Решение № 3А-227/2019 3А-227/2019~М-168/2019 М-168/2019 от 17 июня 2019 г. по делу № 3А-227/2019

Дело № 3а-227/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июня 2019 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Шахты. Определение размера выкупной стоимости участка осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (1 398 312 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (425 543 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 28.12.2015 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание ФИО1 и его представитель не явились, извещены надлежаще, в письменном заявлении административный иск уточнили с учетом выводов заключения эксперта в рамках проведенной оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка, просили возложить судебные расходы по оплате экспертизы на административного ответчика. Дело рассмотрено в их отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской - ФИО2, действующая по доверенности, в суд явилась, не заявила возражений против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта.

Представители КУИ г.Шахты, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 300 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – магазины торговой площадью 100 кв.м и более, кадастровая стоимость участка по состоянию на 28 декабря 2015 года – 1 398 312 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок в его настоящих характеристиках не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Его кадастровая стоимость определена с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости по состоянию на дату её определения в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 и статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер выкупной стоимости земельного участка, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка составляет 425 543 рублей (л.д.23-64 том 1).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 3 июня 2019 года №674-Э/2019).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 декабря 2015 года составляет 901 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой территориальной зоне и сегменте рынка (сегмент – участки под офисно-торговую застройку).

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Шахты из указанного сегмента, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Все аналоги выбраны по дате предложения до даты, на которую определена кадастровая стоимость.

Расчет стоимости приведен в таблице №15. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, которое не оспорено административным истцом и ответчиком.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, принимая во внимание положения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью (менее 36%) укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, кадастровая стоимость определялась не на базовую дату, а с применением среднего удельного показателя, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, расчет стоимости услуг эксперта признается разумным.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 300 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – магазины торговой площадью 100 кв.м и более в размере его рыночной стоимости по состоянию на 28 декабря 2015 года в сумме 901 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 23 апреля 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 35 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов