Решение № 2-361/2020 2-361/2020~М-210/2020 М-210/2020 от 23 сентября 2020 г. по делу № 2-361/2020

УИД39RS0011-01-2020-000242-13

Гр. дело № 2- 361\2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2020 года г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области

Сайбель В.В.,

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли- продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд Зеленоградского района с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании ничтожными договора купли- продажи земельного участка с КН №, государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок за ФИО4 и аннулировании записи о регистрации права на имя ФИО4

В обоснование заявленных требований указал, что 26 июня 2019 года между ним и ФИО3 была подписана расписка, согласно которой он передал ФИО3 6 400 000 руб. на срок до 26.09.2019. В обеспечении займа ответчик передал земельный участок с КН № площадью 27419 кв.м, расположенный в <адрес>. В установленный срок ответчик свои обязательства не выполнил, однако в период действия договора займа, 17.07.2019 ФИО3 заключил с ФИО4 договор купли-продажи земельного участка с КН 39:05:060703:508 и продал ему данный земельный участок за 500000 руб. 12.07.2019 истец направил ФИО3 требование об исполнении договора, однако он его проигнорировал. Считая, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с целью освободить земельный участок от обращения на него взыскания, со ссылкой на злоупотребление правом, истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Впоследствии истец неоднократно уточнял требования, окончательно просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 11 июля 2019 года с КН 39:05:060703:508, заключённый между ФИО3 и ФИО4о, отменить государственную регистрацию права собственности на вышеуказанный земельный участок на имя ФИО4, а так же аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок.

Истец ФИО2 и его представитель ФИО6, действующая на основании устного ходатайства, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчики ФИО3 и ФИО4о в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО7, действующая на основании доверенности исковые требования не признала, пояснила, что ФИО4 является добросовестным приобретателем имущества, купил земельный участок за 4000 000 руб., после торга, земельный участок продавался на «Авито» с января 2019 года, ранее стоял за 7000 000 руб. В выданной перед продажей выписке на земельный участок, никаких обременений не содержалось, сомнений у ФИО4 не возникло. Просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО8, действующий на основании доверенности в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении дела, в связи с занятостью в другом процессе.

Суд, с учетом мнения сторон, учитывая, что в заявлении не указано, в каком процессе представитель ответчика занят, не представлено этому обстоятельству никаких доказательств, а так же сроки рассмотрения дела, в удовлетворении заявленного ходатайства отказал.

Выслушав пояснения явившихся сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их относимость, допустимость и достоверность по правилам, установленным ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 2 ст. 218 ГК Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договоров купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Из материалов дела следует, что 18 июля 2014 года по результатам аукциона между администрацией МО «Зеленоградский район» и ФИО9 был заключен договор № 371-КЗО\2014 аренды земельного участка на пять лет с КН №, площадью 27419 кв.м, с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под строительство объектов коммунально-складского назначения и сооружений для хранения и ремонта транспортных средств, расположенного в <адрес>.

22 января 2016 года постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» за № 74 вышеуказанный договор аренды был расторгнут по соглашению сторон, было изменено разрешенное использование вышеуказанного земельного участка- предпринимательство и данный земельный участок, с кадастровой стоимостью 7260 000 руб. на основании ст. 39.20 ЗК РФ был предоставлен ФИО9 в собственность за плату по цене 1089000 руб.

27 января 2016 года между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО9 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, право собственности по которому было зарегистрировано за последним в ЕГРН.

Впоследствии, в связи со смертью ФИО9, ФИО3 зарегистрировал 09.01.2019 за собой право собственности на вышеуказанный земельный участок на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

26 июня 2019 года между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор займа № 190626, согласно которому ФИО3 взял в долг 6400 000 руб. со сроком возврата 26.09.2019, что подтверждается договором займа и распиской, в которой отражено, что в залог передается земельный участок с КН №, расположенный в <адрес> (л.д. 15).

Так же между сторонами был заключен договор ипотеки с целью обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанному договору займа.

В этот же день стороны сдали в ЕГРН для регистрации договор ипотеки и договор займа в отношении земельного участка с КН №(л.д. 69,70).

03 июля 2019 года ФИО3 подал в ЕГРН заявление, в котором просил прекратить регистрацию прав по ипотеке и вернуть ему документы( л.д. 68).

Поскольку от ФИО2 такого заявления подано не было, 08.07.2019 Управление Росреестра по Калининградской области приостановило государственную регистрацию прав до 03.08.2019( л.д. 78).

Однако 11 июля 2019 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № по цене 4000 000 руб., по результатам которого за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на вышеуказанный земельный участок 17.07.2019, что подтверждается сведениями об основных характеристиках на земельный участок ( л.д. 22-24).

Как пояснил ФИО2 в судебном заседании, денежные средства ему ФИО3 не возращены, и они взысканы по решению суда.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно части 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств.

В силу пункта 1 части 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

Согласно статье 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном данным нормативно-правовым актом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как уже указано выше, при заключении договора займа ФИО3 в качестве залога по данному договору представил земельный участок с КН №, договор залога был оформлен в письменном виде и подан на государственную регистрацию права, которая была приостановлена по заявлению ФИО3, после чего он, в нарушении запрета по договору залога, отчудил спорный земельный участок ФИО4

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, изложенных в п. 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Учитывая, что ФИО3 действовал в нарушении требований закона, не поставив истца в известность, отчудил предмет залога, что повлекло причинение вреда интересам истца, следовательно, совершенная ФИО3 сделка по продаже земельного участка является недействительной.

Более того, из материалов дела следует, что в границах земельного участка с № располагается объект недвижимости с №, а именно нежилое строение, площадью 301 кв.м, права на который ни за кем не зарегистрировано.

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Абзацем 5 пункта 4 ст. 35 ЗК Российской Федерации установлен запрет на отчуждение земельного участка, без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Поскольку ФИО9 земельный участок в 2014 году предоставлялся под строительство зданий, одно из них, как следует из материалов дела было возведено и поставлено на кадастровый учет, и земельный участок был ему предоставлен в собственность именно, как собственнику объекта недвижимости на основании ст. 39.20 ЗК РФ, следовательно, наследник ФИО3 является собственником этого здания, несмотря на то, что это право он почему-то не зарегистрировал.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что при заключении 11 июля 2019 года договора купли-продажи земельного участка с КН № был нарушен установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, а так же запрет установленный п. 2 ст. 346 ГК РФ, данный договор купли-продажи, в соответствии со ст. 168 ГК Российской Федерации является недействительной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

И поскольку договор является недействительным, то суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки, а именно исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с КН №, и обязать ФИО3 вернуть ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 4000 000 руб.

Доводы представителя ответчика ФИО7 о том, что ФИО4 является добросовестным приобретателем суд находит не состоятельными, поскольку при должной степени добросовестности и осмотрительности, ФИО4о не совершил действий по проверке нахождения на регистрации в Управлении Росреестра по Калининградской области договора ипотеки по залогу имущества, а так же приобрел земельный участок с находящимся на нем зданием, которое числилось на кадастровом учете, однако в договоре указано не было, при том, что сам договор обозначен как договор купли продажи нежилого помещения.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и нормы действующего законодательства, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 27419 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 11.07.2019 между ФИО3 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с КН №, площадью 27419 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи от 11.07.2019 денежные средства в размере 4000 000 (Четыре миллиона) руб.

Данное решение является основанием для восстановлении в ЕГРП сведений о праве собственности ФИО3 в отношении земельного участка с КН №, площадью 27419 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 29.09.2020.

Судья В.В. Сайбель