Решение № 02-0074/2026 02-0074/2026(02-2327/2024 02-0247/2025 02-0247/2025)~М-1495/2024 02-2327/2024 2-74/2026 М-1495/2024 от 13 января 2026 г. по делу № 02-0074/2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 января 2026 года адрес

Троицкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Ежовой Е.А.,

при секретаре фио,

с участием представителя истца фио, представителя ответчика фио, представителя третьего лица фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-74/2026 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, взыскании стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском с учетом уточненных требований к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, взыскании стоимости земельного участка, мотивируя свои требования тем, что он являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020229:794 с 2011 года и был уверен, что является его собственником до сих пор. В феврале 2024 года истцу стало известно о том, что указанным земельным участком ответчик ФИО3, действуя от имени ИП ФИО1 на основании доверенности от 18.08.2017 года, распорядился без его ведома, заключив договор купли-продажи с ФИО2 В период заключения оспариваемой сделки истец находился под домашним арестом по уголовному делу. Ответчики являются супругами. Ответчики указали в договоре стоимость земельного участка в размере сумма, однако данную цену с истцом никто не согласовывал, денежных средств за участок не получал. Таким образом, ответчики не предполагали производить расчеты с истцом, забрали его безвозмездно, совершив притворную сделку. Кроме того, истец считает, что ответчик ФИО3 действовал в нарушение правил, установленных п. 3 ст. 182 ГК РФ. Также истец считает, что поскольку ответчики совершили между собой безвозмездное отчуждение земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, а оформили сделку купли-продажи, не собираясь рассчитываться с истцом, они совершили притворную сделку, в связи с чем, просил признать договор купли-продажи недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 170 ГК РФ. Ответчики были осведомлены о задержании истца и знали, что истец в тюрьме, что не может совершать никаких сделок, их поведение указывает на противоправность их действий, направленных против имущественных интересов истца, совершение сделки, противоречащей закону с целью причинения истцу убытков. Истцом также сделка оспаривается по основаниям пункта 2 статьи 174 ГК РФ, так как совершена в ущерб его интересам.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя, который просил суд исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ответчик ФИО2 обеспечила явку представителя, который в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым ФИО2 и ФИО3 являются супругами не является признаком недействительности сделки, ФИО3 действовал от имени истца по доверенности и был уполномочен продать спорный земельный участок за цену на условиях по своему усмотрению, в связи с чем, при заключении договора купли-продажи от 01.07.2019 года у ФИО2 не могло возникнуть сомнений в действительности сделки. Заявил ходатайство о применении срока исковой давности, поскольку срок истек 01.07.2022 года по признанию сделки ничтожной, и 01.07.2020 года – по признанию сделки оспоримой. ФИО3 также ранее подан отзыв на исковое заявление и заявление о пропуске истцом срока на обращение в суд с иском.

Третье лицо фио в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя, который возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, согласно которым оплата ФИО2 по договору купли-продажи от 01.07.2019 года ФИО3 произведена, что подтверждается распиской. ФИО3 действовал на основании нотариально заверенной доверенности, договор прошел регистрацию в Управлении Росреестра по адрес. Впоследствии оплата по договору от 08.02.2021 года, заключенному между ИП ФИО2 и фио также была произведена, денежные средства в размере сумма перечислены на расчетный счет ФИО2, что подтверждается платежным поручением. Часть денежных средств в сумме сумма оплачены за счет собственных средств фио и часть в сумме сумма за счет целевых кредитных денежных средств ПАО Сбербанк. Спорный земельный участок находится в залоге у ПАО Сбербанк, фио является добросовестным приобретателем, которая выполнила свои обязательства перед фиоМ в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений не представил, не просил об отложении судебного разбирательства, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении настоящего гражданского дела установлено, что 21 июля 2019 года ИП ФИО1 в лице ФИО3, действующего на основании доверенности от 18.08.2017 года, заключил договор купли-продажи объекта недвижимости, а именно земельного участка с кадастровым номером 50:27:0010229:794, общей площадью 2 100 кв. метров, по адресу: Москва, адрес, вблизи адрес, с ФИО2

Согласно п. 2.1 договора стороны договорились, что цена объекта недвижимости составляет сумма

Согласно п. 2.2 договора сумма сумма подлежит оплате покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца и/или кассу продавца в срок до 31.12.2024 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно выписке из ЕГРИП на ИП ФИО1 одним из дополнительных видов деятельности его являлась покупка и продажа собственного недвижимого имущества. ИП исключен из ЕГРИП 27.11.2021 года.

Доверенность от имени ИП ФИО1 бланк серии 77АД № 5185304 от 18.08.2017 года, удостоверена нотариусом адрес фио, согласно которой истец по настоящему гражданскому делу уполномочил фио, фио, фио, ФИО3 в том числе продать за цену и на условиях по своему усмотрению любые земельные участки (в том числе и каждый участок отдельно) и размещенные на них жилые дома и любые другие постройки, принадлежащие ему на праве собственности, расположенные в Москве и адрес.

08 февраля 2021 года между ИП ФИО2 и фио заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок за сумма, из которых часть денежных средств в сумме сумма оплачены за счет собственных средств фио и часть в сумме сумма за счет целевых кредитных денежных средств ПАО Сбербанк (п. 2.2.1-2.2.2 договора).

Расчеты между сторонами произведены.

08 февраля 2021 года между ПАО Сбербанк и фио заключен кредитный договор <***>, с целью приобретения спорного земельного участка. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору фио представила в залог (ипотеку) ПАО Сбербанк земельный участок, залоговая стоимость которого установлена в размере 90 % от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

18 декабря 2023 года нотариусом адрес фио удостоверено распоряжение об отмене доверенности бланка серии 77АД № 5185304, выданной фио, фио, фио, ФИО3, удостоверенную нотариусом адрес фио 18.08.2017 года.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из ст. 486 ГК РФ следует, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующей сделки. В договоре должна быть указана цена недвижимости, а также определен предмет договора продажи недвижимости.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно требованиям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом, по смыслу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

По смыслу приведенных норм права, для признания договора купли-продажи мнимой сделкой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи также необходимо установить наличие либо отсутствие правовых последствий, которые в силу ст. 454 ГК РФ влекут действительность такого договора, а именно: факты надлежащей передачи вещи в собственность покупателю, а также уплаты покупателем определенной денежной суммы за эту вещь.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

С учетом изложенных норм, в предмет доказывания по делам о признании недействительными мнимых сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора. Обращаясь с иском о признании сделки мнимой по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 170 ГК РФ, истец должен не только доказать, что при ее совершении стороны не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена, не породила правовых последствий. Правовое значение для квалификации сделки в качестве мнимой имеет вопрос о действиях сторон с целью обмана определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки.

Вопреки доводам представителя истца о мнимости спорной сделки, истец не представил доказательств тому, что воля сторон при заключении сделки была направлена на достижение иного результата, чем предусмотрено договором купли-продажи, что также подтверждается выпиской из ЕГРИП, поскольку, одним из видов деятельности ИП ФИО1 согласно являлась покупка и продажа недвижимого имущества.

Доводы стороны истца о том, что ФИО1 не получал денежные средства за продаваемый земельный участок, не являются основанием для признания недействительным договора купли-продажи. Истец не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельными требованиями о взыскании денежных средств.

Сделка по форме и содержанию соответствует закону.

Довод истца о том, что договор купли-продажи от 21.07.2019 года заключен фактически заключен между супругами, и ФИО3 действовал не в интересах фио, суд признает несостоятельным.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу пункта 3 статьи 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом указанного пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

По смыслу приведенных норм следует, что сделка может быть признана недействительной при установлении совокупности следующих обстоятельств: сделка совершена с нарушением правил, установленных в абзаце 1 пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, на совершение указанной сделки представляемый не дал согласия, оспариваемая сделка нарушает интересы последнего.

Понятие "сделка в отношении себя лично" понимается не буквально, а трактуется шире. Так, распространяются правила о сделках, совершаемых представителем в отношении себя лично, на сделки, в которых представитель не является стороной, но сделка фактически совершается в его интересах.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют сведения о нарушении прав истца оспариваемой сделкой, поскольку в соответствии с выданной на имя ФИО3 доверенности он действовал исключительно в рамках предоставленных ему полномочий.

Также несостоятельной является позиция стороны истца о том, что сделки совершены ФИО3 не по рыночной стоимости, чем существенно нарушены интересы истца, поскольку как следует из доверенности ФИО1 уполномочил ФИО3 на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению любых земельных участков (в том числе и каждый участок отдельно) и размещенные на них жилые дома и любые другие постройки, принадлежащие ему на праве собственности, расположенные в Москве и адрес.

В соответствии с ч. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Во втором и третьем абзацах пункта 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным. Поверенному, действующему в качестве коммерческого представителя (пункт 1 статьи 184), может быть предоставлено доверителем право отступать в интересах доверителя от его указаний без предварительного запроса об этом. В этом случае коммерческий представитель обязан в разумный срок уведомить доверителя о допущенных отступлениях, если иное не предусмотрено договором поручения.

В силу ст. 974 ГК РФ, поверенный обязан: лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

На основании ст. 980 ГК РФ действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

Между тем доказательств того, что осуществленная сделка совершена ФИО3 в ущерб интересам представляемого ФИО1, в суд не представлено.

Представителем ответчика ФИО2 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

О совершении договора купли-продажи ФИО1 должен был узнать не позднее 30.10.2019 года, что подтверждается ответом на судебный запрос из Управления Росреестра по Москве, согласно которому ФИО1 в период с 01.07.2019 года по настоящее время представлены запросы: от 30.10.2019 года о предоставлении сведений из ЕГРН в виде выписки о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества; от 30.01.2024 года о предоставлении сведений из ЕГРН в виде копии договора от 01.07.2019 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020229:794, а с исковым заявлением истец обратился в суд лишь 22.04.2024 года.

В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Таким образом, истцом пропущен срок на обращение в суд с настоящим иском.

Доводы истца о том, что о наличии оспариваемого договора он узнал лишь в феврале 2024 года, поскольку с 13.11.2018 года по 09.03.2022 года находился под сначала стражей и домашним арестом, отклоняются судом, поскольку, пописывая доверенность от 18.08.2017 года, ФИО1 не мог не знать о ее существовании, кроме того, не лишен был права обратиться к начальнику СИЗО об отмене нотариально заверенной доверенности, также обратиться к своему защитнику по уголовному делу с просьбой о взятии выписок из ЕГРН на принадлежащее ему имущество, и не был лишен возможности в установленные законом срок и порядке обратиться с исковым заявлением о признании его недействительным.

Следовательно, исковые требования отклоняются судом в полном объеме.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, взыскании стоимости земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Троицкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Ежова