Решение № 2-4690/2020 2-4690/2020~М-5423/2020 М-5423/2020 от 19 октября 2020 г. по делу № 2-4690/2020

К делу №


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Сочи 20 октября 2020 года

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

судьи Круглов Н.А.,

при секретаре судебного заседания Козловой К.В.,

с участием: представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.0г., представителя ответчиков администрации г.Сочи и Департамента имущественных отношений администрации г.Сочи ФИО3, действующего на основании доверенности от 09.01.2020г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи, администрации г.Сочи, ООО «Консалтинговая компания «Мир» о признании отчета об оценке величины годовой арендной платы земельного участка недействительным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи, администрации г.Сочи, ООО «Консалтинговая компания «Мир» о признании отчета об оценке величины годовой арендной платы земельного участка недействительным, в котором просила суд: 1) признать составленный ООО «Консалтинговая компания «Мир» отчет от 23.08.2019г. № об оценке величины годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8790 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>, недействительным; 2) внести изменения в договор о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды № от 15.07.2009г., с кадастровым номером №, площадью 8790 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>, в п.3.2 договора, в части размера годовой арендной платы за земельный участок, в сумме, установленной судебной оценочной экспертизой по делу.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержал и мотивировал их тем, что ФИО1 на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № от 15.07.2009г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304020:208, площадью 8790 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>. Она добросовестно исполняет взятые на себя обязательства и регулярно осуществляет арендные платежи согласно договору.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.08.2019г. № (далее по тексту Отчет») и составляет 228 9982,00 рублей.

Считает, что указанный Отчет является незаконным и необоснованным, поскольку в отчете для оценки данного объекта использовался только один подход по сравнительным продажам тем более, что обычно подход по доходности считается предпочтительным. Однако доходный подход при определении оценочной стоимости, как один из приоритетных для оценки данного объекта, в данном отчете не был применен и не было описано обоснование отказа от применения доходного подхода, что является нарушением п.8 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке». В отчете таблица № «Характеристики земельного участка, указано – Дополнительное существенная информация - не обнаружена» что является недостоверной информацией статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ, так как в отчете не описаны и не приняты во внимание точные характеристики объекта оценки.

В таблице № «Сравнительный анализ объектов-аналогов с Объектом оценки», не указаны корректировки объектов-аналогов на наличие зданий, сооружений и обременений ограниченного пользования на оцениваемый участок, составляет 10,5 % от всей его которые являются основными факторами при оценки исследуемого участка и является нарушением стандартов оценки.

В таблице № выбран объект-аналог участок площадью 1300 кв.м, который является гораздо меньше по площади оцениваемого участка (площадь 8790 кв.м) и по данной характеристики объект-аналог существенно отличается от оцениваемого участка, что является нарушением понятия объекта-аналога, указанного в разделе II федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1).

В таблице № оцениваемый объект и объект-аналог № имеют одинаковую характеристику в виде передаваемого права (право аренды), тем не менее, объект-аналог № корректируются на 19 %, что является нарушением стандартов оценки.

Все это привело к некорректному (неправильному) определению стоимости оцениваемого земельного участка.

Кроме того, Отчет был проведен по заказу Департамента имущественных отношений г. Сочи без участия арендатора исследуемого участка с существенным нарушением стандартов оценки, что допускает не объективность и возможность влияния на результат оценки исследуемого участка со стороны заказчика отчета.

Представитель ответчиков администрации г.Сочи и Департамента имущественных отношений администрации г.Сочи ФИО3 возражал против удовлетворения искового заявления, указал, что в соответствии с муниципальным контрактом от ДД.ММ.ГГГГ произведена рыночная оценка стоимости спорного земельного участка. Был составлен отчет об оценке от 26.08.2019г. в связи с чем, изменилась годовая арендная плата на землю. Департаментом в адрес истца направлялось письмо от 16.09.2019г. и дополнительное соглашение об изменении рыночной стоимости земельного участка и годовой арендной платы. До настоящего времени соглашение не подписано ФИО1

Представитель ООО «Консалтинговая компания «Мир» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении или рассмотрении дела в его отсутствие не ходатайствовал.

С учетом мнения представителей сторон, в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке.

Выслушав доводы представителя истца и возражения представителя администрации г.Сочи, Департамента имущественных отношений администрации г.Сочи, изучив материалы дела, представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В силу ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с абзацем 2 п. 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Подпунктом 1 п. 2 этой же статьи Кодекса предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Договорное условие, за исключением специально установленных законом случаев, о размере арендной платы подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304020:208, площадью 8790 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>.

В соответствии с п. 3.5. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных п. ДД.ММ.ГГГГ. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору. В случаях уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только Арендодателем.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № согласован, подписан сторонами и зарегистрирован в установленном порядке в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

При согласовании договора аренды в части размера годовой арендной платы, протокол разногласий не поступал в адрес департамента имущественных отношений администрации города Сочи, и таких данных суду не предоставлено.

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором, то есть изменение цены по договору аренды в одностороннем порядке становится возможным, если стороны прямо закрепили этот порядок в договоре.

Из материалов дела следует, что 13.09.2019г. арендодатель предложил ФИО1 заключить Дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях о размере годовой арендной платы, установленный п.3.2 договора аренды, в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 2 289 982,00 руб. в год.

Установленная в договоре арендная плата была рассчитана Департаментом имущественных отношений администрации г.Сочи на основе постановления администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также на условиях Договора и дополнительных соглашений к нему.

Таким образом, условия договора аренды, соглашения, соответствуют положениям и действующему нормативному правовому акту, установившему порядок определения (расчета) арендной платы в отношении муниципальных земель на территории города Сочи и действующему законодательству РФ в области землепользования.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду.

В соответствий с позицией, выраженной постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Также, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № изложено, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельным участком, относящимся к публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Доводы стороны истца о том, что отчет № от 23.08.2019г. был выполнен с нарушением Федерального закона от 31.05.2001г №73-ФЗ, суд признает необоснованными, поскольку доказательств, подтверждающих данные доводы материалы дела, не содержат.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм действующего законодательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к Департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи, администрации г.Сочи, ООО «Консалтинговая компания «Мир» о признании отчета об оценке величины годовой арендной платы земельного участка недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г.Сочи Н.А. Круглов