Апелляционное определение № 33-1370/2026 от 9 февраля 2026 г.

Судья: Жиляков В.Г. Дело № 33-1370/2026 (№ 2-1677/2025)

Докладчик: Калашникова С.А. УИД 42RS0037-01-2025-001785-25


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 февраля 2026 года г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Акининой Е.В.,

судей: Калашниковой С.А., Чурсиной Л.Ю.,

при секретаре судебного заседания Двуреченской А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Калашниковой С.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика администрации города Юрги – ФИО1 на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 17.11.2025

по делу по иску ФИО2, ФИО3 к администрации города Юрги, Управлению капитального строительства администрации города Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка в жилом доме, определении размера и взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка в жилом доме,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации города Юрги, Управлению капитального строительства администрации города Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка в жилом доме, определении размера и взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка в жилом доме.

Требования мотивированы тем, что в равнодолевой собственности истцов находилось жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 41,4 кв.м., приобретенная по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации города Юрги от 09.03.2016 № 262 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации города Юрги от 08.07.2022 № 665 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> изъяты для муниципальных нужд Юргинского городского округа.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и Управлением капитального строительства Администрации г. Юрги было заключено соглашение о передаче в муниципальную собственность вышеуказанной квартиры с выплатой истцам денежного возмещения за изымаемое у истцов жилое помещение в сумме 2 246 990 рублей, удостоверенное нотариусом Юргинского нотариального округа Кемеровской области-Кузбасса ФИО6, регистрационный номер в реестре нотариуса №.

Денежное возмещение за изымаемое у истцов жилое помещение в сумме 2 246 990 рублей истцы получили.

В настоящее время истцам стало известно, что в сумму выплаченного им возмещения не была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также стоимость доли истцов в общем имуществе многоквартирного жилого дома и земельном участке.

С учетом уточнения исковых требований истцы просили суд:

1. Признать за истцами право на получение денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также стоимости доли истцов в общем имуществе многоквартирного жилого дома и земельном участке.

2. Взыскать с ответчиков в пользу истцов денежную компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в сумме 2 843 000 рублей, пропорционально долям в праве собственности.

3. Взыскать с ответчиков в пользу истцов стоимость доли истцов в общедомовом имуществе и земельном участке многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в суммах 315 000 рублей и 127 000 рублей соответственно, пропорционально долям в праве собственности.

3. Взыскать с ответчиков в пользу истцов судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 25 000 рублей, по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 17.11.2025 постановлено:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к администрации города Юрги, Управлению капитального строительства администрации города Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка в жилом доме, определении размера и взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка в жилом доме, удовлетворить частично.

Признать за ФИО2 и ФИО3 право на получение денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома и земельном участке, расположенных по адресу: <адрес>.

Взыскать с администрации города Юрги в пользу ФИО2 и ФИО3 в равных долях стоимость доли истцов в общем имуществе многоквартирного жилого дома и земельном участке, расположенных по адресу: <адрес>, в сумме 442 000 рублей, денежную компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в сумме 2 843 000 рублей, судебные расходы в сумме 28076 рублей, а всего 3 313 076 рублей, то есть по 1 656 538 рублей в пользу каждого.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 к Управлению капитального строительства администрации города Юрги отказать.

В апелляционной жалобе представитель ответчика администрации города Юрги – ФИО1 просит применить последствия пропуска срока исковой давности, решение суда отменить и принять по делу новое решение.

Указывает на то, что в соответствии с программой переселения граждан из ветхого и аварийного жилья финансирование осуществляется УКС, администрацией г. Юрги в данном случае финансирование не осуществляется. Возмещение за изымаемое жилое помещение должно быть взыскано с УКС.

Кроме того, экспертами за объекты-аналоги были взяты квартиры в домах, не признанных аварийными, то оценщик должен был применить понижающий коэффициент. Поскольку он его не применил, то стоимость непроизведенного капитального ремонта уже включена в рыночную стоимость квартир, расположенной по адресу: <адрес>, соответственно, сумма возмещения за непроизведенный капитальный ремонт подлежит исключению.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату заключения соглашения, а не на дату проведения судебной оценочной экспертизы, как указано в решении суда.

Поскольку с момента приватизации гражданином спорного жилого помещения обязанность по несению бремени содержания общедомового имущества распределяется между всеми собственниками дома, нуждаемость дома в капитальном ремонте подлежит определению на дату первой приватизации гражданином жилого помещения в многоквартирном доме, соответственно величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме.

Кроме того, выкупная стоимость, определенная по результатам судебной оценочной экспертизы, в два раза превышает стоимость аналогичных квартир на рынке недвижимости Юргинского городского округа, причем квартиры, которые находятся на продаже (например на сайте Авито) находятся не в домах, признанных аварийными, но их стоимость гораздо ниже.

Заключенное соглашение между сторонами содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеими сторонами, исполнено в полном объеме, в установленном порядке не оспорено и недействительным не признано, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Стоимость доли в праве собственности на общее имущество и земельного участка включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Необходимо сверить перечень работ, указанных в отчете об оценке, произведенных в рамках судебной оценочной экспертизы и в ст. 166 ЖК РФ и исключить из размера возмещения стоимость таких видов работ, как ремонт стен, перегородок, перекрытий, полов, окон, дверей, отделочные работы, ремонт внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств, прочие работы, поскольку они отнесены к текущему содержанию дома или не включены в перечень работ, проведение которых предусмотрено за счет средств капитального ремонта.

Более того, истцом был пропущен установленный срок исковой давности, поскольку соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение заключено с УКС администрации города Юрги 25.11.2022, данное соглашение исполнено, денежная компенсация заинтересованным лицом получена в полном объеме, соответственно указанный срок исковой давности истек – 25.11.2023.

Сведения о времени и месте рассмотрения дела размещены на официальном сайте суда (http://oblsud.kmr.sudrf.ru). О времени и месте судебного заседания, назначенного в суде апелляционной инстанции на 10.02.2026, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой, рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы ФИО2, ФИО3 являлись равнодолевыми собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается Договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, Свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 11-12, 13, 14, 15-18).

Постановлением Администрации г. Юрги № 262 от 09.03.2016 жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 23).

Постановлением Администрации города Юрги № 665 от 08.07.2022 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, изъяты для муниципальных нужд Юргинского городского округа (л.д. 24).

Постановлением Администрации города Юрги № 1178 от 17.11.2022 утвержден размер денежного возмещения за изымаемую у истцов квартиру в сумме 2246990 рублей (л.д. 25).

Истцы выразили согласие на участие в программе переселения из многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу (л.д. 43, 44).

ДД.ММ.ГГГГ истцы заключили с Муниципальным образованием «Юргинский городской округ» в лице Управления капитального строительства Администрации города Юрги Соглашение № о передаче в муниципальную собственность вышеуказанной квартиры с выплатой истцам денежного возмещения за изымаемое у истцов жилое помещение в сумме 2 246 990 рублей, удостоверенное нотариусом Юргинского нотариального округа Кемеровской области-Кузбасса ФИО6 (л.д. 19-22) (далее Соглашение).

Указанная в Соглашении сумма возмещения была выплачена истцам, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 52-55).

Переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, к Юргинскому городскому округу был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56).

Из п. 6 Соглашения следует, что рыночная стоимость квартиры составляет 2 246 990 рублей согласно отчету Оценочной компании ПРОСПЕКТ № 255-Ю от 29.04.2022.

Из отчета Оценочной компании ПРОСПЕКТ № 255-Ю от 29.04.2022 (л.д. 26, 51) следует, что при определении размера возмещения за изымаемое у истцов жилое помещение рассчитывались и определялись: рыночная стоимость квартиры; убытки, которые собственник изымаемого жилого помещения несет в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения; убытки, которые собственник изымаемого жилого помещения несет в связи с переездом; убытки, которые собственник изымаемого жилого помещения несет в связи с поиском другого жилого помещения; убытки, которые собственник изымаемого жилого помещения несет в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение.

Из письма Управления жилищно-коммунального хозяйства г. Юрги следует, что капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не производился (л.д. 58).

По делу проведена судебная экспертиза.

Заключением эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» по результатам судебной оценочной экспертизы установлено, что вышеуказанный жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в указанном доме 10 апреля 1993 года (л.д. 96-151).

Из Заключения эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что величина причитающейся истцам компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, определена в сумме 2843000 рублей, стоимость доли истцов в праве собственности в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе, в земельном участке, в сумме 442000 рублей.

Администрацией города Юрги было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями статьи 40 Конституции Российской Федерации, статей 1, 3, 14, 32, 158, 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 210, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.2007 №5-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищным прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцы имеют право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, с учетом стоимости доли земельного участка, исходя из того, что заключенным между сторонами соглашением об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, не установлено, что состоялось соглашение о невыплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, стоимости доли в общем имуществе, которые подлежат выплате собственникам изымаемого аварийного жилого помещения в силу закона.

Рассматривая заявление администрации города Юрги о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что срок исковой давности истцами не пропущен, поскольку истцы при заключении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № № не должны были знать и не могли знать о том, что многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: <адрес>, нуждался в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в данном доме и что капитальный ремонт многоквартирного жилого дома не производился.

Кроме того, суд пришел к выводу, что истцы не должны были знать о существовании и содержании Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, содержащего разъяснения Верховного Суда РФ о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома подлежит включению в выкупную цену изымаемого жилого помещения, так как Обзор судебной практики Верховного Суда РФ не является нормативным документом, подлежащим изучению и исполнению всеми гражданами РФ.

С учетом изложенного, полагая, что в силу закона на граждан не возложена обязанность проверять необходимую для заключения соглашения об изъятии жилого помещения документацию, суд, не усмотрев со стороны истцов недобросовестности или недостаточной осмотрительности при совершении сделки, сделал вывод о том, что исковая давность истцами не пропущена и не подлежит применению в данном споре, признав тем самым за истцами право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости доли общего имущества в доме, в том числе рыночной стоимости доли земельного участка, а также право на взыскание с ответчика понесенных истцами судебных расходы, взыскав тем самым с администрации г. Юрги в пользу каждого истца ФИО2 и ФИО3 по 1 656 538 рублей.

При этом надлежащим ответчиком судом первой инстанции признана администрация города Юрги, а не управление капитального строительства администрации города Юрги, исходя из положений Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Вопреки доводам жалобы, с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, заявленных к управлению капитального строительства администрации города Юрги, судебная коллегия соглашается.

В силу пункта 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

На основании пункта 6 части 1 статьи 14 Закона №131-ФЗ обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством отнесены к вопросам местного значения городского поселения.

Согласно части 1 статьи 37 Закона №131-ФЗ местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Материалами дела подтверждается, что процедура изъятия жилого помещения истцов для муниципальных нужд, установленная статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, начата органом местного самоуправления администрацией города Юрги, соответственно, и оснований для взыскания каких-либо сумм в рамках данных правоотношений с управления капитального строительства администрации города Юрги, у суда первой инстанции не имелось.

Между тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы администрации города Юрги об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцами требований в связи с пропуском срока исковой давности.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 40 Конституции Российской Федерации конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором.

Из содержания пункта 2 статьи 451 ГК РФ следует, что для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо одновременное наличие следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом доктрина существенного изменения обстоятельств подлежит применению в исключительных случаях, когда в ходе рассмотрения конкретного дела будут выявлены непредвидимые обстоятельства, которые сторона не могла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Как было установлено выше, ДД.ММ.ГГГГ истцы ФИО2, ФИО3 заключили с Муниципальным образованием «Юргинский городской округ» в лице Управления капитального строительства Администрации города Юрги Соглашение № № о передаче в муниципальную собственность вышеуказанной квартиры с выплатой истцам денежного возмещения за изымаемое у истцов жилое помещение в сумме 2 246 990 рублей, удостоверенное нотариусом Юргинского нотариального округа Кемеровской области-Кузбасса ФИО6 (л.д. 19-22).

В соответствии с п. 6 соглашения № № от ДД.ММ.ГГГГ размер денежного возмещения составил 2 246 990 рублей на основании отчета ООО «Проспект» № 255-Ю.

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение согласно отчета ООО «Проспект» № 255-Ю в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также убытки, которые собственник несет в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки в связи с переездом, убытки в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, а также убытки, которые собственник изымаемого жилого помещения несет в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение (л.д.26).

Указанная в Соглашении сумма возмещения была выплачена истцам ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 52-55).

Переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, к Юргинскому городскому округу был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что заключенное между сторонами соглашение содержит все существенные условия, подписано по обоюдному согласию обеих сторон, соглашение исполнено в полном объеме: квартира зарегистрирована на праве собственности за муниципалитетом, истцы получили соответствующее вознаграждение, т.е. преследуемый при вступлении в спорные правоотношения результат был достигнут.

Материалами дела не подтверждено, что условия подписанного соглашения существенным образом нарушают баланс интересов сторон, то есть содержат несправедливые договорные условия, а ФИО2, ФИО3 были поставлены в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий соглашения.

В соответствии с п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Соглашение в установленном законом порядке, в том числе в части определения суммы возмещения, истцами не оспорено и по настоящему гражданскому делу не оспаривается, требований об этом не заявлено.

При этом истцы до заключения соглашения не были лишены возможности по своему усмотрению признать предложенную стоимость возмещения недостаточной и отказаться от заключения соглашения, чего сделано не было, в связи с чем отсутствуют правовые основания для изменения п.6 соглашения, определения иного размера суммы возмещения после заключения и исполнения соглашения по вышеуказанным обстоятельствам.

Также судебная коллегия обращает внимание истцов на то, что в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, даны разъяснения, что поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. С учетом изложенного Верховным Судом Российской Федерации признана обоснованной практика тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о необходимости при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме осуществлять самостоятельную оценку стоимости доли в праве на общее имущество такого дома с целью ее включения в состав возмещения в качестве самостоятельного параметра, неоднократно отмечал, что такое изъятие – в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме – предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от 17.11.2011 № 1504-О-О, от 22.03.2012 № 459-О-О и от 23.12.2014 № 3002-О). При этом выбор конкретных методов и методик расчета размера компенсации, являясь прерогативой эксперта, не может вместе с тем быть произвольным, поскольку должен основываться на объективных факторах, а само заключение эксперта подлежит оценке судами наряду с другими доказательствами (часть вторая статьи 187 ГПК РФ) (определение от 29.10.2024 № 2787-О).

Исходя из изложенного, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относимая к жилому помещению, включая долю в праве на земельный участок, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости жилого помещения сравнительным подходом путем подбора для сравнения цен предложений (сделок) по аналогичным квартирам, в итоговую величину стоимости по результатам такого расчета уже включена стоимость доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащая собственнику жилого помещения, доля в праве на земельный участок.

В своем Отчете ООО «Проспект» №255-Ю от 29.04.2022 эксперт также обоснованно указал, что доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме самостоятельной оценке не подлежит, поскольку она уже включена в рыночную стоимость жилого помещения.

Как уже было указано, при несогласии с предложенным размером выкупной стоимости истцы могли отказаться от подписания соглашения и требовать определения иной цены в судебном порядке. Однако истцы получили денежные средства и при подписании соглашения не выражали несогласия с выкупной стоимостью.

Соглашение ФИО2, ФИО3 не оспорено, не заявлено требований об изменении его условий.

При этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ч. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ). Таких обстоятельств по делу не установлено.

Изменение или расторжение договора, действие которого прекращено, в том числе если все обязательства по нему надлежаще исполнены, невозможно, поскольку в силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Учитывая совокупность приведенных норм права и разъяснений по их применению, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер выкупной стоимости может быть изменен при разрешении требований о признании Соглашения полностью или в части недействительным.

Заявляя настоящий иск, и указывая, что в состав выкупной стоимости не включена компенсация за невыполненный капитальный ремонт и стоимость доли в общем имуществе дома, земельном участке, истцы фактически требуют изменения цены после заключения и исполнения договора и оспаривают условия соглашения о размере возмещения, определенной на основании результатов оценки, принятой ими при подписании соглашения, не заявляя самостоятельного требования о признания соглашения или его части недействительным.

Представителем администрации г.Юрги 28.10.2025 (л.д. 167) подано письменное заявление о пропуске истцами срока исковой давности.

Настоящее исковое заявления фактически направлено на оспаривание п.6 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, которым определена стоимость возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение. Оспариваемым истцами условием соглашения об изъятии затрагиваются только частные интересы ФИО2, ФИО3, как собственников квартиры в аварийном доме. Следовательно, при разрешении заявления ответчика о пропуске истцами срока исковой давности необходимо руководствоваться п. 2 ст. 181 ГК РФ, согласно которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае течение срока исковой давности следует исчислять со дня подписания соглашения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку при несогласии с размером стоимости возмещения, предложенной ответчиком, истцы могли отказаться от подписания соглашения и требовать определения иной цены в судебном порядке, однако получили денежные средства, при этом возражений о несогласии со стоимостью возмещения не заявляли.

С настоящим иском в суд истцы обратились в суд 04.07.2025 (л.д.3), т.е. за пределами годичного срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Возражения истцов о том, что о нарушении своего права они узнали только перед подачей иска, поскольку соглашение не содержало сведений о составе выплачиваемой суммы возмещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Основания полагать, что совершенная сделка является ничтожной вне зависимости от признания её недействительной, отсутствуют.

Также не представлено доказательств того, что подписанное истцами соглашение не соответствовало их волеизъявлению.

Однако, учитывая, что требований об оспаривании указанного Соглашения, о признании его недействительным не заявлено, одно только истечение годичного срока с момента его заключения не может являться основанием для отказа в иске.

По мнению судебной коллегии, при наличии исполненного и не оспоренного Соглашения не может быть взыскана в пользу истцов компенсация за непроизведенный капитальный ремонт на момент первой приватизации и в качестве убытков с учетом общего трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии сч.1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В ч. 2 указанной нормы права определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В ч. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, определяющей общие основания ответственности за причинение вреда, установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

По смыслу п. 1 ст. 15 и ст. 1064 Гражданского кодекса РФ обязательства по возмещению вреда обусловлены, в первую очередь, причинной связью между противоправным деянием и наступившим вредом.

Администрацией г. Юрги не совершено каких-либо противоправных действий при изъятии жилого помещения ФИО2, ФИО3 для муниципальных нужд, а также при заключении Соглашения и при выплате сумм возмещения, определенных в Соглашении.

Предлагая для подписания Соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, администрация г. Юрги руководствовалось Отчетом Оценочной компании «Проспект» № 255-Ю, с чем ФИО2, ФИО3 были ознакомлены и согласны, как и с определенной в нем суммой, что свидетельствует о возникновении договорных отношений между сторонами и согласовании его условий между сторонами.

При установленных по делу обстоятельствах, без оспаривания заключенного соглашения, оснований для выводов о причинении истцам убытков действиями администрации г. Юрги при изъятии жилого помещения ФИО2, ФИО3, не имеется.

Само по себе несогласие стороны с условиями заключенного соглашения о размере возмещения может являться основанием для его оспаривания, но не может, вне признания соглашения недействительным, быть основанием для дополнительного взыскания денежных средств в связи с изъятием жилого помещения, на основании вновь проведенной экспертизы, определившей иную стоимость изымаемого жилого помещения.

Учитывая изложенное, а также отсутствие оснований для изменения условий исполненного соглашения, для признания соглашения недействительным в силу отсутствия таких требований со стороны истцов, для взыскания убытков, то в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 о признании за ними права на дополнительные выплаты, как составные части выкупной стоимости изымаемого жилого помещения и взыскания с ответчиков в их пользу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, земельный участок, следует отказать.

Оснований для возмещения, понесенных ФИО2, ФИО3 судебных расходов за счет ответчиков не имеется в связи с отказом в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 17.11.2025 отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к администрации города Юрги, Управлению капитального строительства администрации города Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка в жилом доме, определении размера и взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, рыночной стоимости общего имущества и земельного участка в жилом доме отказать в полном объеме.

Председательствующий Е.В. Акинина

Судьи: С.А. Калашникова

Л.Ю. Чурсина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.02.2026