Решение № 2-1520/2021 2-1520/2021~М-1250/2021 М-1250/2021 от 18 июля 2021 г. по делу № 2-1520/2021

дело № 2-1520/2021

УИД 55RS0007-01-2021-002128-03


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Омск 19 июля 2021 г.

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Эннс Т.Н. при секретаре судебного заседания Чередниченко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.А.В., С.И.Н. к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу,

УСТАНОВИЛ:

Истец С.И.Н., С.А.В. обратились в суд с иском к департаменту жилищной политики Администрации г. Омска о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение в связи с признанием жилого дома аварийным.

В обоснование иска указали, что истцам на праве общей долевой собственности, по ? доле каждому, принадлежит комната № в секции № общей площадью 17,8 кв.м., расположенная в многоквартирном жилом <адрес> в г. Омске, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

На основании заключения межведомственной комиссии г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Данный дом 1960 года постройки, пятиэтажный, состоит из 29 секций, 160 комнат, непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, является аварийным и подлежит сносу.

Ответчик по неоднократным обращениям истца не предпринимает мер для выплаты стоимости возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение. Однако, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст. 32 ЖК РФ не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать выплаты возмещения.

На сегодняшний день вопрос о выплате выкупной стоимости за аварийное жилое помещение не решен, жилые помещения не предоставлены, что создает постоянную угрозу жизни и здоровью проживающих в непригодном для проживания доме, в том числе и истцов. Согласно техническому отчету ООО «Профэкс», проведенного ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования технического состояния данного жилого дома установлено, что дом находится в аварийном состоянии, имеется угроза жизни и здоровья граждан. Проживание истцов в указанном доме несет угрозу жизни и здоровья, поэтому необходимо срочное расселение истцов из многоквартирного дома путем взыскания с ответчика выкупной стоимости жилого помещения.

Для определения размера возмещения за принадлежащее им жилое помещение истцы обратилась в ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров оценщика В.О.С. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость комнаты общей площадью 17,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составила 557817 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2972 кв.м. составила 40795 рублей, стоимость доли собственника комнаты № в праве общей долевой собственности на общее домовое имущество данного дома составила – 220787 рублей. Рыночная стоимость затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для проживания, оформления договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину составили 45300 рублей. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома составила 830714 рублей. Итого стоимость возмещения за жилое помещение истца в аварийном доме составила: 1695413 рублей.

Просит суд определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение в размере 1695413 рублей, взыскать выкупную стоимость в размере 1695413 рублей по 847706,50 рублей в пользу каждого собственника, взыскать в пользу С.И.Н. расходы по проведению оценки в размере 10000 рублей, взыскать в пользу С.А.В. расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, взыскать в равных долях в пользу С.И.Н., С.А.В. 2400 рублей по 1200 рублей в пользу каждого в счет возмещения расходов на оплату нотариальных услуг по изготовлению доверенности на представителя.

Истцы С.А.В., С.И.Н., надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного заседания, участия в судебном заседании не принимали.

Представитель истца Б.И.О., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Уточнил исковые требования, просит определить размер возмещения в сумме 1439857, из которых рыночная стоимость жилого помещения 557817 – по первичному заключению, 51336 – убытки по ООО «СудЭкспертиза», компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 830 – по первичной экспертизе. В остальной части требования поддержал. Уменьшение за счет общего долевого имущества и земельного участка, ранее считали общее долевое имущество и земельный участок отдельно. Считает, что экспертом ООО «СудЭкспертиза» необоснованно занижена как рыночная стоимость, так и размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Считает, что экспертиза в части рыночной стоимости жилого помещения и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является незаконной и необоснованной, эксперт не смогла пояснить какую методику применяла при расчёте величины за непроизведенный капитальный ремонт, относительно рыночной стоимости считает, что корректировка на техническое состояние здания применена необоснованно, по этому вопросу эксперт не исследовала год постройки здания и вопрос о том, проводился ли капремонт в домах аналогах, эксперт написала корректировку произвольно, субъективно. Как следует из экспертизы В.О.С. корректировка на техническое состояние здания не применяется от года до 8 лет, считает, это правильно. Считает, что выводы эксперта противоречат ст.3, 8 ФЗ «О государственной экспертной деятельности», где говорится, что эксперт дает свое заключение на общенаучных данных, и позволяющих проверить данную методику, проверить расчеты, проверить обоснованность, соответственно, в части рыночной стоимости жилого помещения невозможно проверить обоснованность применения корректировки на техническое состояние здания. Нет доказательств, что она обладает строительным образованием, на каком основании она утверждает, что что-то не ремонтируется, считает, что экспертиза в части капитального ремонта занижена, потому что не учтены все элементы здания, которые должен был отремонтировать бывший наймодатель. Кроме того, необоснованно не принимает прибыль предпринимателя, в затратном подходе, хотя есть такой критерий.

Представитель ответчика департамента жилищной политики Администрации г. Омска К.Е.Г. в судебном заседании иск не признала. Не оспаривает право истца на получение выкупной стоимости, в связи с признанием дома аварийным и доказанной угрозой обрушения. Однако, оспаривает размер заявленного к взысканию истцом возмещения за жилое помещение. Полагает, что при определении возмещения необходимо принять во внимание заключение ООО «СудЭкспертиза» в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночную стоимость просит определить по заключению ООО «Эталон», а убытки по заключению истцов – экспертиза В.О.С.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит следующим выводам.

Как следует из материалов дела истцам С.А.В. и С.И.Н. на праве общей долевой собственности по ? каждому принадлежит комната <адрес>, общей площадью 17,80 кв.м.. Подсобные помещения (коридоры, туалет, умывальная, кухня, шкаф) общей площадью 30,2 кв.м. в общей собственности со всеми сособственниками вышеуказанной секции №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (том 1 л.д.9-11)

Заключением межведомственной комиссии города Омска для оценки жилищных помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.12-15) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании данного заключения межведомственной комиссии г. Омска № от ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный <адрес>, где расположено принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение признан аварийным и подлежащим сносу. Установлен срок отселения – до 31 декабря 2020 года. (том 1 л.д.16).

На непосредственное обращение истцов, им дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому мероприятия по изъятию помещений, находящихся в многоквартирном доме <адрес> в рамках Программы по расселению не подлежит, расселение возможно только во исполнение решения суда об обязании Администрации города Омска предоставить возмещение за жилое помещение.

Так как спорный дом не включен в адресную региональную Программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то у истцов есть только право на выплату выкупной стоимости, а не на предоставление (переселение) в иное жилое помещение.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в частности ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 настоящей статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду.

Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из пункта 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно пункту 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу пункта 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В ч. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться рыночная стоимость самого жилого помещения и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество).

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что решение вопроса о выкупе жилого помещения, либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

По информации департамента жилищной политики Администрации г. Омска постановлением Правительства Омской области от 10.04.2019 №117-п утверждена региональная адресная программа Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, финансирование которой осуществляется за счет средств Фонда, бюджета Омской области и местных бюджетов. Программой предусматривается переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке в период с 01.01.2012 г. по 01.01.2017 г. аварийным и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. Таким образом, многоквартирный дом по <адрес> признанный аварийным и подлежащим сносу после 01.01.2017 г. в рамах Программы расселению не подлежит. Договор найма жилого помещения, в том числе из маневренного фонда города Омска с истцами не заключался. (том 2 л.д.126-128)

В подтверждение исковых требований о необходимости незамедлительного переселения истицы и наличия угрозы для жизни и здоровью граждан, необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст.32 ЖК РФ вне зависимости от срока расселения и утвержденной Программы расселения, в материалы дела представлен технический отчет ООО «Бюро диагностики строительных конструкций» 2016 года по результатам инструментального обследования технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 2016 год установлено, что на момент проведения обследования техническое состояние стен жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> по СП 13102-2003 оценивается как ограниченно – работоспособное., перекрытий жилого дома- ограниченно-работоспособное, за исключением плиты, расположенной в перекрытии второго этажа третьего подъезда, техническое состояние которой оценивается как аварийное, техническое состояние конструкций лестниц жилого дома оценивается как недопустимое, техническое состояние балконов жилого дома – как недопустимое, козырьков жилого дома – как аварийное, кровли и системы организованного водоотведения жилого дома – как недопустимое, техническое состояние инженерных систем (канализации, отопления, ХВС, электроснабжения и инфраструктуры (крепления, изоляция) как аварийное, техническое состояние оснований и фундаментов жилого дома оценивается как аварийное, полов и отделки жилого дома – как недопустимое, деревянных и оконных блоков жилого дома – как недопустимое. Физический износ конструктивных элементов здания (фундамент, стены, перекрытия, окна, двери, инженерные сети) составляет 74 %. Приведенные данные свидетельствуют об исчерпании нормативного срока эффективной эксплуатации стен, полов, ограждений, балконов, стропильной системы, кровли, отделки и инженерных систем с года введения в эксплуатацию здания (56 лет с 1960 года согласно техническому паспорту). Учитывая техническое состояние дома ремонт здания признан экономически нецелесообразным. (том 1 л.д.107-117).

При новом инструментальном обследовании здания, отраженного в техническом отчете Независимой экспертизы «Профекс» по состоянию на 2019 год (том 1 л.д.69-82) специалисты пришли к выводу о том, что комната № секции № в составе пятиэтажного многоквартирного жилого <адрес> находится в аварийном (непригодном для проживания) состоянии, в силу его физического (технического) износа является источником повышенной опасности для жизни и здоровья людей, общий износ равен – 76,65 %. Многоквартирный жилой дом реконструкции не подлежит.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что установленный срок расселения истек, суд считает установленным, что многоквартирный жилой <адрес> в г. Омске представляет опасность для жизни и здоровья людей по причине его аварийного состояния, в связи с чем, несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, что влечет обоснованность заявленных исковых требований.

Для определения размера возмещения за принадлежащее жилое помещение истцы обратились к оценщику В.О.С. (том 1 л.д.20-82) в соответствии с итоговыми выводами по данному заключению рыночная стоимость квартиры, принадлежащей истцам, составляет 1695413 рублей.

Оспаривая отчет, представленный стороной истца, представителем департамента имущественных отношений Администрации г. Омска заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, так как, по мнению ответчика, заявленные суммы истцом явно завышены, избранная специалистом методика оценки не соответствует нормативным требованиям.

Определением суда от 28.04.2021 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам, согласно позиции ответчика, проведение экспертизы было поручено ООО ГЮЦН «Эталон».

По итогам проведения судебной экспертизы ООО ГЮЦН «Эталон» подготовлено заключение эксперта № (т.1 л.д.181-261).

Из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость комнаты -394000 руб.: доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 64208 руб., доля в праве общей собственности на земельный участок под указанным домом – 54437 руб.

При этом, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, затраты, необходимые на переезд эксперт не рассчитал, указав, что данные вопросы не относятся к компетенции эксперта-оценщика, исследование по данным вопросам не производилось.

В связи с тем, что экспертное учреждение ООО ГЮЦН «Эталон» не ответило на поставленные эксперту судом вопросы, по ходатайству стороны ответчика судом назначено проведение повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта Экспертно-правового центра «СудЭкспертиза» (том 2 л.д.46-117) что рыночная стоимость квартиры комнаты <адрес> общей площадью 17,8 кв.м. с учетом имеющихся вспомогательных помещений, с учетом доли вправе общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом с учетом коэффициента аварийности составляет 466000 рублей, в том числе: стоимость вспомогательных помещений, приходящихся на долю истцов – 14389 рублей, стоимость доли истцов на земельный участок – 81954 руб. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату экспертизы с учетом затрат, необходимых на переезд, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформления договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину составляет 284654 рубля.

Из содержания исследовательской части экспертного заключения следует, что рыночная стоимость жилого помещения определена экспертом по результатам применения сравнительного подхода. Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости.

Для целей определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, правовое значение имеет рыночная стоимость жилого помещения.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п.10 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из содержания экспертного заключения следует, что в качестве аналогов экспертом рассмотрены жилые помещения, которые в наибольшей степени соответствовали оцениваемым объектам, имеющие схожее местоположение и близкие по площади. При этом, в экспертном заключении дано объяснение всех применимых экспертом корректировок (том 3 л.д.61-65) и определена рыночная стоимость жилого помещения истцов – в размере 466000 рублей.

Далее, эксперт подробно указал порядок определение величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья, учел нормативный срок службы жилых зданий по группам зданий, привел все расчеты и определил величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного жилого дома с учетом пропорционального размера жилого помещения истцов определил размер компенсации – 284654 рубля. (л.д.80-94 том 3)

Непосредственно исследовав заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «»СудЭкспертиза», суд приходит к выводу о соответствии заключения судебной экспертизы и его результатов требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. Не доверять заключению эксперта, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющему соответствующую квалификацию, у суда оснований не имеется; экспертное заключение составлено полно и исключает какие-либо неясности выводов.

Кроме того, по ходатайству стороны истца в судебном заседании допрошен эксперт ООО «СудЭкспертиза» С.О.А., которая дала исчерпывающие показания в отношении проведенной ею экспертизы и разъяснила все вопросы по проведенной экспертизе. Так, эксперт показала, что коэффициент аварийности применялся в соответствии с определением суда, ФЗ «Об оценочной деятельности» или стандарты оценки не говорят о корректировках вообще в принципе, в методических указаниях такие корректировки есть, применялась методика Лейфера, данная методика устанавливает корректировку на техническое состояние здания, по Лейферу все здания делятся всего на три категории: 1-хорошее, удовлетворительное – это здание может быть старой постройки, но пригодным для проживания, неудовлетворительное – состояние здания, нуждающееся в ремонте, то есть, аварийное. Техническое состояние здания характеризуется общим износом, и аварийными признаются здания по решению комиссии, когда имеется износ более 65-68%, и соответственно, должно быть заключение строительной экспертизы, техническое состояние здания определяется износом, в компетенцию оценщика не входит строительная экспертиза, оценщик, согласно закону, пользуется информацией, размещённой в открытом доступе, можно в открытых источниках посмотреть всю информацию о доме, в нашем случае, каждый дом был проверен, из пяти аналогов один аналог является домом аварийным к нему коэффициент аварийности не применялся, соответственно, дома не внесенные в этот сайт, как аварийные можно считать домами, находящимися в удовлетворительном состоянии, если жильцы дома считают свой дом аварийным, не пригодным для проживания ничто не препятствует признать им дом аварийным и эта информация появиться на сайте аварийных домов. Руководствовалась официальной информацией, расчетная таблица на стр.15 заключения отражает коэффициент аварийности, в компетенцию оценщика не входит осмотр и инструментальное исследование дома, Лейфер говорит о состоянии здания три категории, хорошее до 40 % износа, от 40-60 % удовлетворительное, после 60% неудовлетворительное, но это не противоречит методике, оценщик все-таки руководствуется визуальными признаками, есть справочники, в которых нет привязки к проценту износа, обследовать аналоги, это не предполагает работу оценщика, согласно методике привлечение специалиста – строителя для обследования домов аналогов не требуется. Цена предложения корректируется на торг, на площадь и так далее, потом еще есть желание продавца, которое не всегда включает реальность, год постройки аналогов указан, мы не можем ничего предполагать, год постройки еще ничего не говорит, коэффициент аварийности–это не чрезвычайное обстоятельство, потому что продавать никто не запрещает, стоимость за данное жилое помещение позволяет собственникам приобрести аналогичную квартиру в старом доме пригодном для проживания, но это не означает, что должны эти люди получить квартиры в новом доме. Были раньше экспертизы, где не применяла данный коэффициент, потому что введен не так давно, говорилось, что аварийное жилье не может являться предметом рынка, но тут, если не применять данный коэффициент, будет на 200 тыс. руб. дороже квартира, но тогда как мы можем требовать возмещение за непроизведённый капитальный ремонт тогда, мы либо применяем коэффициент аварийности и рассчитываем компенсацию за непроизведённый капремонт, или мы, когда считаем без коэффициента, то тогда не трогаем капремонт. МКД – это единый объект недвижимости, включающий в себя квадратные метры, на которое есть право, в том числе, общее домовое имущество, земельный участок, лестницы, крыши, подвалы, канализации, это все единый объект, и входит в рыночную стоимость квартиры, методика оценки квартир в МКД потому что не предполагает отдельную оценку земли, крыши, лестниц, потому что это не предмет рынка, а также то, что это все включено в единый объект. Возмещение за аварийное жилье – это рыночная стоимость, это входит в рыночную стоимость жилого помещения. Рыночная стоимость имеет четкое определение. Когда собственнику предоставляется взамен жилое помещение, он также переезжая в этот дом пользуется земельным участком, крышей, лестницей, канализацией и прочим. Земельный участок, как и иное общее домовое имущество, входит в рыночную стоимость жилого помещения МКД, отдельно посчитала, потому что стоял отдельный вопрос суда. Земельный участок тоже входит рыночную стоимость, отдельная реализация земельного участка, как и отдельно комната без права на земельный участок невозможна, да и методика именно такая, это единый объект. Но расчеты все сделаны по определению суда. Корректировка на размер общей площади имеется в таблице 13 заключения на страницы 18, там есть градация площади, все применено. Вспомогательные секции учитывались при определении доли на общее домовое имущество. Есть определенная методика, если мы живем в пятикомнатной квартире, то места общего пользования делятся на всех, здесь доля от площади не зависит. Учитывались вспомогательные секции косвенным образом, потому что оценщик подбирает близкие аналоги, комнаты в таких же секциях, таких домов много. Аналоги в аналогичных домах. Дома стандартной постройки. Затратный подход использовала при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Базисно-индексный метод не утратил силу. Дом 5-ти этажный, перекрытие железно-бетонное, у этого дома нет подвала, а они и не входят в капитальный ремонт. Если здание аварийное, стены и фундамент, здание не подлежит капитальному ремонту, оно признается аварийным и подлежит сносу, потому что капремонт экономически не целесообразен. Полов там нет, все квартирами занято. Из общей массы полов убрала полы, которые принадлежат жильцам. Стены и перегородки не трогаем, поэтому фасадов и нет. Есть прочее еще на стр.43 в заключении туда и входят фасады и козырьки. Прибыль предпринимателя, в стоимость недвижимости, объекта входит затраты на возведение конструкции, и прибыль предпринимателя не должна учитываться. Прибыль предпринимателя при определении затратной стоимости возводимого здания. Есть общий затратный подход, где есть прибыль предпринимателя, если возводимое здание – да, если капитальный ремонт нет. Жилое помещение – это обособленное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания людей, общая площадь жилого помещения состоит из суммы жилых помещений или комнат и помещений вспомогательного назначения – кухня, коридоры, санузлы и т.д., в нашем случае, 17,8 + 7,53, общая площадь дома – комнаты и вспомогательные помещения брала 2900,2 м2 на стр. 43, потому что это данные техпаспорта жилая зона – 2012, 6, плюс вспомогательная. 2900, 2 включает в себя жилую помощь, то есть, площадь всех комнат, плюс еще вспомогательные, иных помещений нет, там же в техпаспорте указано еще нежилые помещения. Можно проверить еще, здесь для этого дома указана жилая площадь, то есть, площадь всех комнат и можно поделить 17,8 на 2012,6 получится тот же самый процент, контр расчет неверный.

Таким образом, при принятии решения, суд исходит из заключения судебной экспертизы, проведенной ООО «СудЭкспертиза», так как выводы эксперта исчерпывающе обоснованы и не вызывают у суда сомнений.

Доводы представителя истца судом отклоняются, как необоснованные, основанные на субъективной оценке заключения эксперта и его выводов.

Представленный отчет, расчеты, рецензию оценщика В.О.С. суд не принимает при принятии решения, так как данное лицо не предупреждалось об уголовной ответственности, оценка производилась в иное время, с применением иной методики и с учетом иных аналогов.

Заключение ООО ГЮЦН «Эталон» суд при принятии решения не может положить в основу решения, так как в части определения величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и расходов эксперт не дал заключение. А в части определения рыночной стоимости квартиры, суд принимает заключение ООО «СудЭкспертиза», так как оно более полно отражает актуальную рыночную стоимость жилого помещения истца, в то время, как ООО ГЮЦН «Эталон» производил оценку в первой половине мая.

С учетом изложенного исковые требования о взыскании выкупной стоимости жилого помещения (с учетом: стоимости доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество; земельный участок; иных затрат, связанных с переездом; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт) являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, выкупная стоимость подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы, подготовленным ООО «СудЭкспертиза».

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации, либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лица, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Факт проведения капитального ремонта спорного дома стороной ответчика не доказан.

Рассматривая заявленные требования, суд считает, что взыскание выкупной стоимости следует производить с департамента жилищной политики Администрации г. Омска исходя из компетенции данного ответчика в соответствии с Положением о департаменте жилищной политики Администрации г. Омска, утвержденным решением Омского городского Совета № 237 от 17.06.2020 года. Так, с учетом изменений в компетенцию ответчиков Департамент жилищной политики Администрации г. Омска заключает соглашения об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для муниципальных нужд, подписывает акты приема-передачи к указанным соглашениям. Департамент жилищной политики Администрации города Омска осуществляет полномочия собственника от имени муниципального образования.

Таким образом, суд определяет выкупную цену жилого помещения, принадлежащего истцам, за комнату <адрес> в г. Омске, общей площадью 17,8 кв.м. с учетом имеющихся вспомогательных помещений (нежилые помещения -93,2 кв.м., балконы – 28,8 кв.м.), с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № <адрес> в г. Омске, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> общем размере 750654 рублей (466000 + 284654 = 750654 руб.) в равных долях по 375327 рублей в пользу каждого.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исковые требования удовлетворены частично, на 52,14 % от заявленной истцом суммы. (750654х100:1439857=52,14%) Соответственно, заявленные истцом расходы подлежат лишь частичному взысканию с ответчика.

Так, истцом С.И.Н. к взысканию заявлено 10000 рублей – оценка (л.д.83 том 1), что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ Данные судебные расходы истца связаны с рассмотрением дела, являлись необходимыми для обоснования заявленных исковых требований и определении истцом цены иска. Соответственно, понесенные расходы в данной части подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований – в размере 5214 рублей (10000 х52,14 : 100 = 5214 руб.)

Истицей С.И.Н. к взысканию с ответчика заявлены почтовые расходы в сумме 59 рублей, что подтверждается квитанцией (том 1 л.д.86 оборот) Данные расходы истицы связаны с делом, являлись необходимыми и подлежат частичному взысканию с ответчика в сумме 30 рублей 77 копеек (59 х 52,14 6 100 = 30,77 руб.)

Кроме того, истица С.И.Н. просит взыскать с ответчика половину понесенных расходов по оплате нотариальной доверенности в сумме 1200 рублей. Доверенность (л.д. том 1 л.д.84) выдана на представление интересов по данному делу, общая стоимость -2400, что подтверждается справкой (л.д.85 том 1), оплата произведена С.А.В. и С.И.Н. в равных долях по 1200 рублей каждым. Данные расходы истцов связаны с рассмотрением дела и подлежат частичному возмещению за счет ответчика в размере 625 рублей 68 копеек каждому из истцов. (1200 х 52,14 : 100 = 625,68).

Истцом С.А.В. к взысканию заявлены расходы по оплате судебной экспертизы в размере 10000 рублей, в подтверждение понесенных расходов в судебном заседании приобщен кассовый чек ООО «СудЭкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10000 рублей.

Данные расходы являлись необходимыми для истца, соответственно, данные расходы истца связаны с рассмотрением дела, поэтому подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 5214 рублей (10000 х52,14 : 100 = 5214 руб.)

Подлежат взысканию и расходы истца С.А.В. по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей (том 1 л.д.3).

Истцом С.А.В. заявлены к взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей. В обоснование расходов представлен договор на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ и квитанции об оплате на сумму 10000 рублей и 20000 рублей. (том 1 л.д. 165-166).

Разрешая вопрос о размере подлежащих возмещению расходов на представителя, суд оценивает объем проделанной представителем работы, сопоставив его со сложностью дела. Проанализировав представленные доказательства, учитывая фактические обстоятельства дела, его сложность, объем фактически проделанной представителем работы, количество и продолжительность судебных заседаний, учитывая категорию данного гражданского дела, регулярное рассмотрение дел судом данной категории с участием данного представителя в отношении многоквартирных домов в г. Омске, по которым представление интересов для ООО Юрцентр «ПАРТНЕР» носит типовой характер, предоставляются стандартные документы, исходя из требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу, что расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в размере 10000 рублей.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований из 10000 рублей подлежит взысканию пропорционально удовлетворенной части исковых требований - 5214 рублей (10000 х52,14 : 100 = 5214 руб.).

Истцом С.А.В. также понесены почтовые расходы в размере 62 рубля, заявленные к взысканию с ответчика. Расходы подтверждаются квитанцией (том 1 л.д.86) Пропорционально удовлетворенной части исковых требований подлежит взысканию 32,33 рубля (62 х 52,14 : 100=32,33 руб.)

Кроме того, с департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу ООО «СудЭкспертиза» на основании заявления экспертного учреждения подлежат взысканию судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 10000 рублей, так как экспертиза проводилась по ходатайству ответчика, но оплата экспертизы в своей части вопросов ответчиком не произведена (том 2 л.д.43).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования С.А.В., С.И.Н. к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу удовлетворить частично.

Определить размер возмещения за жилое помещение – комнату <адрес> в г. Омске, общей площадью 17,8 кв.м., с учетом имеющихся вспомогательных помещений (нежилые помещения - 93,2 кв.м., балконы – 28,8 кв.м.), с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом <адрес> в г. Омске, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> общем размере 750654 рублей в равных долях по 375327 рублей каждому.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу С.А.В., С.И.Н. в счет возмещения за жилое помещение комнату <адрес> в г. Омске общей площадью 17,8 кв.м., с учетом имеющихся вспомогательных помещений (нежилые помещения - 93,2 кв.м., балконы – 28,8 кв.м.), с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом № <адрес> в г. Омске, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> общем размере 750654 рублей, в равных долях по 375327 рублей каждому.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Прекратить право собственности С.А.В., С.И.Н. на принадлежащие им на праве собственности ? доли указанного жилого помещение и долю в праве собственности на земельный участок по адресу: <адрес> после выплаты Департаментом жилищной политики Администрации г. Омска в пользу истца выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации города Омска в пользу С.И.Н. частично судебные расходы в общем размере 5870 рублей 45 копеек, в остальной части отказать.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации города Омска в пользу С.А.В. частично судебные расходы в общем размере 11386 рублей 01 копейка, в остальной части отказать.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу экспертного учреждения ООО «СудЭкспертиза» стоимость судебной экспертизы в размере 10000 (десять тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Эннс

Решение суда в окончательной форме принято: 26 июля 2021 года.