Решение № 3А-294/2021 3А-294/2021~М-219/2021 М-219/2021 от 16 сентября 2021 г. по делу № 3А-294/2021

44OS0000-01-2021-000220-93

Дело № 3а-294/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 сентября 2021 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Потаповой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива Колхоз «Родина» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

сельскохозяйственный производственный кооператив Колхоз «Родина» (далее – СПК Колхоз «Родина») обратился в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 012 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: деловое управление, кадастровая стоимость которого по состоянию на 26 февраля 2018 года определена в размере 997 326 руб. На данном земельном участке возведено и зарегистрировано нежилое здание – контора, принадлежащее на праве собственности СПК Колхоз «Родина».

Однако рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки в соответствии с отчётом № 11273.1 от 31 мая 2021 года, выполненным оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО2, составляет 387 000 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение выкупной стоимости земельного участка.

01 июня 2021 года СПК Колхоз «Родина» обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, однако в удовлетворении заявления решением комиссии от 09 июня 2021 года № 1529 было отказано.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного выше объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Судом исключён из числа лиц, участвующих в деле, департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Административный истец СПК Колхоз «Родина» в судебное заседание своего представителя не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области и представители заинтересованных лиц администрации Красносельского муниципального района Костромской области, администрация городского поселения п. Красное-на-Волге Красносельского района Костромской области, администрации Шолоховского сельского поселения Красносельского муниципального района Костромской области, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований, связанных с расчётом рыночной стоимости, не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, СПК Колхоз «Родина» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 012 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: деловое управление /л.д. 9-15/.

На вышеуказанном земельном участке расположено нежилое здание – контора, принадлежащее на праве собственности СПК Колхоз «Родина» /л.д. 8/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 26 февраля 2018 года в размере 997 326 руб. /л.д. 22/.

Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 5 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 23 июня 2015 года № 234-а, выкупная цена земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка влияют на объём обязательств СПК Колхоз «Родина», а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее – отчёт).

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчёт № 11273.1 от 31 мая 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО2 /л.д. 23-93/.

В отчёте рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 февраля 2018 года определена в размере 387 000 руб. Оценщик определил рыночную стоимость объекта с использованием сравнительного подхода, отказавшись от применения затратного и доходного подхода. При этом оценщиком проведён анализ рынка предложений, путём сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в развернутом виде. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Отчёт подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - Ассоциации «Русское общество оценщиков». Содержащиеся в отчёте выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12-й Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчёте, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения, то есть 01 июня 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 012 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: деловое управление, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 февраля 2018 года в размере 387 000 рублей (Триста восемьдесят семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 01 июня 2021 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 04 октября 2021 года.