Решение № 3А-97/2025 3А-97/2025~М-68/2025 М-68/2025 от 26 августа 2025 г. по делу № 3А-97/2025

УИД 47OS0000-01-2025-000120-91

Дело № 3а-97/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург

18 августа 2025 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петровой Н.Ю.

при помощнике судьи Кирьяновой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО11 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Административный истец ФИО11 (далее по тексту – ФИО11) обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, после уточнения в предварительном судебном заседании административных исковых требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (далее по тексту - ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки») от 27 декабря 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – автомобильной дороги с кадастровым номером №, протяженностью <данные изъяты> м, расположенной по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 октября 2024 года.

В обоснование административного иска ФИО11 указало, что является собственником указанного сооружения.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей.

ФИО11 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей, указанной в отчете об оценке № ДД.ММ.ГГГГ, подготовленном частнопрактикующим оценщиком ФИО2, по состоянию на дату оценки 1 октября 2024 года.

ФИО1 «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года № заявителю отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке № ДД.ММ.ГГГГ.

Превышение кадастровой стоимости названного сооружения по сравнению с его рыночной стоимостью нарушает права административного истца (л.д. 11-20, 106-107 том 1).

Определением Ленинградского областного суда, внесенным в протокол судебного заседания от 18 августа 2025 года, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принято к рассмотрению изменение административных исковых требований, в соответствии с которым ФИО11 просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – автомобильной дороги с кадастровым номером №, протяженностью <данные изъяты> м, расположенной по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 октября 2024 года (л.д. 200-201 том 2).

Административным ответчиком ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» представлены письменные возражения на административное исковое заявление, в соответствии с которыми административный ответчик против удовлетворения требований административного иска возражал, ссылаясь на несоответствие представленного отчета об оценке № ДД.ММ.ГГГГ нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, использование неполных сведений, допущение расчетных, методических и технических ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 92-93 том 2).

После проведения судебной экспертизы в Ленинградский областной суд поступила правовая позиция административного ответчика, согласно которой выводы эксперта по поставленным вопросам являются обоснованными. При этом административный ответчик не оспаривал сумму рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную экспертом, указал, что она может быть установлена и в более высоких ценовых диапазонах (л.д. 214-215 том 2).

Заинтересованным лицом Правительством Ленинградской области представлен письменный отзыв на административное исковое заявление, в соответствии с которым заинтересованное лицо полагало административные исковые требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 97-98 том 1).

Представитель административного истца ФИО11 – ФИО6 в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал.

Представитель административного ответчика ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» ФИО7, представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО8 в судебное заседание явились, против удовлетворения требований административного искового заявления возражали.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учётом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В частности, статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Ленинградской области от 11 ноября 2021 года № 713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым установлена дата перехода на территории Ленинградской области - с 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости на территории Ленинградской области по заявлению заинтересованных лиц устанавливается решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и решение которого может быть обжаловано в судебном порядке согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости бюджетное учреждение принимает в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определены статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО 1 является собственником объекта недвижимости – сооружения, протяженностью <данные изъяты> м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 25-28, 108-114 том 1; л.д. 208-209 том 2).

Кадастровая стоимость сооружения с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 13 ноября 2023 года № 789 и установлена в размере <данные изъяты> рублей, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 2023 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года (л.д. 129 том 2).

ФИО11 обратилось в ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением от 12 ноября 2024 года, поступившим в бюджетное учреждение 27 ноября 2024 года, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей, по состоянию на 1 октября 2024 года (л.д. 30-31 том 1).

К заявлению, в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, административным истцом был приложен отчет об оценке № ДД.ММ.ГГГГ, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей по состоянию на дату оценки 1 октября 2024 года (л.д. 45-47, 115-250 том 1; л.д. 1-69 том 2).

27 декабря 2024 года ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» принято решение №, в соответствии с которым в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано по основаниям, приведенным в разделе V данного решения, указано, что отчет об оценке № ДД.ММ.ГГГГ не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, в отчет в обязательном порядке включаются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также отчет не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО VI), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

В том числе указано, что величины износа, приведенные в отчете в таблице без номера «Признаки для определения процента износа сооружений дорожно-мостового хозяйства» на странице 86 отчета определены только для одного из элементов дорожного покрытия; принимая во внимание количество слоев дорожного покрытия и протяженность дороги, утверждение оценщика о том, что величина износа всех элементов дорожного покрытия на всем протяжении участка автомобильной дороги составляет 55 – 70 - 80%, некорректно.

В технических отчетах «Обследование технического состояния автомобильных дорог с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №», подготовленных ФИО31 ООО 2 представленных на страницах 106-146 в приложении 1-3 к отчету, указаны значения характеристики участков автодорог «состояние покрытия» как «удовлетворительное». При этом для объекта оценки № 1 (Д-1) участка № 1, приведенного на странице 106 приложения 1-3 к отчету (и для некоторых других участков автодорог), дополнительно приводится следующая информация: «износ дорожного покрытия на участках составляет 60 - 70%». Исходя из определения термина «дорожное покрытие», приведенного в пункте 3.9 раздела 3 «Термины и определения» ГОСТа 32825-2014 «Дороги автомобильные общего пользования. Дорожные покрытия. Методы измерения геометрических размеров повреждений», применение указанной величины физического износа к объекту оценки в размере 60 - 70%, применимо только к одному из элементов автодороги (дорожному покрытию - верхней части дорожной одежды) и только на некоторых участках (частях) от всей протяженности рассматриваемого участка автодороги.

Все участки объектов оценки (оцениваемых дорог) имеют характеристику «состояние покрытия» - «удовлетворительное» с износом дорожного покрытия (верхней части дорожной одежды) на некоторых частях участков автодорог в размере от 30 до 75%. Однако на странице 85 отчета в таблице без номера «Признаки для определения процента износа сооружений дорожно-мостового хозяйства» для характеристики «оценка технического состояния: удовлетворительное» величина физического износа находится в диапазоне 11% - 30%, при этом для проведения расчетов оценщик использовал величины физического износа, характерные для характеристики «оценка технического состояния» - «негодное для эксплуатации» (величина физического износа свыше 60%).

Таким образом, использование в расчетной таблице отчета значений величин физического износа в размере 55 – 70 - 80% для всех элементов дорожного покрытия на всей протяженности объектов оценки, имеющих характеристику «оценка технического состояния: удовлетворительное», не применимо, что приводит к искажению (занижению) стоимости объекта оценки.

В данном случае объект оценки является «дорогой местного узкохозяйственного значения», «часть дорог не используется в силу отсутствия потребности или состояния покрытия», а другая часть используется «в качестве внутрихозяйственных дорог сельхозпредприятия», для которых отсутствует необходимость в «регулярном движении» как по причине отсутствия «природных факторов»: «снег в горах, разлив рек, действия подпочвенных вод и т.п.», так и по причине отсутствия необходимости их использования вне сезона сельскохозяйственных работ (зимнее время года).

Таким образом, в отчете отсутствует необходимость применения величины корректировки на наличие внешнего устаревания (износа) (сезонность использования), принятой равной в размере 50% для объекта оценки, поскольку это приводит к искажению (уменьшению) его итоговой стоимости.

В данном случае объект оценки частично используется «в качестве внутрихозяйственных дорог сельхозпредприятия», в качестве дорог V-й категории, для которых в нормативных документах отсутствуют данные по расчетным скоростям, а значит можно предположить, что для указанной категории дорог отсутствует сама необходимость в регламентации расчетных скоростей.

Таким образом, в отчете отсутствует необходимость применения величины корректировки на наличие внешнего устаревания (износа) (скоростной режим), принятой равной в размере 25 – 33 - 67%, поскольку это приводит к искажению (уменьшению) итоговой стоимости объекта оценки.

Таким образом, представленный отчет об оценке нельзя признать документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, а итоговую величину полученной оценщиком рыночной стоимости признать достоверной. Полученная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки искажена (л.д. 36-43 том 1).

С целью разрешения вопроса о соответствии требованиям законодательства отчета об оценке № ДД.ММ.ГГГГ определением суда от 14 апреля 2025 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО30 (л.д. 116-121 том 2).

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № ДД.ММ.ГГГГ требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 октября 2024 года в случае несоответствия отчета требованиям и нормам законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению судебного эксперта № от 2 июля 2025 года, с учетом составленного в связи с исправлением технической ошибки заключения судебного эксперта № от 4 июля 2025 года, при составлении отчета об оценке № ДД.ММ.ГГГГ допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, приведенные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 27 декабря 2024 года № в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости. В отчете об оценке также имеются арифметические ошибки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости одного из объектов оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 октября 2024 года составляет, с учетом округления, <данные изъяты> рублей (л.д. 136-161, 167-192 том 2).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, выводы по поставленным перед экспертом (комиссией экспертов) вопросам и обоснование этих выводов. Заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что данное заключение является допустимым доказательством, так как оно выполнено экспертом, который имеет соответствующую квалификацию, образование, стаж работы по специальности, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта подробно мотивированы, содержат ссылки на исследованную документацию, ответ на поставленные перед экспертом вопросы изложены ясно, понятно, не содержат неоднозначных формулировок.

При определении рыночной стоимости эксперт применил затратный подход. В экспертном заключении приведено подробное обоснование выбора объектов-аналогов и их описание. Экспертом рассчитаны затраты на строительство по состоянию на 1 октября 2024 года без учета прибыли предпринимателя, износов и устареваний, проведена корректировка на физический износ. Для определения затрат на создание объекта оценки использован метод сравнительной единицы, метод на основе укрупненных сметных нормативов.

Суд учитывает, что каких-либо дополнительных доказательств, которые могли бы быть предоставлены эксперту на исследование, после проведения судебной экспертизы не представлено, заключение противоречий не содержит, экспертом даны ответы на поставленные вопросы, неясностей ответы не содержат.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Поскольку представленный административным истцом отчет об оценке составлен с нарушением действующего законодательства, что подтверждено в результате проведения судебной экспертизы, у ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» имелись основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для отказа в удовлетворении административного искового заявления в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года №.

Вместе с тем поскольку сторонами не оспаривается размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный в соответствии с заключением судебной экспертизы, то суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела (пункты 1, 4, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Поскольку в удовлетворении требования административного искового заявления о признании незаконным решения ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», которым административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, надлежит отказать, при этом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, является производным, не носит самостоятельного характера и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении требования административного искового заявления ФИО11 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 27 декабря 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость сооружения, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты>) рублей по состоянию на 1 октября 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Н.Ю. Петрова

Решение в окончательной форме изготовлено 27 августа 2025 года.