Решение № 2-690/2018 2-690/2018 (2-7603/2017;) ~ М-6962/2017 2-7603/2017 М-6962/2017 от 13 февраля 2018 г. по делу № 2-690/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14.02.2018 г.Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Куркутовой Э.А.,

при секретаре Сикора М.В.,

с участием представителя истца - ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-690/2018 по иску ФИО4 к администрации Ангарского городского округа о признании договора аренды недействительным в части, признании незаконным отказа в пересмотре арендной платы по новой кадастровой стоимости, возложении обязанности производить расчет арендной платы земельного участка исходя из новой кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к администрации Ангарского городского округа (далее- Администрация АГО), указав с учетом уточнения иска, что по договору аренды № 228/2016 от 14.10.2016 ответчиком был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1386 кв.м., расположенный по адресу: ...,для завершения строительства административно-торгового комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Она является арендатором земельного участка в соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 04.05.2017. Согласно условиям договора, расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка. Согласно кадастровому паспорту при заключении договора аренды кадастровая стоимость земельного участка составляла 6 764 844,24 руб. По её заявлению комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области, величина кадастровой стоимости определена 1 930 000 руб., о чем ей указано в письме от 29.08.2017.

Она обратилась к ответчику с заявлением о перерасчете арендной платы исходя из новой кадастровой стоимости, в чём ей было отказано. В ответе от 02.10.2017 за № 7723 ответчик указал, что оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка не имелось, так как не было получено согласие арендодателя. Считает отказ незаконным, так как размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что п. 4.4.2 договора аренды, по условиям которого для пересмотра кадастровой стоимости необходимо получение согласия арендодателя, не соответствует закону и является ничтожным. Согласно выписке из ЕГРН от 15.11.2017, кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2017 составляет 1 930 000 руб.

Просит с учетом уточнения иска признать ничтожным п. 4.4.2 договора аренды № 228/2016 от 14.10.2016; признать незаконным отказ ответчика о пересмотре арендной платы с 04.05.2017 исходя из новой кадастровой стоимости; обязать ответчика производить расчет арендной платы с 04.05.2017 исходя из кадастровой стоимости в размере 1 930 000 руб.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании ордера, исковые требования с учетом уточнения поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

В судебном заседании представитель администрации АГО ФИО3, действующий на основании доверенности, иск не признал, пояснив, что договором предусмотрено право арендатора инициировать изменение кадастровой стоимости земельного участка только с разрешения арендодателя, в нарушение условий договора истец обратилась в комиссию за изменением кадастровой стоимости, поэтому полагает, что оснований для перерасчета арендной платы не имеется.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области не явился, извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Судом установлено, что 14.10.2016 между администрацией АГО и ФИО2 заключен договор аренды № 228/2016 земельного участка, площадью 1386 кв.м., кадастровый номер №, находящегося по адресу: ..., с разрешенным использованием: для завершения строительства административно-торгового комплекса (далее договор аренды).

Срок аренды земельного участка установлен с 14.10.2016 по 13.10.2019 (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 квадратный метр в сумме 4 880,84 руб., рассчитанной за период с 14.10.2016 по 31.12.2016, и составляет 26 355,19 руб.

Согласно пункту 3.2 договора аренды, внесение арендной платы за использование земельного участка осуществляется ежеквартально, не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала путем перечисления на счет Администрации АГО.

Договором аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно, не чаще одного раза в год, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, налоговой ставки земельного налога за земельный участок, коэффициента, применяемого к размеру арендной платы за земельный участок (пункт 3.3).

Между администрацией АГО и ФИО2 подписан акт приема-передачи земельного участка.

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.05.2017 ФИО2 передал ФИО4 права и обязанности арендатора по договору аренды. На соглашении в соответствии с п. 4.3.2 договора аренды, имеется согласие арендодателя.

Договор аренды земельного участка № 228/2016 от 14.10.2016, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.05.2017 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи регистрации №, №.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, на момент заключения договора аренды земельного участка с ФИО2 кадастровая стоимость земельного участка составляла 6 764 844, 24 руб.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 02.02.2011.

Как следует из материалов дела, 07.08.2017 истец в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости и установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области 22.08.2017 вынесено решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер № и определении её с 01.01.2017 в размере рыночной стоимости - 1 930 000 руб.

01.09.2017 истец обратилась к ответчику с заявлением о перерасчете арендной платы за земельный участок, в связи с уменьшением кадастровой стоимости.

Из ответа Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации АГО от 02.10.2017 № 7723 следует, что Администрацией АГО отказано истцу в пересмотре арендной платы, так как в соответствии с пунктом 4.4.2 договора аренды не было получено согласия арендодателя на проведение мероприятий по пересмотру кадастровой стоимости.

Истец оспаривает положения пункта 4.4.2 договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязан с согласия арендодателя проводить мероприятия, направленные на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, в части определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, за исключением случаев, если такая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, и является ничтожной (пункты 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки; оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

При этом, размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Судом установлено, что государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 38:26:040803:166 не разграничена. Земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов. Арендная плата установлена исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 6 764 844, 24 руб.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

К основным принципам определения арендной платы относятся, в том числе: принцип экономической обоснованности; принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с данным принципом в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; принцип запрета необоснованных предпочтений.

В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утв. постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N601-пп арендная плата может устанавливаться исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем третьим статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким исключением являются положения абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 вышеназванного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, для определения периода, в котором подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка. Указанный вывод также следует из положения пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Таким образом, только в случае установления кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии или суда такие сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости этого земельного участка.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО4 на основании договора аренды земельного участка и соглашения о передаче прав и обязанностей от 04.05.2017 к нему, с 04.05.2017 являясь арендатором, владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером 38:26:040803:166, общей площадью 1386 кв.м, расположенным по адресу: ... для завершения строительства административно-торгового комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Законом об оценочной деятельности установлена возможность оспаривания в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости результатов определения кадастровой физическими и юридическими лицами, права и обязанности которых такими результатами затрагиваются. При этом, данное право не поставлено в зависимость от условий договора аренды, а также от согласия либо несогласия арендодателя, в связи с чем, суд считает, что положения пункта 4.4.2 договора аренды, предусматривающие возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка и определения её в размере его рыночной стоимости только с согласия арендодателя, противоречат закону, а потому являются недействительными.

Кроме того, в данном пункте не конкретизированы основания, по которым арендатору может быть отказано в даче такого согласия, что противоречит основным принципам определения арендной платы, установленным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в том числе принципу запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

В случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 24.18 названного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В данном случае кадастровая стоимость арендованного земельного участка была изменена по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области, сведения об изменении кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.11.2017, следует, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано 07.08.2017, дата применения кадастровой стоимости, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда 01.01.2017.

Таким образом, установленная по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит применению с 01.01.2017, то есть с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в решении комиссии, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы не просили.

В связи с чем, суд считает, что отказ Администрации АГО в пересмотре арендной платы ФИО4 по договору аренды земельного участка, соглашению о передаче прав и обязанностей от 04.05.2017 к нему из новой кадастровой стоимости является незаконным.

На администрацию АГО должна быть возложена обязанность производить расчет арендной платы ФИО4 по земельному участку, кадастровый номер №, с 04.05.2017 исходя из новой кадастровой стоимости в размере 1 930 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 к администрации Ангарского городского округа о признании договора аренды недействительным в части, признании незаконным отказа в пересмотре арендной платы по новой кадастровой стоимости, возложении обязанности производить расчет арендной платы земельного участка исходя из новой кадастровой стоимости-удовлетворить.

Признать недействительным п. 4.4.2 договора аренды земельного участка № 228/2016 от 14.10.2016, заключенного между администрацией Ангарского городского округа и ФИО2.

Признать незаконным отказ администрации Ангарского городского округа в пересмотре арендной платы ФИО4 по договору аренды земельного участка № 228/2016 от 14.10.2016, заключенному между администрацией Ангарского городского округа и ФИО2, соглашению о передаче прав и обязанностей от 04.05.2017 к договору аренды земельного участка № 228/2016 от 14.10.2016, заключенному между администрацией Ангарского городского округа и ФИО4 исходя из кадастровой стоимости в размере 1 930 000 руб.

Обязать администрацию Ангарского городского округа производить расчет арендной платы ФИО4 с 04.05.2017 по договору аренды земельного участка № 228/2016 от 14.10.2016, заключенному между администрацией Ангарского городского округа и ФИО2, соглашению о передаче прав и обязанностей от 04.05.2017 к договору аренды земельного участка № 228/2016 от 14.10.2016, заключенному между администрацией Ангарского городского округа и ФИО4, по земельному участку, площадью 1386 кв.м., кадастровый номер №, находящемуся по адресу: ..., с разрешенным использованием : для завершения строительства административно-торгового комплекса исходя из кадастровой стоимости в размере 1 930 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в апелляционном порядке в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения - 22.02.2018.

СУДЬЯ Э.А.Куркутова