Решение № 2-3294/2025 2-3294/2025~М-2682/2025 М-2682/2025 от 13 ноября 2025 г. по делу № 2-3294/2025

Мотивированное
решение изготовлено 14.11.2025

УИД 59RS0004-01-2025-005087-76

Дело № 2-3294/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь

30.10.2025

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Казакова А.О.,

при секретаре судебного заседания Деминой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации <Адрес> о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,

третьи лица: Управление жилищных отношений администрации <Адрес>,

установил:

ФИО5 обратился в Ленинский районный суд <Адрес> с иском к администрации <Адрес>, в котором с учетом уточненных требований просит взыскать с ответчика в свою пользу компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 596 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что истцу на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ принадлежало жилое помещение – четырёхкомнатная квартира, общей площадью 83,0 кв.м, по адресу: <Адрес>. Данный многоквартирный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Между истцом и муниципальным образованием «<Адрес>» был заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, возмещение сторонами определено в соответствии с части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При заключении договора стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялась, в размер возмещения не включалась, капитальный ремонт в доме никогда не проводился. Обязанность по производству капитального ремонта дома наймодателем не выполнялось, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, в связи с чем и на основании части 7 статьи 332 Жилищного кодекса Российской Федерации истец вправе требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен истцом согласно заключению эксперта №, который на дату изъятия жилого помещения составил 596 000 руб. Также к возмещению заявлены расходы на оплату госпошлины в размере 3 000 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб.

Истец, извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явился, представителя не направил.

Представитель ответчика в лице администрации <Адрес> и третьего лица Управления жилищных отношений администрации <Адрес> о дате, месте и времени рассмотрения дела судом извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о проведении судебного заседания без ее участия, ранее в письменном отзыве указала на то, что возмещение собственнику выплачено на основании заключенного договора об изъятии жилого помещения, в соответствии с пунктом 1.5 которого сумма возмещения является окончательной и пересмотру не подлежит, договор подписан сторонами без замечаний, возражений и дополнений, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать (л.д. 80-81).

Представленные документы приобщены судом к материалам дела.

Оценив доводы истца и ответчика, исследовав материалы дела, в том числе собранные по делу доказательства в их совокупности и относимости, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ (абз. 120 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Судом установлено, что ФИО5 на основании договоров купли-продажи комнат от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ являлся собственниками жилого помещения – четырёхкомнатной квартиры, общей площадью 83,0 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес>.

В соответствии с данными технического паспорта на спорный дом, жилой дом по <Адрес> построен 1941 году, год последнего капитального ремонта – 1963 (л.д. 75).

Согласно справке ГБУ <Адрес> «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки <Адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ год последнего капитального ремонта дома – 1963; в правовой части инвентарного дела имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора) (л.д. 70 оборот).

Межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ принято заключение № о выявлении оснований для признания <Адрес> в <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 85).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с момента получения уведомления; установлен срок для отселения граждан до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 86).

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «<Адрес>» в лице заместителя начальника Управления жилищных отношений администрации <Адрес> и собственником спорного жилого помещения был заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения (л.д. 52 оборот-53).

Согласно п. 1.2 договора администрация с согласия собственника изымает в муниципальную собственность жилое помещение – четырехкомнатную квартиру, общей площадью 83 кв.м, в том числе жилой площадью 61,1 кв.м, расположенную по адресу: <Адрес>, в том числе общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по адресу <Адрес>.

Пунктом 1.4 договора об изъятии установлено, что на основании п.7 ст. 32 ЖК РФ возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 4 794 350 руб., что включает в себя:

1) рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 4 629 400 руб. (пункт 1.4.1 договора);

2) убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая расходы, связанные с изменением места жительства, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап. ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 1.4.2 договора):

- стоимость изготовления отчета об оценке составляет 16 000 руб. (пункт 1.4.2.1 договора);

- стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок, грузчиков и оформление права собственности на другое жилое помещение согласно отчету (стр. 55-57), составляет 148 950 руб. (пункт 1.4.2.2 договора).

Пунктом 1.5 договора об изъятии установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит, в связи с чем ответчик полагает, что обязанность по уплате суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует.

Вместе с тем судом установлено, что при заключении с собственником жилого помещения указанного договора компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в действительности в размер возмещения включена не была, иного из пунктов 1.4.2.1 – 1.4.2.2 договора, отчета об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ № (приобщенный к материалам дела CD-диск) не следует.Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения п.1.5 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения прав истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а соглашением с собственником в нарушение закона ее размер не определялся, не включение указанной компенсации в состав возмещения не может являться препятствием для защиты права истца (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), который вправе требовать ее выплаты через суд, в том числе и после выплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение согласно договору об изъятии жилого помещения.

Как следует из системного толкования указанных выше норм материального права, а также сложившейся судебной практики по аналогичным делам, длительная эксплуатация жилого дома без своевременных капитальных ремонтов способствовала постепенному разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке, а аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.

При этом обязанность по производству капитального ремонта бывшим наймодателем – администрацией <Адрес> надлежащим образом исполнена не была, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, возникшее в процессе эксплуатации здания в целом. Доказательств того, что на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта, что администрацией <Адрес> как бывшим наймодателем своевременно производились надлежащие действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения, ответчиком не предоставлено. Между тем своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

С учетом изложенного, поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов (комплексных и выборочных), постольку при изъятии такого помещения собственник вправе получить выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома рассчитан пропорционально размеру общей площади четырехкомнатной квартиры, общей площадью 83,0 кв.м, в том числе жилой площадью 61,1 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес>, что составило 596 000 руб., при этом экспертом сделан вывод о том, что на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта (стр. 22 заключения эксперта).

Из экспертного заключения следует, что многоквартирный дом по адресу: <Адрес> относится к II группе зданий нормативный срок службы – 100 лет, величина общего физического износа жилого дома на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) – 49%, что соответствует V группе жилых зданий по показателю общего износа, требуется немедленный капитальный ремонт с восстановлением или частичной заменой фундаментов, стен, перекрытий и перегородок, инженерного оборудования (стр. 15 заключения эксперта).

При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта эксперт принял во внимание дату постройки дома (1941 год), дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ), группу капитальности дома (II группа), после чего рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации.

С учетом изложенного, при определении стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт, применив затратный подход, путем расчета определил размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 596 000 руб. c учетом индексации на ДД.ММ.ГГГГ и необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом экспертом при расчете величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт учтены внутренние санитарно-технические и электрические устройства, в том числе центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, газоснабжение.

Судом учитывается, что эксперт при проведении расчетов не ограничен одной лишь датой признания дома аварийным; выводы эксперта основаны на объективном исследовании, которые согласуются между собой, в связи с чем основания не доверять данному заключению отсутствуют; относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о порочности отчета эксперта, равно как и примененных им методик, выбор которых входит в компетенцию эксперта согласно установленным стандартам оценки, суду не представлены, представленное заключение не оспорено (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Напротив, указанная стоимость компенсации ответчиком не оспаривалась, несмотря на то, что суд предлагал представить доказательства иного размера компенсации (л.д. 1), однако ответчиком ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы заявлено не было; с учетом принципа состязательности и равноправия сторон, основания для критической оценки представленного экспертного заключения у суда отсутствуют, нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при составлении данного отчета не установлены (статьи 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с администрации <Адрес> в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 596 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате услуг оценки в размере 15 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7), договором №-ЧПО на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-9), актом на выполнение работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10), отчетом об оценке №-ЧПО от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-59), указанные расходы истец понес в связи защитой нарушенного права, связь между несением таких расходов и предъявлением настоящего иска в суд очевидна, постольку такие расходы подлежат взысканию с администрации <Адрес> в пользу истца.

Применяя положения статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд также полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., факт оплаты которой подтвержден оригиналом чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3).

Поскольку в рамках рассмотрения данного гражданского дела на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО3, оплата экспертизы возложена на администрацию <Адрес>, но не была произведена, при этом заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ положено в основу решения суда, стоимость экспертизы составила 10 000 руб., постольку на основании статей 96-98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу ООО «Оценка-Консалтинг» подлежат взысканию издержки по проведению судебной экспертизы в сумме 10 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> (ИНН <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС <данные изъяты>) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 596 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., расходы по проведению оценки в размере 15 000 руб.

Взыскать с муниципального образования «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> (ИНН <данные изъяты>) в пользу ООО «Оценка-Консалтинг» (ИНН <данные изъяты>) расходы на проведение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 руб.

ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ»

ИНН <данные изъяты>

КПП <данные изъяты>

Расчетный счет 40№

Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО)

БИК <данные изъяты>

Корр. счет 30№

Назначение платежа: за проведение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.О. Казаков

<данные изъяты>

<данные изъяты>