Апелляционное определение № 33-530/2026 от 2 марта 2026 г.

КОПИЯ

Гражд. дело №2-492/2025

89RS0001-01-2025-000133-88

Апелл. дело №33-530/2026

Судья Лисиенков К.В.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Салехард 03.03.2026

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Старовойтова Р.В.,

судей коллегии Кайгородовой И.В., Савельевой Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Камбур А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Департамента государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа к обществу с ограниченной ответственностью «Изумрудный город» о возложении обязанности исполнить предписание

по апелляционной жалобе представителя Департамента Государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа ФИО1 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.03.2025.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Кайгородовой И.В., пояснения представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

установила:

Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО обратился в суд с иском к ООО «Изумрудный город» о возложении обязанности исполнить предписание от 14.09.2023 №262. В обоснование иска указано, что в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ЯНАО <адрес>, выбран способ управления – управление управляющей организацией ООО «Изумрудный город», заключен договор управления многоквартирным домом от 03.12.2018 №б/н. В связи с поступлением обращения от 21.08.2023 по вопросу бездействия управляющей компании ООО «Изумрудный город» по приведению входных групп 2 и 3 подъездов дома <адрес> (далее - МКД) и прилегающей территории в надлежащий вид, проведена внеплановая выездная проверка в отношении ответчика, в ходе которой установлено, что ответчиком нарушены требования жилищного законодательства, а именно:

- в МКД, расположенном по адресу: <адрес>, демонтированы и не восстановлены конструкции (стены, кровли, пролет лестницы 2-го подъезда, перила местами керамическая плита полов и лестниц) входных крылец 2-го и 3-го подъездов;

- трещина в конструкции стены входного тамбура 3-го подъезда;

- входные двери во 2-м и 3-м подъездах требуют уплотнения;

- деревья, травянистая растительность на газоне между 2-м и 3-м подъездами в МКД повреждены.

Указанные нарушения зафиксированы истцом актом проверки от 14.09.2023 и квалифицированы как ненадлежащее оказание, выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, что в соответствии с п.п. «а,б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ №1110 от 28.10.2024, является нарушением лицензионных требований. Ответчику выдано предписание об устранении нарушений со сроком исполнения до 14.11.2023. С целью установления факта исполнения предписания, 14.11.2024 проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом – выездное обследование, в ходе которого произведен осмотр входных групп подъездов <адрес> и придомовой территории. Установлено, что конструкция (кровля, пролет лестницы 2-го подъезда, перила) входных крылец 2-го и 3-го подъездов выполнены в деревянном исполнении, имеется трещина в конструкции стены входного тамбура 3-го подъезда, стены тамбуров не восстановлены, неровные, имеются следы разрушения, торчащей арматуры, что свидетельствует о частичном неисполнении требований предписания.

На основании вышеизложенного истец просил возложить на ответчика обязанность в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда исполнить требования, содержащиеся в предписании, а именно:

- произвести работы по восстановлению (проектных условий эксплуатации) конструкций входных тамбуров 2-го и 3-го подъездов в <адрес>, конструкций стен, кровель, 1-го пролета лестницы 2-го подъезда ООО «Изумрудный город», ограждений (перил), керамической плитки полов и лестниц;

- организовать систематическое наблюдение за трещиной в стене входного тамбура 3-го подъезда в <адрес> с помощью маяков ил другим способом. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформации. При стабилизации трещины, ее следует заделать.

Решением Салехардского городского суда от 27.03.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

С таким решением не согласен истец Департамент государственного жилищного надзора ЯНАО, в апелляционной жалобе просит о его отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска. Полагает неверными выводы суда первой инстанции о том, что для исполнения требований предписания необходимо проведение капитального ремонта, притом, что в соответствии с заключением эксперта фактически требуется проведение работ по реконструкции входной группы многоквартирного дома. Также неверной является ссылка суда на то, что в настоящее время тамбуры разобраны, Администрацией г. Салехарда решается вопрос о проведении ремонта входных групп, готовится проектная документация, восстановление входных групп является реконструкцией. В связи с этим истец указывает, что ООО «Изумрудный город» является лицом, ответственным за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в состав которого входят конструкции тамбуров. Нормативными актами установлено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией. Демонтаж конструкций входных групп подъездов без проведения работ по восстановлению спорных конструкций не свидетельствует о выполнении управляющей организацией лицензионных требований при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами. Предписание об устранении нарушений лицензионных требований, предусматривающее восстановление демонтированных конструкций входных тамбуров 2 и 3 подъездов соответствует требованиям установленных норм и правил. Восстановление входных групп и тамбуров 2 и 3 подъездов в рамках капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома не освобождает управляющую организацию от установленной нормативными правовыми актами обязанности поддерживать общее имущество многоквартирных домов в надлежащем, технически исправном состоянии посредством проведения текущих ремонтов по мере возникновения тех или иных неисправностей и необходимости их своевременного устранения. Выполнение требований, указанных в предписании, не поставлено в зависимость от включения соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта. Предписание не содержит сведений о том, что для устранения выявленных нарушений ООО «Изумрудный город» следует провести именно капитальный ремонт в многоквартирном доме, формулировка предписания указывает на возможность самостоятельного определения характера и объема необходимых работ в целях исполнения предписанных требований. Определение способа выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома находится в компетенции управляющей организации. В связи с этим не имеет существенного значения то обстоятельство, являлись ли предметом исследования арбитражным судом при принятии им решения по обжалованию предписания, заключение эксперта от 29.05.2024 №026/2024 ООО НИЦ «Стандартъ» и муниципальный контракт от 06.05.2024 №53/24, заключенный между МКУ «Финансовая дирекция городского хозяйства» и ООО «Развитие». Законность выданного предписания подтверждена решением Арбитражного суда ЯНАО от 15.12.2023 и постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2024 по делу №А81-10353/2023. Кроме того, ООО «Изумрудный город» 19.03.2024 обращалось в Департамент с ходатайством об установлении нового срока исполнения предписания, в обоснование указав полное и качественное выполнение всех видов работ, предусмотренных предписанием от 14.09.2023 №262, тем самым ответчик признал законность и обоснованность предписания. Решением Департамента ходатайство удовлетворено, срок исполнения предписания установлен до 01.11.2024. При этом управляющей организацией не представлены доказательства выполнения ею работ по восстановлению повреждений отдельных участков тамбуров по мере их возникновения и предупреждению дальнейшего развития при проведении текущего ремонта общего имущества дома. Указание суда на инициирование ООО «Изумрудный город» общих собраний, признанных несостоявшимися, на невозможность проведения капитального ремонта в более ранние сроки в отсутствие решений собственников, противоречит позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 №6464/10, поскольку в ходе рассмотрения гражданского дела судом неверно определен объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, в частности, произвести текущий ремонт управляющей организацией за счет средств собственников помещений многоквартирного дома.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ООО «Изумрудный город» просит решение суда от 27.03.2025 оставить без изменения, жалобу Департамента – без удовлетворения. Указывает, что демонтаж конструкций входных тамбуров в многоквартирном доме по адресу: <...> был произведен им на основании заключений технической экспертизы с целью предотвращения причинения вреда жизни и здоровью граждан, проживающих в доме. С момента перехода дома в его (ответчика) управление проблема разрушения конструкций входных тамбуров наблюдалась его специалистами, ставились маячки, заделывались образовавшиеся щели. Но быстрое увеличение трещин могло повлечь за собой обрушение входных тамбуров. С целью обеспечения беспрепятственного входа в подъезды им обустроены входы в подъезды лестницами и навесами над входами. При строительстве тамбуров было выбрано ошибочное проектное решение, основание тамбуров располагалось на отдельных от основания дома железобетонных конструкциях, расположенных на грунте, а стены тамбуров жестко соединены со стенами дома. Сезонные колебания привели к разрушению конструкций тамбуров. Само требование, содержащиеся в предписании, о восстановлении проектных условий эксплуатации конструкций входных тамбуров 2 и 3 подъездов невыполнимо, так как проектное решение, примененное при строительстве, оказалось ошибочным и привело к разрушению конструкций тамбуров. Требование предписания об организации систематического наблюдения за трещиной на стене тамбура и ее заделки не может быть удовлетворено по причине сноса стены тамбура. Данные мероприятия проводились ранее до сноса, но желаемых результатов по сохранению конструкций тамбуров не наступило. Мероприятия по строительству новых тамбуров возможны в рамках капитального ремонта фасада многоквартирного дома, требующие разработки проектной документации с целью устранения причин, повлекших за собой разрушение тамбуров, то есть необходимо поиск нового проектного решения. ООО «Изумрудный город» не является специализированной строительной организацией, не имеет компетенций по проектированию зданий и их конструкций. С целью проведения мероприятий по капитальному ремонту фасада многоквартирного дома ООО «Изумрудный город» обращалось в Администрацию г. Салехарда и Фонд капитального ремонта Ямало-Ненецкого автономного округа. На основании данных обращений МКУ «Финансовая дирекция городского хозяйства» был заключен муниципальный контракт по разработке проектной документации для проведения капитального ремонта фасада многоквартирного дома по адресу: <адрес>, что согласно ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к работам, проводимым в рамках капитального ремонта.

Третьим лицом НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Ямало-Ненецком автономном округе» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в которой Фонд считает решение суда подлежащим отмене. Полагает ошибочным вывод суда о том, что указанные в предписании работы относятся к капитальному ремонту и не могут быть выполнены управляющей организацией в рамках текущего содержания. Указывает, что данные требования направлены на приведение общего имущества в состояние, обеспечивающее безопасность граждан и сохранность дома, вытекают из обязанности управляющей организации, уставленной ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 10 Правил содержания общего имущества (утв. Проставлением Правительства Российской Федерации №491), из минимального перечня услуг и работ, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации №290. Управляющая компания не доказала объективную невозможность исполнения предписания, не представила доказательств принятия ею всех мер в рамках обязанности по содержанию общего имущества, в том числе, для обеспечения безопасности жилого дома до проведения капитального ремонта. Кроме того, конструкции были демонтированы именно управляющей компанией, однако их восстановление не произведено. Демонтаж аварийных элементов привел к ухудшению состояния фасада и нарушению прав жильцов. Решение арбитражного суда по делу №А81-10353/2023 имеет преюдициальное значение для вопроса о законности предписания. Суд общей юрисдикции не вправе переоценивать предписание. Методические рекомендации Минстроя №1159/пр не являются нормативным правовым актом. Кроме того, в них указано, что определение видов работ по капитальному ремонту осуществляется в соответствии с нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации. Суд не установил, какие именно работы по капитальному ремонту входных групп предусмотрены региональной программой капитального ремонта ЯНАО и входят ли они в перечень, утвержденный для данного дома.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика ФИО3 поддержал доводы возражений на апелляционную жалобу.

Представители третьих лиц НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в ЯНАО» и третьего лица МКУ «Салехардская дирекция единого заказчика» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом, посредством электронных писем. Сведения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа. В соответствии со ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность принятого решения, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, выбран способ управления – управление управляющей организацией ООО «Изумрудный город», заключен договор управления многоквартирным домом №б/н от 03.12.2018.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» под государственным контролем (надзором), муниципальным контролем в Российской Федерации в целях настоящего Федерального закона понимается деятельность контрольных (надзорных) органов, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений обязательных требований, осуществляемая в пределах полномочий указанных органов посредством профилактики нарушений обязательных требований, оценки соблюдения гражданами и организациями обязательных требований, выявления их нарушений, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению выявленных нарушений обязательных требований, устранению их последствий и (или) восстановлению правового положения, существовавшего до возникновения таких нарушений.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 90 Федерального закона «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований контролируемым лицом контрольный (надзорный) орган в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязан выдать после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований с указанием разумных сроков их устранения, а также других мероприятий, предусмотренных федеральным законом о виде контроля.

Предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований выдается контролируемому лицу в случае, если выявленные нарушения обязательных требований не устранены до окончания проведения контрольного (надзорного) мероприятия, обязательного профилактического визита, завершения контрольного (надзорного) действия в рамках специального режима государственного контроля (надзора) (ч. 1 ст. 90.1 Федерального закона от № 248-ФЗ).

Судом первой инстанции установлено, что на основании решения Департамента государственного жилищного надзора ЯНАО (далее - Департамент) от 11.09.2023 № 262-ОД по обращению от 21.08.2023 №89-35/01-09/1481 по вопросу бездействия управляющей организацией в период с 13.09.2023 по 14.09.2023 проведена внеплановая выездная проверка по приведению входных групп 2 и 3 подъездов дома <адрес> (далее - МКД) и прилегающей территории в надлежащий вид в отношении ответчика ООО «Изумрудный город», в ходе которой установлено, что ответчиком нарушены требования жилищного законодательства, а именно:

- в МКД расположенном по адресу: <адрес> демонтированы и не восстановлены конструкции (стены, кровли, пролет лестницы 2-го подъезда, перила местами керамическая плита полов и лестниц) входных крылец 2-го и 3-го подъездов (нарушение ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.п. 3, 4, 7, 8, 9, 12, 27 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», п.п. 1.7.1, 1.7.2, 1.8, 2.6.2., 4.2.1.5, 4.2.1.5, 4.2.3.2, 4.8.11, 4.4.1, 4.4.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170);

- трещина в конструкции стены входного тамбура 3-го подъезда (п.п.4.1.3, 4.2.1.14, 4.2.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением ФИО4 от 27.09.2003 №170, п.3 Минимального перечня услуг и работ, необходимого для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290);

- входные двери во 2-м и 3-м подъездах требуют уплотнения (п.п. 4.7.1, 4.7.2, 4.8.12 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением ФИО4 от 27.09.2003 №170, п. 9 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»);

- деревья, травянистая растительность на газоне между 2-м и 3-м подъездами в МКД повреждены (п.п. 4.7.1, 4.7.2, 4.8.12 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Указанные нарушения зафиксированы актом проверки от 14.09.2023 №262 и квалифицированы как ненадлежащее оказание, выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, что в соответствии с п.п. «а,б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 №1110, является нарушением лицензионных требований.

14.09.2023 истцом ответчику выдано предписание об устранении нарушений лицензионных требований со сроком исполнения до 14.11.2023.

24.11.2023 решением истца приостановлено исполнение предписания от 14.09.2023 до даты вступления в законную силу постановления Арбитражного суда ЯНАО по делу №А81-10353/2023.

15.12.2023 решением Арбитражного суда ЯНАО по делу №А81-10353/2023 отказано в удовлетворении требований ООО «Изумрудный город» к Департаменту государственного жилищного надзора ЯНАО об оспаривании предписания от 14.09.2023 №262.

04.03.2024 постановлением Восьмого арбитражного суда ЯНАО по делу №А81-10353/2023 решение Арбитражного суда от 15.12.2023 оставлено без изменения.

06.05.2024 решением истца по ходатайству ответчика продлен срок исполнения предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований от 14.09.2023 №262 до 01.11.2024.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Департамента, руководствуясь положениями ст.ст. 46, 123 Конституции Российской Федерации, ст. ст. 90, 92 Федерального закона от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», ст. ст. 36, 44, 161, 162, 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, Приказа Минстроя России от 29.12.2022 №1159/пр «Об утверждении методических рекомендаций по определению нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции исходил из того, что работы по проведению капитального ремонта не отнесены к полномочиям управляющей организации, в то время как в соответствии с заключением эксперта для исполнения требований предписания необходимо проведение капитального ремонта, и в настоящее время заключен контракт на выполнение проектно-изыскательских работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общие собрания собственником указанного дома по вопросу о переносе проведения капитального ремонта фасада здания не приняты.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем (ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Из содержания ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подп. «а», «б», «в», «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, следует, что в состав общего имущества включаются, в частности, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома; крыши; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме урегулированы Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

Подпунктами "а", "б", "г" п. 10 Правил №491 установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил N 491).

Таким образом, в силу вышеприведенных норм на ООО «Изумрудный город» возложена обязанность выполнять работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170), и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В Правилах № 170 перечислен состав услуг по содержанию и техническому обслуживанию дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома должны отвечать строительные конструкции этого дома.

Во взаимосвязи с вышеуказанными правилами постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень).

В пункте 1 предписания от 14.09.2023 №262 установлено нарушение, заключающееся в демонтаже ранее находившихся в аварийном состоянии конструкций: стен, кровли, пролета лестницы 2 подъезда, перил, местами керамической плитки полов и лестниц, а также входных крылец 2 и 3 подъездов в МКД.

Указанными действиями, согласно предписанию, нарушены следующие требования Правил №170:

- п. 1.7.1: переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке;

- п. 1.7.2: переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются;

- п. 1.8: техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: Управление жилищным фондом: а) организацию эксплуатации; б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; в) все виды работы с нанимателями и арендаторами. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий: а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; б) осмотры; в) подготовка к сезонной эксплуатации; г) текущий ремонт; д) капитальный ремонт. Санитарное содержание: а) уборка мест общего пользования; б) уборка мест придомовой территории; в) уход за зелеными насаждениями;

- п. 2.6.2: при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит: - устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями; - привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков; - обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;

- п. 4.2.1.5: не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги и др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток;

- п. 4.2.3.2: с появлением на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев необходимо: облицовочные плитки и архитектурные детали, потерявшие связь со стеной, немедленно снять; отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить сразу же после обнаружения отслоения; поврежденные места на фасаде восстановить с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией;

- п. 4.8.11: тамбурный отсек должен иметь утепленные стены, потолки, дверные полотна; исключается его сквозное продувание, но обязательно обеспечивается возможность внесения мебели, носилок и т.д.;

- п. 4.4.1: организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: содержание полов в чистоте, выполняя периодическую уборку; устранение повреждений полов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращение длительного воздействия влаги на конструкцию полов; восстановление защитно-отделочных покрытий; периодическую проверку технического состояния полов в эксплуатируемых помещениях;

- п. 4.4.14: керамические плитки, отставшие от бетонного основания, перед употреблением должны быть очищены от раствора и замочены водой. Крепление плиток следует производить на цементном растворе, а также с помощью коллоидно-цементного, эпоксидного или другого клея с учетом обеспечения установки заменяемой плитки в одной плоскости с существующими. При ремонте плитки должны быть подобраны по цвету и рисунку.

Также данные действия расценены в предписании как нарушение следующих требований Минимального перечня:

- п. 3: работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов:

выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;

выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;

выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;

выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;

в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение;

- п. 4: работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов:

выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;

выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит;

выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила;

выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов;

выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;

проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;

- п. 7: работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов:

проверка кровли на отсутствие протечек;

проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;

выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока;

проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах;

проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;

контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;

осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий;

проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;

проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;

проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;

проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель;

проверка и при необходимости восстановление пешеходных дорожек в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов;

проверка и при необходимости восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей;

при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;

- п. 8: работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов:

выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях;

выявление наличия и параметров трещин в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, оголения и коррозии арматуры, нарушения связей в отдельных проступях в домах с железобетонными лестницами;

выявление прогибов косоуров, нарушения связи косоуров с площадками, коррозии металлических конструкций в домах с лестницами по стальным косоурам;

выявление прогибов несущих конструкций, нарушений крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, врубок в конструкции лестницы, а также наличие гнили и жучков-точильщиков в домах с деревянными лестницами;

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;

проверка состояния и при необходимости восстановление штукатурного слоя или окраска металлических косоуров краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час в домах с лестницами по стальным косоурам;

проверка состояния и при необходимости обработка деревянных поверхностей антисептическими и антипереновыми составами в домах с деревянными лестницами.

- п. 9: работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов:

выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;

контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);

выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;

контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;

- п. 12: работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме:

проверка состояния основания, поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов);

при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;

- п. 27: работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

В пункте 2 предписания указано на такое нарушение как наличие трещины в конструкции стены входного тамбура 3 подъезда.

Данное нарушение в предписании расценено как несоответствие следующим требованиям Правил №170:

- п. 4.1.3: при появлении признаков неравномерных осадок фундаментов необходимо выполнить осмотр зданий, установить маяки на трещины, принять меры по выявлению причин деформации и их устранению. Исследование состояния грунтов, конструкции фундаментов и стен подвалов, как правило, производится специализированными организациями по договору. Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию;

- п. 4.2.1.14: организации по обслуживанию жилищного фонда при обнаружении трещин, вызвавших повреждение кирпичных стен, панелей (блоков), отклонения стен от вертикали, их выпучивание и просадку на отдельных участках, а также в местах заделки перекрытий, должны организовывать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков или др. способом. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Стабилизирующиеся трещины следует заделывать;

- п. 4.2.3.1: местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту.

Кроме того, указанное нарушение отнесено Департаментом к несоблюдению пункта 3 Минимального перечня.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.12.2023 по делу № А81-10353/2023 отказано в удовлетворении заявления ООО «Изумрудный город» к Департаменту государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа об оспаривании предписания от 14.09.2023 № 262 об устранении выявленных нарушений лицензионных требований.

Данное решение оставлено без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2024.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Как следует из содержания решения арбитражного суда от 15.12.2023, оспаривая вышеуказанное предписание, ООО «Изумрудный город» ссылалось на то, что на протяжении трёх лет, при проведении периодических осмотров, наблюдалось увеличение трещин в конструкциях входных групп 2-3 подъездов. Учитывая ухудшение состояния входных групп, ООО «Изумрудный город» инициировало проведение строительно-технической экспертизы входных групп в подъезды многоквартирного дома <адрес>. По итогам проведённой экспертизы, согласно техническому отчёту от 05.12.2022 № 01-С (ответ на вопрос № 3), техническое состояние основных несущих и ограждающих конструкций соответствует категории аварийное состояние, что создаёт угрозу жизни и здоровью жителей дома. С целью устранения угрозы жизни и здоровью жителей дома, ООО «Изумрудный город» провело работы по демонтажу стен тамбуров. Оставшаяся конструкция входных групп подъездов тоже подлежит сносу, так как находится в аварийном состоянии. Угроза жизни и здоровью жителей дома ещё сохраняется, работы по сносу опасных конструкций входной группы 2-3 подъездов ещё будут проводиться. Произвести работы по восстановлению входных групп в настоящее время не представляется возможным в связи с отсутствием проектного решения на строительство входных групп. Проектное решение существующих входных групп подъездов не соответствует требований безопасности, не может быть применено при восстановлении входных групп и тамбуров 2-3 подъездов. Работы по восстановлению входных групп и тамбуров 2-3 подъездов относятся к работам, проводимым в рамках капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, которые включают в себя создание проектной документации в соответствии с требованиями строительных норм и правил. С целью решения вопроса финансирования работ по восстановлению входных тамбуров 2-го и 3-го подъездов и принятия решения о переносе на более ранний срок (2025 год) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, ООО «Изумрудный город» инициировало общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводилось в очно-заочной форме голосования с 02 по 25 сентября 2023 года. Решение на данном собрании, принято не было, по причине отсутствия кворума (в собрании приняли участие 37,81 % голосов собственников).

Таким образом, в заявлении об оспаривании предписания ООО «Изумрудный город» частично ссылалось на те же обстоятельства, что и в настоящем деле (демонтаж конструкций дома в связи с аварийностью, в целях предотвращения причинения вреда жизни и здоровью граждан; невозможность восстановления конструкций тамбуров ввиду ошибочности их проектного решения; отнесение необходимых работ к работам по капитальному ремонту; инициирование общего собрания, решения на котором не было принято).

Отказывая в удовлетворении заявления ООО «Изумрудный город» об оспаривании предписания, арбитражный суд в решении указал, что демонтаж конструкций входных групп подъездов без проведения работ по восстановлению спорных конструкций, учитывая, что по результату внесенных изменений (демонтаж входных тамбуров крылец 2 и 3 подъездов, произошло изменение облика фасада дома) не свидетельствует о выполнении заявителем лицензионных требований при осуществлении деятельности по управлению МКД. Оспариваемое предписание, предусматривающее восстановление демонтированных конструкций входных тамбуров 2 и 3 подъездов соответствует установленным нормативными правовыми актами требованиям. Доводы заявителя, касающиеся нецелесообразности и невозможности приведения объекта в первоначальное состояние, подлежат отклонению, поскольку доказательства существования объективных препятствий для восстановления помещения в деле отсутствуют, в техническом отчете указано на то, что усиление несущих конструкций входных групп подъездов нецелесообразно ввиду допущенных в ходе строительства ошибочных конструктивных решений; усиление конструкций нецелесообразно и по экономическим соображениям (стоимость работ по реконструкции фундаментов значительно превысит стоимость устройства новых входных конструкций). Кроме того, ссылки общества на нецелесообразность проведения работ сами по себе не ставят под сомнение ни законность оспариваемого предписания, ни его исполнимость. Доказательств неисполнимости предписания в материалы дела не представлено, общество, являясь управляющий/обслуживающей компанией, обязано исполнять требования жилищного законодательства, формулировка предписания является четкой и ясной, суд не усматривает возможность какого-либо двоякого толкования содержания предписания, в предписании четко определены действия, которые надлежит исполнить заявителю. По характеру выявленных нарушений предписание является исполнимым, препятствий к выполнению работ суд из обстоятельств дела не усматривает. Довод заявителя о том, что указанные в оспариваемом предписании работы по восстановлению входных групп и тамбуров 2-3 подъездов относятся к работам, проводимым в рамках капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, отклоняется судом, поскольку не освобождает управляющую организацию от установленной нормативными правовыми актами обязанности поддерживать общее имущество многоквартирных жилых домов в надлежащем, технически исправном состоянии, обеспечивающим надежность и безопасность многоквартирного дома, для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, посредством проведении текущих ремонтов по мере возникновения тех или иных неисправностей и необходимости их своевременного устранения. Возражения Общества о невозможности выполнения им данных работ в связи с отсутствием решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома основаны на ошибочном толковании п.п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.п. 18, 21 Правил N 491 и противоречат правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.09.2010 N 6464/10. Ни из содержания оспариваемого предписания, ни из представленных в материалы дела доказательств не следует, что для устранения выявленных нарушений заявитель обязан провести именно капитальный ремонт МКД. Формулировка предписания указывает на возможность самостоятельного определения характера и объема необходимых работ в целях исполнения предписанных требований. Определение способа выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД находится в компетенции Общества. В свою очередь, обществом не представлены доказательства выполнения им в период осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом работ по восстановлению повреждений отдельных участков тамбуров по мере их возникновения и предупреждению дальнейшего развития при проведении текущего ремонта общего имущества дома. Таким образом, Департамент правомерно усмотрел основания для выдачи обществу оспариваемого предписания. Оспариваемое предписание содержит сведения о допущенных обществом нарушениях, ссылки на нормативные акты, устанавливающие соответствующие требования, указание на необходимость их исполнения.

Таким образом, вступившим в законную силу решением арбитражного суда установлен факт исполнимости выданного истцом ответчику предписания, в том числе, возможности исполнения предписания и в отсутствие решения общего собрания собственников помещения дома, и не в рамках проведения капитального ремонта. Это обстоятельство ООО «Изумрудный город» при рассмотрении настоящего дела оспаривать не вправе.

Кроме того, частью 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно пункту 37 Правил при принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Вместе с тем содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя не только капитальный, но и текущий ремонт жилого дома.

При этом действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме решения о проведении тех или иных ремонтных работ, поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания.

ООО «Изумрудный город» как управляющая компания, обслуживающая общее имущество многоквартирного жилого дома, несет ответственность за текущее содержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии в силу закона и договора управления.

При необходимости проведения капитального ремонта, ответчик не может быть освобожден от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения ремонтных работ капитального характера. Общество, как управляющая организация, приняло на себя обязательства по содержанию и ремонту жилого дома, что предусматривает обязанность производить весь комплекс работ для поддержания имущества в исправном состоянии.

Вместе с тем, приведенные обстоятельства не позволяли суду в рассматриваемой ситуации принять решение об удовлетворении исковых требований Департамента.

Так, согласно техническому заключению ООО «Научно-исследовательский центр «Стандартъ», составленному по результатам натурного исследования дома по адресу: <адрес> камеральной обработки данных, в период с 16.05.2024 по 29.05.2024 (после принятия решения арбитражного суда), техническое состояние объекта – аварийное, имеются повреждения, снижающие несущую способность (трещины несущих стен и фундамента), вероятна опасность внезапного разрушения. Эксплуатация входных групп в текущем состоянии несет угрозу жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме путем обращения конструкции и отсутствием защиты от воздействия окружающей среды. При этом указано, что эксплуатация входных тамбуров второго и третьего подъездов возможна при проведении значительного капитального ремонта входных групп (полного восстановления наружных стен, кровли, лестничных маршей и усиление фундаментной плиты). Также отмечено, что согласно пункту 4 приложения 8 МДК 2-03.2-003 работы по устройству наружных тамбуров включены в перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.

В связи с этим следует отметить, что в соответствии с п. 4 приложения №8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170) работы по утеплению жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров) включены в примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.

Следует также отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Постановлением Правительства ЯНАО от 14.06.2016 N 519-П утвержден перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки капитального ремонта и внесении изменения в пункт 6.1 Порядка формирования и актуализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа. Данным перечнем, в том числе, предусмотрен ремонт входных групп (п. 5.1.15).

В решении арбитражного суда от 15.12.2023 в том числе указано на отсутствие документов, подтверждающих принятие ООО «Изумрудный город» мер, направленных на устранение недостатков входных групп подъездов 2 и 3 МКД, восстановление конструкций и обеспечение безопасных условий их использования жильцами МКД, повторное проведение общего собрания 25.09.2023 проведено управляющей организацией после завершения внеплановой проверки департаментом, документы о направлении пакета документов на включение в адресную программу капитального ремонта (согласно доводам директора управляющей организации необходим капитальный ремонт всех подъездов и фасада дома) не представлены.

В то же время как следует из возражений на апелляционную жалобу, пояснений представителя ответчика, ООО «Изумрудный город» обращалось в Администрацию г. Салехарда и Фонд капитального ремонта Ямало-Ненецкого автономного округа, на основании данных обращений МКУ «Финансовая дирекция городского хозяйства» был заключен муниципальный контракт для проведения капитального ремонта фасада МКД по адресу: <...>. Данный контракт приобщен к материалам дела.

В соответствии с указанным муниципальным контрактом от 06.05.2024 №53/24 на выполнение проектно-изыскательских работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <...>, заключенным между МКУ «Финансовая дирекция городского хозяйства» (заказчик) и ООО «Развитие» (подрядчик) заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства на выполнение проектно-изыскательских работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД по адресу: <...> в соответствии с заданием на проектирование (приложение №1) (п. 1.1) (л.д. 138 т. 1).

В соответствии с приложением №1 к указанному муниципальному контракту (Задание на проектирование на выполнение проектно-изыскательских работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД по адресу: <...>) в п. 13 определен состав работ, согласно которому состав и объем проектной документации определяется в Техническом задании на основании сметной документации на проектирование. Состав предпроектной документации включает в себя технический отчет по результатам обмерных работ и визуального обследования с выдачей заключения с выводами и рекомендациями по восстановлению эксплуатационных характеристик строительных конструкций и инженерных систем (с приложением фотоотчета) (л.д. 146 т. 1).

Заключение указанного муниципального контракта свидетельствует о принятии ответчиком мер к выполнению предписания в части восстановления тамбуров 2 и 3 подъездов.

Доказательств того, что данные меры не являются достаточными, истец не представил, не указал, что именно еще надлежало предпринять ответчику в целях исполнения пункта 1 предписания.

Судебная коллегия находит, что до проведения капитального ремонта на основании проектной документации, составленной во исполнение указанного муниципального контракта, невозможно сделать вывод о неисполнении предписания в части восстановления тамбуров 2 и 3 подъездов, а потому в данной части требования истца являются преждевременными.

Кроме того, ответчиком представлены доказательства того, что и до проведения капитального ремонта им предпринимаются меры к поддержанию общего имущества жилого дома в технически исправном, надлежащем состоянии.

Как видно из фотографий, представленных сторонами в суд апелляционной инстанции, в тамбурах 2 и 3 подъездов оборудованы лестницы, деревянные перила, деревянные навесы (козырьки) на деревянных опорах. Стороной ответчика также представлена копия акта от 06.11.2023 приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, подписанного собственником квартиры в доме по адресу: <адрес>. Согласно акту, произведены следующие работы: устройство крылец 2 и 3 подъездов, ремонт входной двери 3 подъезда.

Что касается требования пункта 2 предписания, связанного с наличием трещины в конструкции стены входного тамбура третьего подъезда, то, согласно фотографиям, представленным сторонами в суд апелляционной инстанции, а также пояснениям представителей сторон, в настоящее время данная стена отсутствует. Следовательно, выполнение указанного требования предписания не представляется возможным.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Салехардского городского суда от 27.03.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня составления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 16.03.2026.

Председательствующий

Судьи