Решение № 3А-999/2017 3А-999/2017~М-910/2017 М-910/2017 от 5 декабря 2017 г. по делу № 3А-999/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 06 декабря 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца ПАО «КАМАЗ» - ФИО1, представителя Министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-999/2017 по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «КАМАЗ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «КАМАЗ» (далее ПАО «КАМАЗ») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013г., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, его кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 25.11.2013г. составила 59 400 250 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № от 22.06.2017 года, выполненным ООО «Центр экспертизы и оценки «ЦЕРТА» в размере 19 813 000 рублей, в связи с чем, нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участка.

Однако, решением Комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области заявление ПАО «КАМАЗ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, доводы административного иска поддержала в полном объеме.

Представитель Правительства Самарской области ФИО2 возражал против удовлетворения заявления, ссылаясь на недостаточность доказательств для снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Просил также отказать во взыскании судебных расходов.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации сельского поселения Лопатино муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

В своем отзыве Управление Росреестра по Самарской области при отсутствии дополнительных доказательств рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, просило в иске отказать.

Администрация сельского поселения Лопатино муниципального района Волжский Самарской области своего представителя в судебное заседание не направила, отзыв по делу не представила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ПАО «КАМАЗ» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 25 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса (автозаправочные станции, мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, мойки автомобилей и т.п.), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.11.2017 г.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 23.09.2013г.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков. По состоянию на 25.11.2013 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 59 400 250 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.11.2017 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного /бессрочного/ пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 31.07.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от 16.08.2017 года заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ПАО «КАМАЗ» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от 22.06.2017 года, выполненный ООО «Центр Экспертизы и оценки «ЦЕРТА» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого на дату оценки составляет 19 813 000 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 25.11.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 27-30 отчета.

Для определения стоимости земельного участка оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок, оценщиком определен как коммерческого назначения (стр. 39).

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ её наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование участка - под объекты дорожного сервиса (стр. 26 отчета).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из объекта оценки, а также целей и задач оценки (стр. 53-61).

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж, что изложено на страницах 60-73 отчета. Выбор подхода, используемого оценщиком, обоснован / пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения затратного и доходного подходов оценщиком аргументирован на страницах 53-60 отчета.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (местоположение, передаваемые имущественные права, площадь, возможность подведения инженерных коммуникаций).

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м земельного участка.

Учитывая ретроспективный характер оценки (25.11.2013г.), оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: база данных Тао, газета «Из рук в руки».

В качестве объектов-аналогов оценщиком подобрано 4 земельных участка свободных от застройки и улучшений, находящихся в собственности, относимых к сегменту рынка участков коммерческого назначения, расположенных в населенных пунктах Волжского района Самарской области. Описание объектов-аналогов приведено в таблице № 13 на страницах 44 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах 66-70 отчета: введены корректировки на торг, на площадь земельного участка.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки отражен в таблице № 17 на страницах 62-65 отчета.

Стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составила 792, 51 руб., данная стоимость попадает в диапазон значений удельных цен предложений к продаже земельных участков без улучшений и коммуникаций /без скидки на торг/ в Волжском районе Самарской области за 1 кв.м.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка, согласно отчету, по состоянию на 25.11.2013 года составила 19 813 000 рубля без учета НДС.

Давая оценку выводам оценщика, приведенным в Отчете об оценке, суд полагает, что они не допускают неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Таким образом, суд приходит к выводу, что итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

В соответствии с положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков № от 25.06.2017г. на отчет об оценке, отчет соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, заданию на оценку. Итоговая величина стоимости отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) подтверждается.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке № от 22.06.2017г., подготовленный ООО «Центр экспертизы и оценки «ЦЕРТА» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, у суда не имеется.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной в Отчете рыночной стоимости спорного земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25.11.2013 года в размере 19 813 000 рублей без учета НДС подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.10.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 31.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Понесенные административным истцом при подаче иска расходы в виде государственной пошлины в сумме 2 000 рублей документально подтверждены.

В связи с вышеизложенным, суд полагает необходимым удовлетворить требования ПАО «КАМАЗ» о взыскании с Правительства Самарской области, утвердившего результаты кадастровой стоимости земельных участков, судебных расходов в размере 2000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Публичного акционерного общества «КАМАЗ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 25 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса (автозаправочные станции, мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, мойки автомобилей и т.п.), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 19 813 000 рублей.

Датой подачи ПАО «КАМАЗ» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 31.07.2017 года, в суд – 27.10.2017 года.

Взыскать с Правительства Самарской области за счет казны Самарской области в пользу ПАО «КАМАЗ» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.12.2017г.