Решение № 2-645/2018 2-82/2019 2-82/2019(2-645/2018;)~М-618/2018 М-618/2018 от 28 марта 2019 г. по делу № 2-645/2018

Заочное
решение

именем Российской Федерации

28 марта 2019 года село Курсавка

Андроповский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Манелова Д.Е.,

при секретаре судебного заседания Чартаевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Ставропольского регионального филиала Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

18 декабря 2018 года представитель АО "Россельхозбанк" в лице Ставропольского РФ АО "Россельхозбанк" обратился в Андроповский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование искового заявления указано, что 11 ноября 2016 года между АО "Россельхозбанк" (далее – Кредитор) и ФИО1 (далее – Ответчик, Заемщик) заключен кредитный договор № (далее – Кредитный договор). По условиям Кредитного договора, АО "Россельхозбанк" обязалось предоставить ФИО1 кредит в сумме 4000000 (четыре миллиона) рублей, а Заемщик возвратить полученный кредит, а также уплатить начисленные за пользование заемными средствами проценты в размере 14,872 % годовых. Окончательный срок возврата кредита (основного долга) – 11 ноября 2036.

Согласно п. 2.1 Кредитного договора, Заемщик обязался использовать полученный кредит на приобретение жилого дома, кадастровый №, общей площадью 387,2 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> расположенного на земельном участке кадастровый №, общей площадью 674 кв.м.

В соответствии с п. 5.2. Кредитного договора, обеспечением исполнения Заемщиком своих обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона (п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке») вышеуказанного жилого дома с земельным участком, приобретенных с использованием средств Кредита.

Свои обязательства по кредитному договору Кредитор выполнил своевременно и в полном объеме, предоставив Заемщику кредит в сумме 4000000 (четыре миллиона) рублей. В соответствии с п. 1.1.1 ст. 1 Кредитного договора, заемные средства были перечислены на счет Заемщика № в дополнительном офисе Ставропольского регионального филиала АО «Россельхозбанк» в г. Ессентуки, что подтверждается банковским ордером № от 11 ноября 2016 года.

Во исполнение условий Кредитного договора, 11 ноября 2016 года между ФИО4 («Продавец») и ФИО1 («Покупатель») были заключены:

- договор купли-продажи жилого дома, кадастровый №, общей площадью 387,2 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 15 ноября 2016 года, номер госрегистрации №;

- договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, кадастровый помер №, общей площадью 674 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 15 ноября 2016 года, номер госрегистрации №

Согласно письму № от 02 ноября 2016 года, собственник земельного участка - Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска - уведомлено об уступке прав и обязанностей арендатора ФИО4 новому арендатору ФИО1

15 ноября 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю была выдана Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на жилой дом с отметкой о существующем ограничении (обременении) права - Ипотека в силу закона.

Однако Заемщик, начиная с 12 марта 2017 года, не в полном объеме выполняет свои обязательства по Кредитному договору в части уплаты основного долга и процентов за пользование заемными средствами.

Нарушение Заемщиком сроков уплаты основного долга и процентов за пользование заемными средствами повлекли для кредитора существенное нарушение условий кредитного договора, лишив кредитора в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении кредитного договора.

Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ и п. 4.7. Кредитного договора, в случае неисполнения Заемщиком обязанности в срок возвращать кредит Банк вправе в одностороннем порядке потребовать досрочного возвращения кредита и процентов.

В нарушение условий Кредитного договора № от 11 ноября 2016 года, Заемщик надлежащим образом не выполнил принятые на себя обязательства. Руководствуясь п. 6.1. и п. 6.1.2 Кредитного договора, за нарушение сроков оплаты основного долга и процентов за пользование кредитом начисляется неустойка в виде пени из расчета ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, установленной на день заключения договора.

18 июля 2018 года Заемщику было направлено требование о досрочном возврате задолженности и предложение о расторжении кредитного договора, но до настоящего времени требования Истца не исполнены.

По состоянию на 12 ноября 2018 года общая сумма задолженности Заемщика по кредитному договору № от 11 ноября 2016 года перед АО «Россельхозбанк» вставляет 4 677 955 (четыре миллиона шестьсот семьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей 48 копеек, из которых:

- основной долг по кредиту - 3 922 032 руб. 57 коп.;

- просроченный основной долг - 46 643 руб. 72 коп.;

- просроченные проценты - 667 032 руб. 53 коп.;

- пеня за просрочку основного долга - 2 924 руб. 20 коп.;

- пеня за просрочку процентов - 39 322 руб. 46 коп.

Оценщиком - ООО АФ «Аудит-Консалтинг» - была произведена оценка рыночной стоимости предмета ипотеки и составлен Отчет об оценке №, согласно которому его рыночная стоимость по состоянию на 23 октября 2018 года составляет 7 889 000 (семь миллионов восемьсот восемьдесят девять тысяч) рублей, из которых: рыночная стоимость жилого дома - 6 727 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка - 1 162 000 рублей.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена на имущество на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальная продажная цена имущества с учетом части 4 статьи 54 ФЗ № от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должна составлять 6 311 200 рублей.

С учетом невозможности разрешения данного спора во внесудебном порядке истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит расторгнуть кредитный договор № от 11 ноября 2016 года заключенный между АО «Россельхозбанк» и ФИО1; - взыскать с ФИО1 в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Ставропольского регионального филиала АО «Россельхозбанк» задолженность по кредитному договору № от 11 ноября 2016 года в сумме 4677955 (четыре миллиона семьдесят семь тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей 48 копеек; обратить взыскание на предмет ипотеки – жилой дом, кадастровый №, общей 387, 2 кв.м., и право аренды земельного участка, кадастровый №, общей площадью 674 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> – заложенные по договору № т 11 ноября 2016 года, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для его реализации с публичных торгов в сумме 6311200 рублей, в том числе стоимость жилого дома 5381600 рублей, стоимость права аренды земельного участка – 929600 рублей (в соответствии Отчетом об оценке №), для уплаты из стоимости предмета залога вышеуказанной суммы задолженности Заемщика перед АО «Россельхозбанк»; взыскать с ФИО1 в пользу АО «Россельхозбанк» расходы Истца по оплате за услуги по оценке предмета ипотеки в сумме 8000 рублей; взыскать с ФИО1 в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Ставропольского регионального филиала АО «Россельхозбанк» расходы Истца по уплате госпошлины в сумме 37589 рублей 77 копеек.

В судебное заседание представитель истца АО "Российский Сельскохозяйственный банк" не явился, о месте, дате и времени судебного заседания надлежащим образом извещен, в деле имеется ходатайство о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме, о вынесении заочного решения не возражают.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом извещен, причины не явки не известны, ходатайств о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие в суд не поступало.

Согласно части 1 статьи 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. О рассмотрении дела в таком порядке суд выносит определение.

С учетом установленного суд полагает необходимым рассмотреть данное дело в порядке заочного производства.

Исследовав представленные материалы дела, суд пришел к убеждению о том, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу положений статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, предусмотренные нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк /кредитор/ обязуется предоставить денежные средства /кредит/ заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно статье 820 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитный договор должен быть совершен в письменной форме, несоблюдение которой влечет недействительность кредитного договора, и договор считается ничтожным.

В судебном заседании установлено, что 11 ноября 2016 года между АО "Россельхозбанк" и ФИО1 заключен кредитный договор №, по условиям которого АО "Россельхозбанк" обязалось предоставить ФИО1 кредит в сумме 4000000 (четыре миллиона) рублей на приобретение жилого дома, кадастровый №, общей площадью 387,2 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> расположенного на земельном участке кадастровый №, общей площадью 674 кв.м., общей стоимостью 10000 000, 00 рублей, а Заемщик возвратить полученный кредит и уплатить начисленные за пользование кредитом проценты в размере 14, 872 % годовых. Окончательный срок возврата (погашения) Кредита (основного долга), в соответствии с п. 1.5. Кредитного договора – 11 ноября 2036 года. Согласно п. 5.2 Кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору является – ипотека в силу закона, вышеуказанного жилого дома с земельным участком, приобретенных с использованием средств кредита.

Во исполнение условий Кредитного договора, 11 ноября 2016 года между ФИО4 («Продавец») и ФИО1 («Покупатель») были заключены:

- договор купли-продажи жилого дома, кадастровый №, общей площадью 387,2 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 15 ноября 2016 года, номер госрегистрации №

- договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, кадастровый помер №, общей площадью 674 кв.м, находящегося по адресу: <адрес> Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 15 ноября 2016 года, номер госрегистрации №

Согласно письму № от 02 ноября 2016 года, собственник земельного участка - Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска - уведомлено об уступке прав и обязанностей арендатора ФИО4 новому арендатору ФИО1

15 ноября 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю была выдана Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на жилой дом с отметкой о существующем ограничении (обременении) права - Ипотека в силу закона.

Свои обязательства по Кредитному договору Кредитор выполнил в полном объеме и в срок, установленный п. 1.4. Кредитного договора, предоставил Заемщику кредит в сумме 4 000000 (четыре миллиона) рублей, Согласно банковскому ордеру № от 11 ноября 2016 года заемные средства перечислены на расчетный счет ФИО1 №. В судебном заседании установлено и подтверждается представленными материалами дела, что денежные средства были получены ФИО1 в порядке и на условиях, указанных в договоре. С текстом кредитного договора ответчик ознакомлен лично, что подтверждается его подписью в договоре.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 5.2 Кредитного договора установлено, что обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору является – ипотека в силу закона (пункт 7 статьи 77/ пункт 1 статьи 64.1 Закона об ипотеки) приобретенного/построенного частично с использованием средств кредита жилого дома (жилое помещение, объект незавершенного строительства, земельный участка) указанного в пункте 2.1 Кредитного договора, - с момента государственной регистрации права собственности Заемщика/ права общей долевой/ совместной собственности Заемщика на такой жилой дом и земельный участок;

Страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом (имущественное страхование) предмета ипотеки – жилой дом (жилое помещение, объект незаверенного строительства, земельный участок), по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор;

Страхование жизни и здоровья Заемщика, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор;

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона "Об ипотеке /залоге недвижимости/" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору /заимодавцу/ причитающихся ему процентов за пользование кредитом /заемными средствами/.

В соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке /залоге недвижимости/", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В судебном заседании также установлено, что 11 ноября 2016 года между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимости (квартиры) с привлечением кредитных средств (ипотека), по условиям которого ответчик приобрел в собственность недвижимость (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>, а также право аренды на указанный земельный участок, который по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №/Д от 22 июля 2015 года, перешел новому арендатору ФИО1

Указанное право зарегистрировано за ФИО1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 15 ноября 2016 года /№, в подтверждение чего ему выдана Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав, с указанием в графе /ограничение (обременение) права/ ипотека в силу закона.

В соответствии со статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В судебном заседании установлено и подтверждается расчетом задолженности, что обязательства по кредитному договору ФИО1 надлежащим образом не исполняются, что выражается в просрочке внесения очередных платежей и общая сумма задолженности составляет 4677 955 рублей 48 копеек.

С учетом ненадлежащего исполнением обязательств по кредитному договору в адрес ответчика были направлены претензионные требования о необходимости погашения, образовавшейся по Кредитному договору задолженности. Однако указанные требования до настоящего времени так и не исполнены.

Статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право суда обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя /кредитора/ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Положениями статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины /умысла или неосторожности/, кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в основе принятия решения об обращении взыскания на заложенное имущество лежит установление обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком взятых на себя обязательств.

Факт ненадлежащего исполнения заемщиком ФИО1 своих обязательств, вытекающих из кредитного договора, полностью нашли свое подтверждение в рамках рассмотрения настоящего дела.

Согласно статье 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного год.

В условиях состязательности процесса истцом АО "Россельхозбанк" был представлен отчет № о стоимости заложенного недвижимого имущества – жилой дом (кадастровый №, общей площадью 387,2 кв.м.), расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок (кадастровый №, общей площадью 674 кв.м.) расположенный по адресу: <адрес>, согласно которому стоимость указанного недвижимого имущества, переданного в залог Банку, составляет 7889000 рублей, из которых: стоимость жилого дома составляет 6727000 рублей, стоимость права аренды земельного участка составляет 1162000 рублей.

Оснований ставить под сомнение выводы, изложенные в указанном отчете у суда не имеется, тем более, что в условиях состязательности процесса он ответчиком не оспорен.

При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению о взыскании с ответчика суммы задолженности в размере 4677955 рублей 48 копеек, и обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом, кадастровый №, общей площадью 387,2 кв.м., и право аренды земельного участка, кадастровый №, общей площадью 674 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> – заложенные по договору № от 11 ноября 2016 года, с определением начальной продажной стоимости 6311 200 рублей.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

При установленных обстоятельствах суд считает, что начальная продажная цена данного недвижимого имущества должна быть, установлена в размере 80% от указанной его рыночной стоимости, а именно: 6311200 рублей, из которых: стоимость жилого дома составляет 5381 600 рублей, стоимость права аренды земельного участка составляет 929 600 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 и статьи 78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

Кроме того, согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взысканию в пользу истца с ответчика подлежат судебные расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины в размере 37 589 рублей 77 копеек.

Исковые требования о взыскании расходов по оплате услуг оценщика в сумме 8 000 рублей подтверждаются копией договора № от 15 декабря 2017 года и приложением к нему №.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования АО "Россельхозбанк" подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Ставропольского регионального филиала Акционерного общества " Российский Сельскохозяйственный банк" к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 11 ноября 2016 года заключенный между Акционерным обществом "Российский Сельскохозяйственный банк" и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Ставропольского регионального филиала Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" задолженность по кредитному договору № от 11 ноября 2016 года в сумме 4677955 рублей 48 копеек.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – жилой дом, кадастровый №, общей площадью 387,2 кв.м., и право аренды земельного участка, кадастровый №, общей площадью 674 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> – заложенные по договору № от 11 ноября 2016 года, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену недвижимого имущества в сумме 6311200 рублей, из которых стоимость жилого дома – 5381600 рублей и стоимость права аренды земельного участка – 929600 рублей (в соответствии с Отчетом об оценке №).

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Ставропольского регионального филиала Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" расходы по оплате за услуги по оценке предмета ипотеки в сумме 8000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Ставропольского регионального филиала Акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 37589 рублей 77 копеек.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копий этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в Ставропольский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Д.Е. Манелов