Решение № 3А-102/2025 3А-102/2025~М-24/2025 М-24/2025 от 5 октября 2025 г. по делу № 3А-102/2025

Дело № 3а-102/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000048-75


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 3 октября 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Мерзловой Ю.А.,

с участием представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 через представителя по доверенности ФИО4 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 17 763 000 руб., по состоянию на 1 января 2023 г.

В судебное заседание ФИО3, его представитель по доверенности ФИО4 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2 поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. №**** от 4 августа 2025г. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.2, л.д. 146-150, 153-160).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация Кольчугинского района Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из положений ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 настоящего Кодекса.

В силу подп. 6 п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что здание с кадастровым номером ****, площадью 983,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – здание торгового, досугового комплекса, принадлежит на праве собственности ФИО3 (л.д. 9-11).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. утверждена в размере 45 293 625,02 руб. постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области №101-н от 11 октября 2023 г. (т.1, л.д. 8).

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости с названным кадастровым номером над его рыночной стоимостью представлен отчет **** № **** от 28 октября 2024 г., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 17 763 000 руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области от 21 ноября 2024 г. №57/22-р заявление ФИО3 от 2 ноября 2024 г. об определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости на основании отчёта об оценке **** № **** от 28 октября 2024 г. отклонено (т.1, л.д. 91).

Административными ответчиками ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области были представлены возражения относительно отчета **** № **** от 28 октября 2024 г. Указывалось на то, что в разделе 4.5 отчета «Анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен объект оценки» оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объекта оценки, которая составила 18 059,17 руб./кв.м. При этом согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 г. № 08/2023 средняя стоимость предложения объектов функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения» в муниципальном районе Кольчугинский достигает 47 171,67 руб./кв.м. Некачественно проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов, искажению в последующем итоговой стоимости и является нарушением положений ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ и п. 10, подп. «в» п. 11, подп. «б» п. 22 ФСО №7. Административные ответчики полагали, что в связи с тем, что отчет содержит нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость, он не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки (т.1, л.д. 116, 121-122).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 145-147).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. №**** от 4 августа 2025г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 25 489 000 руб.

Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что по информации на странице 76 отчета доля стоимости, приходящейся на улучшения ОКС в общей стоимости единого объекта недвижимости применена для помещения свободного назначения, коэффициент арендопригодной площади - по зданиям и встроенным помещениям розничной торговли (страница 75 отчета), процент недозагрузки - по объектам свободного назначения (страница 75 отчета), коэффициент капитализации - для торговых помещений (страница 76 отчета), операционные расходы - для торговой недвижимости (страница 76 отчета), срок ликвидности - для торговых и развлекательных зданий и помещений (страница 149 отчета). В связи с выявленным несоответствием не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода на страницах 76-77 отчета. По информации об объектах-аналогах на страницах 54-55 отчета не представляется возможным проверить и подтвердить расчет корректировки на этаж на странице 62 отчета. В связи с выявленным несоответствием не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода на страницах 62-63 отчета. На страницах 151-156 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком. В нарушение пункта 7 ФСО №7 в отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки.

С учетом изложенного, эксперт указал, что содержащиеся в отчете сведения относительно методов расчета не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 1-143).

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения №**** от 4 августа 2025 г., экспертом С.Т.Л. даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. С учетом изложенных обстоятельств, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов коммерческого назначения, предназначенных для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объекту оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 «каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки».

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к возражениям представлены копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. Представленные в таблице данные являются предложениями продажи единых объектов недвижимости, цены предложений учитывают стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. С учетом особенностей использования результатов оценки итоговая величина не должна включать стоимость земельного участка; не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требования пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №II); по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на земельный участок, на состояние объекта и тд.

Вместе с тем эксперт отметил, что удельный показатель итоговой стоимости, полученной в заключении эксперта (25 913,99 рублей за квадратный метр) соответствует допустимому диапазону для средневзвешенной величины стоимости предложений по Владимирской области (29 036,59 рублей за квадратный метр), указанной в возражениях без учета корректировок на различия в ценообразующих факторах.

Анализ фактических данных рынка предложений продажи во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 31-46 заключения эксперта, проанализировано 8 объектов, рынка предложений аренды во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 47-62 заключения эксперта, проанализировано 16 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены (т.2, л.д. 165-167).

Заключение эксперта №**** от 4 августа 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и её письменных пояснениях не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 28 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 4 августа 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 4 августа 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость указанного выше объекта недвижимого имущества.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный **** № **** от 28 октября 2024 г., суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 25 489 000 руб.

Датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 2 ноября 2024 г., то есть дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью 983,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – здание торгового, досугового комплекса, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 25 489 000 (двадцать пять миллионов четыреста восемьдесят девять тысяч) руб.

Считать датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 2 ноября 2024 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 6 октября 2025 г.