Решение № 2-155/2025 2-155/2026 2-155/2026(2-3793/2025;)~М-2860/2025 2-155/26 2-3793/2025 М-2860/2025 от 10 марта 2026 г. по делу № 2-155/2025

УИД 61RS0007-01-2025-004398-91

Дело № 2-155/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2026 года г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Тытюковой О.В.,

при секретаре Бабий В.Ю.,

с участием представителя истца ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» - ФИО1, действующего на основании доверенности

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ПАО Сбербанк – ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» к ПАО Сбербанк, ФИО2, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, ГБУ РО «Агентство жилищных программ», Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Ростовской области, АО «Банк ДОМ.РФ» о прекращении записи об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» обратилось в суд с указанным исковым заявлением в обоснование иска указано, что между Застройщиком Обществом с ограниченной ответственностью СЗ «МСК-Капитал» и ФИО2, был заключен Договор №299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от 31 октября 2022 г., в отношении объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры под проектным №549 (пятьсот сорок девять), общей площадью с учетом балкона по проекту 37,80 (тридцать семь целых восемьдесят сотых) кв.м., общей площадью по проекту 36,73 (тридцать шесть целых семьдесят три сотых) кв.м., состоящей из: жилой комнаты площадью 10,94 кв.м., кухни площадью 12,32 кв.м., прихожей площадью 9,56 кв.м., санузла площадью 3,91 кв.м., балкона площадью 1,07 кв.м., расположенной на 7-м этаже, в осях «14-15» и «А-Д», многоквартирного дома позиции 12, расположенную в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями вышеуказанного договора цена объекта долевого строительства составляет 5 358 150,00 (пять миллионов триста пятьдесят восемь тысяч сто пятьдесят) рублей 00 копеек. Согласно п.3.4.1 Договора, оплата цены строительства производится участником долевого строительства на счет эскроу после государственной регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в срок до «15» декабря 2022 года, в следующем порядке:

- часть стоимости Объекта долевого строительства в размере 96 600 (девяносто шесть тысяч шестьсот) рублей 58 копеек вносится Участником долевого строительства за счет собственных денежных средств на счет эскроу, в течение 5 (пяти) банковских дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, но не позднее «30» ноября 2022 года;

- часть стоимости Объекта долевого строительства в размере 4 548 150 (четыре миллиона пятьсот сорок восемь тысяч сто пятьдесят) рублей 00 копеек оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных Участнику долевого строительства Публичным акционерным обществом «Сбербанк России», местонахождение: 117997, <адрес>, Корреспондентский счет 30101810600000000602 в Отделении по Ростовской области Южного ГУ Банка России, ИНН <***> (далее - Банк) по Кредитному договору <***> от «31» октября 2022 года, и перечисляется на счет эскроу в течении 5 (пяти) календарных дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, но не позднее «30» ноября 2022 года.

Права требования Участника долевого строительства находятся в залоге у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объект долевого строительства будет находиться в залоге у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Залогодержателем по данному залогу будет являться Банк.

Расчеты по договору участия в долевом строительстве производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка», открытого в Московском банке ПАО Сбербанк, бенефициаром по которому является участник долевого строительства.

Перечисление денежных средств в счет оплаты квартиры осуществляется на счет эскроу Обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению участника долевого строительства после государственной регистрации в установленном действующим законодательстве порядке договора участия в долевом строительстве, а также государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в силу закона в пользу Банка.

- денежная сумма в размере 210 161 (двести десять тысяч сто шестьдесят один) рубль 42 копейки оплачивается за счет средств материнского капитала, предоставленного ФИО2 на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии <данные изъяты>, выданного 28.04.2009 года на основании решения Государственного учреждения - Управление ПФР в Ворошиловском районе г. Ростова-на-Дону № 207 от «27» апреля 2009 г., и перечисляются на счет эскроу, с назначением платежа: «в счет оплаты первоначального взноса по настоящему Договору», в соответствии с Правилами направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (не позднее чем через два месяца с даты принятия заявления Государственным учреждением - Управление ПФР в Ворошиловском районе г. Ростова-на-Дону), но не позднее «15» декабря 2022 года;

- оставшаяся часть стоимости Объекта долевого строительства в размере 503 238 (пятьсот три тысячи двести тридцать восемь) рублей 00 копеек оплачивается Участником долевого строительства за счет средств бюджетной субсидии на улучшение жилищных условий. Право Участника долевого строительства на получение бюджетной субсидии подтверждается Земельным сертификатом на приобретение (строительство) жилых помещений серия 3С №01496, выданным 21 октября 2022 года ФИО2 в соответствии с Областным законом от 02.12.2019г. №243-3С «О земельных сертификатах в целях улучшения жилищных условий» и постановлением Правительства Ростовской области от 03.12.2019 г. №874 «Об утверждении Положения об организации предоставления земельных сертификатов на приобретение (строительство) жилых помещений и порядке использования средств земельных сертификатов».

Денежные средства в сумме 503 238 (пятьсот три тысячи двести тридцать восемь) рублей 00 копеек, перечисляются на счет эскроу с расчетного счета Участника долевого строительства в течение 20 (двадцати) дней со дня принятия решения ГБУ РО «Агентство жилищных программ» о соответствии документов, поданных Заявителем (участником долевого строительства) для перечисления средств бюджетной субсидии, но не позднее «15» декабря 2022 года. Полная стоимость Объекта долевого строительства была перечислена на счет эскроу 26 января 2023 года, что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов между сторонами.

Договор № 299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от «31» октября 2022 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области «17» ноября 2022 года, что подтверждается Выпиской ЕГРП. В виду того, что квартира была приобретена за счет кредитных средств, в пользу ПАО «СБЕРБАНК» зарегистрирован залог права требования Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № от 17.11.2022г. на срок 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

«12» января 2024 года Сторонами было подписано Соглашение о расторжении Договора № 299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от «31» октября 2022 года, по условиям которого Застройщик обязан венуть Участнику долевого строительства денежные средства в размере 5 358 150,00 (пять миллионов триста пятьдесят восемь тысяч сто пятьдесят) рублей 00 копеек после государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, однако на сегодняшний день Соглашение о расторжении не зарегистрировано, но денежные средства со счета эскроу были возвращены Участнику долевого строительства 30 января 2024 года.

При регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Застройщиком было получено Уведомление об отказе государственной регистрации прав, согласно которому регистрация невозможна в виду наличия обременения ПАО «СБЕРБАНК» в виде залога (ипотека в силу закона).

Данный отказ не относится к правоотношениям между ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» и ФИО2, так как между сторонами было достигнуто обоюдное согласие на расторжение Договора №299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от «31» октября 2022г., такие правоотношения относятся к ФИО2 как залогодателю, т.е. к лицу, которое предоставило своё имущество в залог для обеспечения выполнения выплат по ипотеке, и ПАО «СБЕРБАНК» как залогодержателю, т.е. кредитор, который принимает это имущество в залог и получает право на преимущественное удовлетворение своих требований из его стоимости в случае неисполнения обязательств залогодателем.

В кредитном договоре <***> от 31.10.2022г., заключенным между ФИО2 и ПАО «СБЕРБАНК», а именно в п. 12, четко указана цель использования ФИО4 (заемщик) денежных кредитных средств - это инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира под проектным №549, находящаяся по адресу: <адрес>, а снованием инвестирования строительства объекта недвижимости является Договор 299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от «31» октября 2022 года.

Следовательно, после подписания Соглашения о расторжении вышеуказанного Договора, ФИО2 необходимо было уведомить ПАО «СБЕРБАНК» как Залогодержателя о расторжении Договора № 299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от «31» октября 2022 года.

На сегодняшний день Застройщиком введен в эксплуатацию Объект долевого строительства - Многоквартирный жилой дом (поз. 12 по ПЗУ) - VIII этап строительства, на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 61-44-942509-2024 от 27.12.2024г., выданное Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, расположенный по адресу: <адрес>

В связи с тем, что вышеуказанная квартира находится в залоге ПАО «Сбербанк» у застройщика отсутствует право реализации данной квартиры.

С учетом уточнения исковых требований, заявленных в судебном заседании (л.д. 217-218) истец просил суд прекратить ипотеку на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>

Представитель истца ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» - ФИО1 действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении. Пояснила, что в результате сложившейся ситуации застройщик не имеет возможности реализовать спорную квартиру, несмотря на то, что денежные средства в полном объеме возвращены ФИО2 В досудебном порядке и в процессе рассмотрения дела, урегулировать спор не удалось.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что со своей стороны обращалась в ПАО «Сбербанк», АО «Банк ДОМ.РФ», с целью снятия обременения с <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, так как договор между ней и застройщиком расторгнут. Также сообщила, что полученные денежные средства использовала для приобретения жилого дома. Обязательства по кредитному договорю ею исполняются надлежащим образом.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк – ФИО3, действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать. Пояснила, что в действиях ПАО Сбербанк отсутствует нарушение прав истца. Кроме того, Банк не участвовал при заключении Соглашения о расторжении Договора № 299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от 31.10.2022 г., заключенного между ФИО2 и ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ». ФИО2 исполняет обязанности по кредитному договору, своевременно вносит денежные средства.

Представители третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, ГБУ РО «Агентство жилищных программ», Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Ростовской области, АО «Банк ДОМ.РФ» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области предоставил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что 02.02.2024 государственная регистрация Соглашения о расторжении ДДУ была приостановлена по заявлению ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ». 01.08.2024 регистрация была приостановлена по инициативе регистратора, так как причины послужившие основанием для приостановления регистрации не были устранены, в государственной регистрации было отказано. Решение суда о прекращении обременения в виде ипотеки, является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН. А также ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ГБУ РО «Агентство жилищных программ» предоставил отзыв на иск, в котором указал, что 21.10.2022 ФИО2 представила в Агентство документы на объект финансирования, находящийся по адресу: <адрес> соответствующее требованиям Постановления Правительства Ростовской области от 03.12.2019 № 874. На основании представленного земельного сертификата в размере 503 238 руб. перечислены на банковский счет ФИО2 Земельный сертификат погашен. Также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Ростовской области предоставил письменные пояснения по иску, в которых указал, что 20.01.2023 ОСФР по Ростовской области вынесено решение № 1082 об удовлетворении заявления ФИО2, средства материнского капитала в сумме 210 161,42 руб. перечислены платежным поручением № 747835 от 26.01.2023 на счет эскроу открытый на имя ФИО2 в Юго-Западный Банк ПАО Сбербанк. Просил суд рассмотреть дело в их отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (статья 9 Гражданского кодекса РФ).

Статья 12 Гражданского кодекса РФ предусматривает открытый перечень способов защиты гражданских прав.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как предусмотрено статьей 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Судом установлено, что между Застройщиком Обществом с ограниченной ответственностью СЗ «МСК- Капитал» и ФИО2, был заключен Договор №299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от 31 октября 2022 г. (далее Договор), в отношении объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры под проектным № (пятьсот сорок девять), общей площадью с учетом балкона по проекту 37,80 (тридцать семь целых восемьдесят сотых) кв.м., общей площадью по проекту 36,73 (тридцать шесть целых семьдесят три сотых) кв.м., состоящей из: жилой комнаты площадью 10,94 кв.м., кухни площадью 12,32 кв.м., прихожей площадью 9,56 кв. м., санузла площадью 3,91 кв.м., балкона площадью 1,07 кв.м., расположенной на 7-м этаже, в осях «14-15» и «А-Д», многоквартирного дома позиции 12, расположенную в многоквартирном доме, по адресу: Россия, <адрес>

В соответствии с условиями вышеуказанного договора цена Объекта долевого строительства составляет 5 358 150,00 (пять миллионов триста пятьдесят восемь тысяч сто пятьдесят) рублей 00 копеек.

Согласно п.3.4.1 Договора, оплата Цены строительства производится участником долевого строительства на счет эскроу после государственной регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в срок до «15» декабря 2022 года, в следующем порядке:

- часть стоимости Объекта долевого строительства в размере 96 600 (девяносто шесть тысяч шестьсот) рублей 58 копеек вносится Участником долевого строительства за счет собственных денежных средств на счет эскроу, в течение 5 (пяти) банковских дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, но не позднее «30» ноября 2022 года;

- часть стоимости Объекта долевого строительства в размере 4 548 150 (четыре миллиона пятьсот сорок восемь тысяч сто пятьдесят) рублей 00 копеек оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных Участнику долевого строительства Публичным акционерным обществом «Сбербанк России», местонахождение: 117997, <адрес>, Корреспондентский счет 30101810600000000602 в Отделении по Ростовской области Южного ГУ Банка России, ИНН <***> (далее - Банк) по Кредитному договору <***> от «31» октября 2022 года, и перечисляется на счет эскроу в течении 5 (пяти) календарных дней после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, но не позднее «30» ноября 2022 года.

Перечисление денежных средств в счет оплаты квартиры осуществляется на счет эскроу Обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению участника долевого строительства после государственной регистрации в установленном действующим законодательстве порядке договора участия в долевом строительстве, а также государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в силу закона в пользу Банка.

- денежная сумма в размере 210 161 (двести десять тысяч сто шестьдесят один) рубль 42 копейки оплачивается за счет средств материнского капитала, предоставленного ФИО2 на основании государственного сертификата на года на основании решения Государственного учреждения - Управление ПФР в Ворошиловском районе г. Ростова-на-Дону № 207 от «27» апреля 2009 г., и перечисляются на счет эскроу, с назначением платежа: «в счет оплаты первоначального взноса по настоящему Договору», в соответствии с Правилами направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (не позднее чем через два месяца с даты принятия заявления Государственным учреждением - Управление ПФР в Ворошиловском районе г. Ростова-на-Дону), но не позднее «15» декабря 2022 года;

- оставшаяся часть стоимости Объекта долевого строительства в размере 503 238 (пятьсот три тысячи двести тридцать восемь) рублей 00 копеек оплачивается Участником долевого строительства за счет средств бюджетной субсидии на улучшение жилищных условий. Право Участника долевого строительства на получение бюджетной субсидии подтверждается Земельным сертификатом на приобретение (строительство) жилых помещений серия 3С №01496, выданным 21 октября 2022 года ФИО2 в соответствии с Областным законом от 02.12.2019г. №243-3С «О земельных сертификатах в целях улучшения жилищных условий» и постановлением Правительства Ростовской области от 03.12.2019 г. №874 «Об утверждении Положения об организации предоставления земельных сертификатов на приобретение (строительство) жилых помещений и порядке использования средств земельных сертификатов».

Денежные средства в сумме 503 238 (пятьсот три тысячи двести тридцать восемь) рублей 00 копеек, перечисляются на счет эскроу с расчетного счета Участника долевого строительства в течение 20 (двадцати) дней со дня принятия решения ГБУ РО «Агентство жилищных программ» о соответствии документов, поданных Заявителем (участником долевого строительства) для перечисления средств бюджетной субсидии, но не позднее «15» декабря 2022 года. Полная стоимость Объекта долевого строительства была перечислена на счет эскроу 26 января 2023 года, что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов между сторонами.

В силу п. 10.1 настоящий Договор в соответствии с требованиями п. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации и действует до полного исполнения сторонами обязательств по настоящему договору.

Договор № 299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от «31» октября 2022 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области «17» ноября 2022 года, что подтверждается Выпиской ЕГРП. В виду того, что квартира была приобретена за счет кредитных средств, в пользу ПАО «Сбербанк» зарегистрирован залог права требования Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № от 17.11.2022г. на срок 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита (л.д. 26-27).

Согласно п. 10.3 Договора, он может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению Сторон, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Договором и действующим законодательством РФ.

В силу п. 10.5 данного Договора, в случае расторжения Договора участник долевого строительства утрачивает право требования в отношении объекта долевого строительства. При этом застройщик возвращает участнику долевого строительства внесенные им денежные средства в счет цены договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

«12» января 2024 года Сторонами было подписано Соглашение о расторжении Договора № 299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от «31» октября 2022 года, по условиям которого Застройщик обязан венуть Участнику долевого строительства денежные средства в размере 5 358 150,00 (пять миллионов триста пятьдесят восемь тысяч сто пятьдесят) рублей 00 копеек после государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, однако на сегодняшний день Соглашение о расторжении не зарегистрировано, но денежные средства со счета эскроу были возвращены Участнику долевого строительства 30 января 2024 года (л.д. 47-48).

Данное соглашение подписано сторонами и не оспаривается. ФИО2 подтвердила в судебном заедании, что денежные средства в полном объеме получила, использовала их по своему усмотрению на приобретение жилого дома.

27.12.2024 ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о регистрации заключенного между сторонами соглашения, однако в связи с наличием ограничений в виде ипотеки на объект долевого строительства и не предоставления необходимых документов, предусмотренных ч. 11 ст. 53 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись не произведена.

23.04.2025 истец направил запрос в адрес Юго-Западного Банка ПАО «Сбербанк» с указанием вышеуказанных обстоятельств и просил предоставить разъяснения относительно имеющейся непогашенной записи об ипотеке, а также принять меры по снятию залога Банка с объекта долевого строительства.

Согласно представленным документам, 31.10.2022 между ПАО «Сбербанк» и ФИО2 заключен Кредитный договор <***> о предоставлении заемщику суммы кредита в размере 4 548 150 руб. для приобретения строящегося жилья. В силу п. 22 данного договора заемщик обязуется использовать кредит на цели, указанные в п. 12 Договора, произвести расчет по сделке путем перечисления денежных средств в оплату недвижимости на счет эскроу, открытый на имя заемщика. Предоставить кредитору до 31.10.2025, но не позднее 3-х месяцев с даты оформления недвижимости в собственность отчет об оценке, осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки…

Согласно части 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу части 2 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Как предусмотрено частью 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, одним из оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке (в течение трех рабочих дней с момента) является поступление в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Также основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке является решение суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно правовому подходу, приведенному в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

По смыслу данных разъяснений, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

Согласно ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Застройщиком было получено Уведомление об отказе государственной регистрации прав, согласно которому регистрация невозможно в виду наличия обременения ПАО «СБЕРБАНК» в виде залога (ипотека в силу закона).

Из материалов дела следует, что основанием обращения истца в суд по данному иску, являлся факт наличия в ЕГРН нарушающей права на распоряжение принадлежащим ему имуществом регистрационной записи об обременении <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>.

Таким образом, учитывая исполнение истцом в полном объеме обязательств по оплате Соглашения о расторжении договора № 299/ГУР/12/2022 участия в долевом строительстве от 31.10.2022, принимая во внимание, что регистрационная запись об ипотеке нарушает права истца на распоряжение недвижимым имуществом, суд полагает необходимым исковые требования удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования с уточнениями ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» к ПАО Сбербанк, ФИО2, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, ГБУ РО «Агентство жилищных программ», Отделение Фонда пенсионного и социального страхования РФ по Ростовской области, АО "Банк ДОМ.РФ" о прекращении записи об ипотеке, удовлетворить.

Прекратить ограничение прав и обременений в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении объекта долевого строительства однокомнатной квартиры № №, расположенной на 7 этаже, площадью 37,8 кв.м., в многоквартирном жилом доме, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> по Договору участия в Долевом строительстве № № от 31.10.2022, участником долевого строительства является ФИО2, правообладателем земельного участка Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «МСК- КАПИТАЛ» (залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от 17.11.2022).

Данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации ограничения (обременения) права: ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении объекта долевого строительства однокомнатной квартиры № №, расположенной на 7 этаже, площадью 37,8 кв.м., в многоквартирном жилом доме, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: О.В. Тытюкова

Решение в окончательной форме изготовлено 20 марта 2026 года.