Решение № 3А-178/2016 3А-19/2017 3А-19/2017(3А-178/2016;)~М-480/2016 М-480/2016 от 18 апреля 2017 г. по делу № 3А-178/2016

Дело № 3а-19/2017


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

19 апреля 2017 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павловой О.А.

при секретаре Кулик А.К.,

рассмотрев в закрытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению непубличного акционерного общества «Компрессорный комплекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

непубличному акционерному обществу «Компрессорный комплекс» принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 7271,1 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>; право собственности зарегистрировано 25 мая 2012 года (том 2 л.д. 23).

Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17 ноября 2014 года № 390 утверждена кадастровая стоимость указанного нежилого помещения по состоянию на 28 мая 2014 года – 347 123 041 рублей 11 копеек. Сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения 26 декабря 2014 года внесены в государственный кадастр недвижимости (том 2 л.д. 38).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу №44 от 08 апреля 2016 года отклонено поступившее в комиссию 16 марта 2016 года заявление непубличного акционерного общества «Компрессорный комплекс» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного нежилого помещения в связи с несоответствием представленного в комиссию в подтверждение рыночной стоимости нежилого помещения отчёта об оценке №0146-1.Н.15, выполненного 11 января 2016 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Евро Аудит Групп» П. и положительного экспертного заключения №206/2016 от 29 февраля 2016 года эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Б. требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 2 л.д. 25-27).

Полагая кадастровую стоимость нежилого помещения превышающей его рыночную стоимость, что влечёт увеличение налоговых обязательств, непубличное акционерное общество «Компрессорный комплекс» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 28 мая 2014 года 196 000 000 рублей, определённой в отчёте об оценке №0146-1.Н.15, выполненном 11 января 2016 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Евро Аудит Групп» П., подтверждённой положительным экспертным заключением №206/2016 от 29 февраля 2016 года эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Б. (том 1 л.д. 2-5).

В ходе судебного разбирательства с целью определения соответствия отчёта об оценке №0146-1.Н.15, выполненного 11 января 2016 года оценщиком П., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценки, а также определения рыночной стоимости земельного участка в случае, если указанные нарушения допущены, определением суда от 19 декабря 2016 года назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Городской центр оценки» М. (том 2 л.д. 257-261).

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Городской центр оценки» М. от 20 января 2017 года отчёт №0146-1.Н.15 от 15.01.2016 г. «Об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства (нежилого помещения №... без учёта земельного участка) площадью 7271,10 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по состоянию на 28 мая 2014 года» соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 28 июля 1998 года, иным стандартам оценочной деятельности, порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности; при составлении отчёта не допущены иные нарушения (ошибки при выполнении математических действий, в использовании информации и прочие), которые могли повлиять на результаты оценки (том 2 л.д. 5-15).

Определением суда от 15 февраля 2017 года в связи с возникшими сомнениями в обоснованности экспертного заключения по делу назначена повторная экспертиза, её проведение поручено эксперту открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» В. (том 2 л.д. 158-164).

Согласно заключению эксперта открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» В. №30/03/17-7 от 31 марта 2017 года, по результатам проведённого анализа отчёт об оценке №0146-1.Н.15 от 11 января 2016 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчёта допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; рыночная стоимость, определённая в отчёте, экспертом не подтверждена; эксперт определил рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в размере 303 700 000 рублей (том 3 л.д. 174-250, том 4 л.д. 1-151).

Основываясь на выводах оценщика общества с ограниченной ответственностью «Евро Аудит Групп» П., содержащихся в отчёте об оценке №0146-1.Н.15, выполненном 11 января 2016 года, подтверждённых положительным экспертным заключением №206/2016 от 29 февраля 2016 года эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Б., административный истец просит суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 7271,1 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 196 000 000 рублей (том 1 л.д. 5).

Представитель административного истца в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание явился, полагал необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» В. №30/03/17-7 от 31 марта 2017 года - 303 700 000 рублей.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства (том 4 л.д. 153, 155), в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта; отчёт должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Имеющееся в материалах дела заключение эксперта М. от 20 января 2017 года не может расцениваться как допустимое доказательство, подтверждающее соответствие представленного административным истцом отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также стоимость объекта оценки, определённую в данном отчёте, в связи со следующим.

Заключение эксперта М. в нарушение приведённых положений не содержит вывода о подтверждении рыночной стоимости нежилого помещения, определённой в проверяемом отчёте об оценке.

Кроме того, заключение эксперта М. от 20 января 2017 года составлено с нарушениями Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04 июля 2011 года № 328, в редакции, действовавшей на дату его составления, в нём допущены многочисленные неточности, содержание его противоречиво.

Так, в нарушение пункта 16 ФСО №5 в заключении не указаны номер экспертного заключения, вид проводимой экспертизы отчёта об оценке, сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учётом которых проведена экспертиза отчёта об оценке, результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого их использованных оценщиком подходов к оценки (указано лишь на то, что оценщик обосновал в отчёте выбор методов оценки).

В заключении в качестве основания проведения экспертизы указано определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 декабря 2016 года по гражданскому делу №3а-178/16, в то время как проведение экспертизы назначено определением суда Санкт-Петербургского городского суда от 19 декабря 2016 года по административному делу №3а-178/16; изложение в экспертном заключении вопросов, поставленных судом перед экспертом, не соответствует вышеуказанному определению суда, экспертом проанализирован отчёт об оценке от 15 января 2016 года, в то время как объектом исследования согласно вышеуказанному определению суда должен являться отчёт об оценке, датированный 11 января 2016 года; в качестве документов, представленных для экспертизы отчёта об оценке, эксперт указал материалы дела №3а-178/16 в одном томе, в то время как в распоряжение эксперта для проведения экспертизы отчёта об оценке представлено вышеуказанное дело в двух томах, при этом определение о назначении по делу судебной экспертизы от 19 декабря 2016 года содержится во втором томе, а отчёт об оценке, который надлежало проанализировать – в первом томе.

В судебном заседании эксперт М. пояснил, что при проведении экспертизы и составлении заключения не руководствовался ФСО №5, в то время как порядок проведения экспертизы отчета и требования к экспертному заключению устанавливаются данным федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В тоже время в материалах дела имеется заключение эксперта открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» В. №30/03/17-7 от 31 марта 2017 года, не доверять которому у суда не имеется оснований.

Так, экспертное заключение в соответствии с требованиями статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации содержит подробное описание проведённого исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов. Эксперт В. имеет высшее образование по специальности «экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)», прошёл профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» в 2004-2005 г., в 2016 г. прошёл профессиональную переподготовку в ФГБОУ ВО «Московский государственный юридический университет имени О.Е.Кутафина» (квалификация – судебный эксперт), сдал единый квалификационный экзамен в 2013 году, является членом экспертного совета НП СРОО «Сообщество профессионалов оценки», застраховавшим свою гражданскую ответственность (том 2 л.д.49-57, 176-177). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы административного истца о том, что в отчёте неправильно определён объект исследования опровергаются материалами дела. Так, представитель административного истца в ходатайстве о назначении по делу повторной экспертизы утверждает, что на страницах 22, 34 и 35 отчёта указано соседнее здание (том 4 л.д. 162). В судебном заседании представитель административного истца пояснил, что изображение здания на указанных страницах отчёта некорректное, поскольку выделена часть здания с иной литерой, нежели та, в которой располагаются нежилые помещения административного истца. Вместе с тем, каких-либо доказательств в подтверждение данного обстоятельства суду не представлено. Кроме того, на рисунке 2.2 имеющемся на странице 22 отчёта изображено местоположение объекта исследования в целях иллюстрирования его нахождения в пределах зоны Д – зоны всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны, в связи с чем выделение неверной части здания не влияет на правильность восприятия местоположения объекта исследования в пределах данной зоны. На странице 34 отчёта приведены характеристики здания, в котором расположено спорное помещение, включая рисунок, изображающий дислокацию здания. Представитель административного истца в судебном заседании подтвердил, что на рисунке изображено здание, в котором расположен объект исследования, характеристики здания приведены верно, в связи с чем, выделение на рисунке неверной части здания, не означает неправильность определения экспертом значения параметра «дислокация здания». На рисунке 11, имеющемся на странице отчёта 35, изображён вид здания, в котором расположен объект исследования, со спутниковой съёмки. Представитель административного истца в судебном заседании пояснил, что здание на рисунке отмечено верно, однако, выделены все его части, а не часть, в которой расположено спорное помещение. Следовательно, необходимо признать, что здание, в котором расположен объект исследования, определено на рисунке правильно. Также, представитель административного истца в судебном заседании пояснил, что все иные данные об объекте оценки указаны экспертом в отчёте верно.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований полагать, что экспертом использованы неверные исходные данные в отношении объекта оценки, которые могли повлиять на результат экспертного заключения.

Вопреки утверждению административного истца о том, что эксперт, не применив затратный подход, ничем не обосновал отказ от его использования, чем нарушил пункт 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 (л.д. 163), на странице 151 отчёта эксперт подробно обосновал причины отказа от применения затратного подхода. Кроме того, пункт 20 ФСО №1 закрепляет возможность применения в рамках затратного подхода различных методов, основанных на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, и критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, и каких-либо требований к обоснованию отказа от использования затратного подхода не содержит.

В тоже время право выбора подхода к оценке в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 принадлежит оценщику, в связи с чем, доводы административного истца о целесообразности использования в рассматриваемом случае затратного подхода и о недостатках сравнительного и доходного подходов, не подлежат оценке по существу судом, так как не свидетельствуют о нарушении экспертом требований к выбору подхода к оценке, закреплённых в федеральных стандартах оценки.

Доводы представителя административного истца о том, что при реализации сравнительного подхода эксперт нарушил положение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, о единообразии ценообразования объектов – аналогов по каждому из ценообразующих факторов, поскольку цены предложения объектов-аналогов №1 и №4 включают НДС, в то время как поправка на НДС выполнена только по объекту-аналогу №5, отклоняются судом в связи со следующим. Из отчёта усматривается, что экспертом условия сделки в части включения в рыночную стоимость объектов-аналогов суммы НДС не выбраны в качестве ценообразующего фактора, стоимость продажи для всех объектов-аналогов в целях последующего сравнения определена без учёта суммы НДС (страница 112 отчёта), следовательно, не имеется оснований для вывода о нарушении экспертом пункта 22 ФСО №7.

Утверждения административного истца о наличии отдельного входа с улицы только у офисных блоков №1 и №2, в то время как характеристике входа во все оцениваемые офисные блоки, в том числе и не имеющие такого входа, присвоен максимальный код 5, что привело к искажению стоимости оцениваемых офисных блоков, не подтверждены какими-либо доказательствами.

На нарушение каких-либо иных положений законодательства об оценочной деятельности административный истец не ссылался; в остальной части доводы о неполноте и недостоверности экспертного заключения представляют собой лишь мнение административного истца относительно допущения экспертом ошибок при реализации сравнительного и доходного подхода, основанное на учебных и методических материалах, не подтверждённое какими-либо допустимыми доказательствами.

Учитывая изложенное, а также то, что административный истец не представил доказательств несоответствия заключения эксперта открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» В. №30/03/17-7 от 31 марта 2017 года законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд полагает возражения административного истца против установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, определённой указанным заключением, безосновательными.

При этом суд исходит из того, что в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административное исковое заявление непубличного акционерного общества «Компрессорный комплекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения подлежит частичному удовлетворению, кадастровую стоимость спорного нежилого помещения надлежит установить в размере, определенном в заключении эксперта открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» В. №30/03/17-7 от 31 марта 2017 года, составляющем 303 700 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление непубличного акционерного общества «Компрессорный комплекс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 7271,1 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 303 700 000 рублей по состоянию на 28 мая 2014 года.

Датой подачи непубличным акционерным обществом «Компрессорный комплекс» заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 марта 2016 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья О.А. Павлова