в действие.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что за просрочку всех видов платежей по настоящему договору свыше 10 банковских дней Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени в размере 0,7% о суммы, подлежащей перечислению, за каждый календарный день просрочки.

Штрафные санкции, исчисленные в соответствии с настоящим пунктом, Арендатор перечисляет по письменному требованию Арендодателя одновременно с перечислением очередного платежа.

Стороны несут ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение условий настоящего договора в пределах, причиненных убытков в соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим договором (п.4.1). Уплата штрафных санкций не освобождает Арендатора от выполнения лежащих на нем обязательств по настоящему договору (п.4.4).

Как указывает истец, обязательства по своевременному ежемесячному внесению арендной платы, ответчик надлежащим образом не исполняет, в связи с чем, образовалась задолженность, составляющая 1 266 000 рублей за период с сентября 2022 г. по сентябрь 2024 г.

В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была вручена ответчику претензия о погашении задолженности по аренде и досрочном расторжении договора аренды, в связи с невнесением арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

На претензию истице был представлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ из содержания которого следует, что платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор, в счет погашения задолженности по арендной плате, перечислил на расчетный счет Арендодателя денежные средства в размере 100 000 рублей, в связи с чем, сумма задолженности составила 586 000 рублей (по мнению Ответчика).

Кроме того, ответчиком указано, что в принадлежащем истице помещении с кадастровым номером 23:51:0102009:488 проведены перепланировка и капитальный ремонт на общую сумму 2 551 094 рублей, которые ответчик предлагает произвести к зачету задолженности по аренде, а также будущих арендных платежей.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающие внесение ООО «Царство вкуса» арендных платежей и отсутствие задолженности за заявленный период с сентября 2022 г. по сентябрь 2024 г.

Суд принимает представленный истцом расчет задолженности, поскольку он основан на положениях договора, соответствует нормам закона, является арифметически верным.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с сентября 2022 г. по сентябрь 2024 г. в размере 1 266 000 рублей.

Указание ответчика на зачет требований истицы ввиду производства неотделимых улучшений арендуемого помещения, суд находит несостоятельным, поскольку ответчик вправе потребовать возмещения с истца каких-либо затрат в рамках отдельного судебного разбирательства.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 8.3 договора аренды, Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору в случае нарушения Арендатором существенных условий договора, к числу которых отнесены следующие:

- использование Арендатором объекта не в соответствии с указанным в пункте 1.1 договора целевым назначением (п.8.3.1);

- не внесением арендной платы или иных платежей более двух раз, в сроки, предусмотренные условиями договора, в том числе, если нарушение срока оплаты в каждом случае превышает 10 банковских дней, а также неоплата Арендатором, в течении квартала, коммунальных услуг, предусмотренных п.3.1.2.

Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности и выплаты неустойки.

- нарушение п. ДД.ММ.ГГГГ Договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ответчик более двух раз подряд не внес арендную плату, доказательств обратного, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Кроме того, ответчиком нарушен п. ДД.ММ.ГГГГ Договора, согласно которому, арендатор не имеет права проводить на арендуемом объекте перепланировку, замену оборудования или его перестановку, В случае возникновения необходимости проведения каких-либо работ, замены оборудования, ремонта помещений объекта или их перепланировку, Арендатор обязан предварительно письменно обратиться к Арендодателю и получить предварительно его письменное согласие; согласовать планирующиеся к применению строительные материалы, механизмы, объемы работ и способы их осуществления, трудовые ресурсы. Арендатор обязан на проводимые работы, в том числе строительные, перепланировку и переоборудование Объекта, своевременно оформить разрешительные документы, документы на ввод Объекта в эксплуатацию в компетентных организациях, в соответствии с действующими законами РФ.

Ответчиком не оспаривался факт проведения ремонтных работ в арендуемом помещении, и напротив, им было заявлены встречные требования, связанные с проведением неотделимых улучшений спорного нежилого помещения.

При этом доказательств согласия истицы на проведение каких-либо работ в материалах дела не имеется, и ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Ввиду наличия достаточных доказательств наличия у ответчика задолженности по арендной плате, просрочки по ее оплате, нарушении условий договора, требование истца о расторжении договора аренды также суд находит законным и обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Учитывая удовлетворение иска в данной части, принятое решение является основанием для аннулирования в ЕГРП записи о праве аренды ООО «Царство вкуса» на спорное нежилое помещение, принадлежащее истице.

По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, в случае отказа Арендодателя от исполнения настоящего договора по основаниям, предусмотренным п.8.3, договор аренды прекращает свое действие с момента получения Арендатором письменного уведомления Арендодателя. В этом случае Арендатор обязуется освободить объект и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в течении 10 дней с момента получения письменного уведомления Арендодателя (п.8.4).

Поскольку, из материалов дела следует, что нежилое помещение ответчиком не освобождено и по акту приема-передачи истцу не передано, суд считает необходимым обязать ООО «Царство вкуса» освободить нежилое помещение с кадастровым номером 23:51:0102009:488, площадью 386,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО1, в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании арендной платы за неисполнение судебного акта в размере 5 000 рублей за каждый день не исполнения судебного акта начиная с 11-го дня, исчисляемого с даты вступления решения суда в законную силу и по день фактического исполнения судебного акта.

Разрешая требования в данной части судом учитывается, что фактически данные требования могут рассматриваться как судебная неустойка.

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ, суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с п.28. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее-Постановление Пленума) на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

В соответствии с пунктом 33 Постановления Пленума факт неисполнения или ненадлежащего исполнения решения суда устанавливается судебным приставом-исполнителем.

Вместе с тем, судебная неустойка должна начисляться с момента неисполнения судебного акта, данный факт подлежит отдельному установлению, в связи с чем, суд признает заявленные требования о взыскании судебной неустойки за неисполнение судебного акта преждевременными и считает необходимым оставить их без рассмотрения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; паспорт 03 09 №) и ООО «Царство вкуса» (ИНН <***>; ОГРН <***>).

Прекратить право аренды и аннулировать запись о праве аренды ООО «Царство вкуса» (ИНН <***>; ОГРН <***>) на нежилое помещение с кадастровым номером 23:51:0102009:488, расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Царство вкуса» (ИНН <***>; ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; паспорт 03 09 №) задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с сентября 2022 г. по сентябрь 2024 г. в размере 1 266 000 (один миллион двести шестьдесят шесть тысяч) рублей.

Обязать ООО «Царство вкуса» (ИНН <***>; ОГРН <***>) освободить нежилое помещение с кадастровым номером 23:51:0102009:488, площадью 386,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО1, в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Царство вкуса» о взыскании судебной неустойки - оставить без рассмотрения.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Туапсинского городского суда (подпись) В.П. Желдакова

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья Туапсинского городского суда В.П. Желдакова