Решение № 2-1809/2020 2-1809/2020~М-926/2020 М-926/2020 от 5 июля 2020 г. по делу № 2-1809/2020

Дело № 2-1809/2020

УИД 26RS0001-01-2020-001795-89


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 6 июля 2020 года

Промышленный районный суд города Ставрополя в составе председательствующего судьи Пшеничной Ж.А., помощника судьи Смахтиной И.Э., секретаря судебного заседания Пилипенко И.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания, с участием представителя истца комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> по доверенности ФИО1, представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности по освобождению и возврату земельного участка,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности по освобождению и возврату земельного участка, в обоснование которого указал, что постановлением администрации <адрес> от дата № ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок на 10 лет площадью № кв.м., для продолжения строительства усадебного жилого дома по <адрес><адрес> из земель населенных пунктов. На основании вышеуказанного постановления между комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в квартале № из земель населенных пунктов, сроком с дата по дата. Согласно сведениям ЕГРН, все права и обязанности по указанному договору переданы ФИО2 (соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> № от дата). В силу пункта 4.4.2 договора аренды № от дата арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Мероприятиями муниципального земельного контроля установлено, что спорный земельный участок не используется, объектов капитального строительства не обнаружено, территория не огорожена. Из кадастровой выписки и иных документов (постановление, договор аренды) видно, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для продолжения строительства усадебного жилого дома». В адрес ответчика направлено уведомление о неиспользовании земельного участка от дата №с с требованием устранить нарушения норм действующего законодательства. В связи с не устранением нарушений, в адрес ответчика направлено уведомление от дата о необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды. Поскольку, приняв на себя права и обязанности по договору, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с этим видом разрешенного использования, предоставленный ответчику в аренду земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования и условий договора аренды. До настоящего времени земельный участок с кадастровым номером № по пер. <адрес> в <адрес> не используется в соответствии с целевым назначением (под усадебный жилой дом). Указанные обстоятельства свидетельствуют о длительном (более трех лет) нецелевом использовании спорного земельного участка.

Ссылаясь на изложенные в иске обстоятельства, нормы Гражданского и Земельного кодексов РФ, просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка в границах земель муниципального участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата №, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах земель <адрес> от дата; обязать ФИО2 освободить и вернуть комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

В судебном заседании представитель истца комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства, воспользовавшись процессуальным правом на участие в судебном заседании посредством своего представителя ФИО3, который в судебном заседании возражал против заявленных требований, представив письменные пояснения, приобщенные к материалам и дела и поддержанные им в судебном заседании, суть которых сводится к тому, что при обосновании иска и исчислении сроков нецелевого использования комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> не учтено то обстоятельство, что ответчик осуществлял освоение земельного участка - подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным. Ответчик понес и продолжает нести расходы по оплате аренды, изготовлению проектной и иной документации приобретением строительных материалов, в связи с чем заинтересован в получении разрешения на строительство и постройке индивидуального жилого дома в установленные договором сроки. В рассматриваемом случае, довод истца о том, что на момент проведения мероприятий муниципального земельного контроля и направления уведомление о неиспользовании земельного участка, спорный земельный участок не используется арендатором длительное время (более трех лет) не основан на фактических обстоятельствах дела. Учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка (10 лет), в рамках которых ответчиком были приобретены строительные материалы для строительства индивидуального жилого дома, разработана проектная документация, получен градостроительный план земельного участка, свидетельствует о принятии арендатором мер, позволяющих это строительство осуществить в пределах установленного договором срока, а равно его заинтересованности в сохранении арендных отношений. Указывает, что п. 4.1.5 договора аренды предусмотрены основания для досрочного расторжения договоры аренды, которых на момент рассмотрения дела не имеется. Доказательств вручения арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, материалы дела не содержат. Просил в иске отказать.

Представители третьих лиц администрации <адрес> и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные сторонами в условиях состязательного процесса доказательства, оценка которым дана по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает заявленные требования несостоятельными, а потому подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации <адрес> дата № ФИО4 предоставлен земельный участок в аренду сроком на 10 лет площадью № кв.м. для продолжения строительства усадебного жилого дома по <адрес> из земель населенных пунктов.

На основании вышеуказанного постановления между комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> из земель населенных пунктов, сроком с дата по дата.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, все права и обязанности по указанному договору переданы ФИО2 (соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования <адрес> № от дата).

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Мероприятиями муниципального земельного контроля установлено, что спорный земельный участок не используется, объектов капитального строительства не обнаружено, территория не огорожена, в связи с чем, на основании положений п. 6 ч. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> обратился с настоящим иском, в котором просил расторгнуть договор аренды.

В силу абз. 6 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), и так далее.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.ст. 46 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу этих разъяснений, нарушение договора должно быть не только значительным, но и неустранимым.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировку территории и проекта межевания территории не требуется) при осуществлении строительства Разрешение на строительство дает застройщик) право осуществлять строительство.

В материалы дела представлены доказательства выполнения ответчиком следующих мероприятий:

- в марте 2017 года ООО «Реалпроект» изготовлена проектная документация: общая пояснительная записка; схема планировочной организации земельного участка; конструктивные и объемно-планировочные решения; сведения об инженерном оборудовании; проект организации строительства; в июне 2019 года ООО «Реалпроект» изготовлена корректировка вышеуказанной проектной документации;

- в 2017 году с ООО «Геотехнологии» заключен договор на выполнения геологических изысканий на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес>;

- в 2019 году произведена корректировка вышеуказанной проектной документации, которая была согласованна с главным архитектором <адрес>;

- дата у ООО ПФК «Эверест» были приобретены ФБС блоки в количестве 63 штук, находящиеся на хранении у поставщика, а дата ответчиком у ООО ПФК «Эверест» приобретены строительные материалы в виде цемента, указанные обстоятельства подтверждаются УПД №№ от дата и №№ от дата соответственно;

- дата между ООО «ФИНСТРОЙ» (подрядчик) и ФИО2 (Заказчик) заключен договор № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> со сроком строительства до дата, однако в связи с неблагоприятной эпидемиологической ситуацией сложившейся на территории РФ, дата дополнительным соглашением к указанному выше договору подряда сроки сдачи каждого этапа работ были перенесены на 60 календарных дней.

В этой связи, представленные истцом доказательства в виде актов обследования земельного участка от дата и от дата, не являются безусловными основаниями для квалификации допущенного нарушения ответчика в качестве существенного и неустранимого.

В соответствии с позицией, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от дата №-КГ 17-14, «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, в рассматриваемом случае, довод комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> о том, что на момент проведения мероприятий муниципального земельного контроля и направления уведомление о неиспользовании земельного участка от дата №с спорный земельный участок не используется арендатором длительное время (более трех лет) не основан на фактических обстоятельствах дела.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от дата №-О указано, что неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором.

Вышеуказанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка, предусмотренная ст. 46 Земельного кодекса РФ, исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, в связи с чем избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) должна быть соразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

Поскольку истец не привел фактических сведений, указывающих на существенное нарушение договора со стороны арендатора, в том числе доказательства о существующей задолженности по уплате арендных платежей, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами ст. 619 Гражданского кодекса РФ, ст. 46 Земельного кодекса РФ, и, как следствие, для возложении обязанности ответчика по освобождению и возврату земельного участка, а при таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка в границах земель муниципального участка в границах земель муниципального образования <адрес> от дата №, в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах земель <адрес> от дата; об обязании ФИО2 освободить и вернуть комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено дата.

Судья подпись Ж.А. Пшеничная

Копия верна. Судья Ж.А. Пшеничная

Подлинник подшит в деле №

Судья Ж.А. Пшеничная