Решение № 3-722/2016 3А-244/2017 3А-244/2017(3А-643/2016;)~3-722/2016 3А-643/2016 от 11 мая 2017 г. по делу № 3-722/2016

Дело № 3а–244/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 12 мая 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Новосельцевой И.А.,

с участием: представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей по доверенности,

представителя заинтересованного лица - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки – ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил :

ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами:

26:30:040401:68, площадью 29336 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование : под строительство складских помещений сельскохозяйственного назначения, адрес (описание местоположение) : Ставропольский край, город Ессентуки, район въезда в г. Ессентуки со стороны г. Пятигорска, в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2015;

26:30:040401:69, площадью 8064 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование : под строительство складских помещений сельскохозяйственного назначения, адрес (описание местоположение) : Ставропольский край, город Ессентуки, район въезда в г. Ессентуки со стороны г. Пятигорска, в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2015.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора аренды земельного участка от 25.10.2011 № 563-з, дополнительного соглашения к нему от 17.11.2014; договора аренды земельного участка от 25.10.2011 № 562-з и дополнительного соглашения к нему от 17.11.2016 является арендатором указанных земельных участков.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском края» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Внесенная в ГКН кадастровая стоимость земельных участков завышена, не соответствует его рыночной стоимости, является нарушением прав административного истца как арендатора земельных участков, поскольку от этого зависят арендные платежи.

Согласно отчета № 0060 от 16.11.2016 Автономной некоммерческой организации «Экспертно – консультационное бюро», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:68 по состоянию на 01.01.2015 составила - 6546000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:69 по состоянию на 01.01.2015 составила - <данные изъяты> руб.

Указанный отчет выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается экспертным заключением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков»» № 6731 от 23.11.2016.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не может быть выше его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, равном его рыночной стоимости и соответствующие сведения должны быть внесены в ГКН.

В судебное заседание не явились : административный истец – ФИО1, представители административных ответчиков – Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованного лица – Администрации города Ессентуки.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административного истца, представителей административных ответчиков и заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В возражении на административный иск Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю указало на отсутствие оснований к изменению кадастровой стоимости указанных в административном иске земельных участков, кадастровая стоимость которых внесена в Государственный кадастр недвижимости, а также на то, что внесение в него изменений в части размера кадастровой стоимости заявленных земельных участков затрагивает интересы муниципального образования и может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 изменила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость указанных в административном иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, а именно, земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:68 - <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:69 - <данные изъяты> руб.

Представитель заинтересованного лица - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки – ФИО3 возражала против удовлетворения требований в полном объеме. Поддержала представленные письменные возражения на административное исковое заявление, пояснила, что оснований к изменению кадастровой стоимости земельных участков, переданных административному истцу в аренду, не имеется. Согласно данным публичной кадастровой карты кадастровая стоимость других земельных участков, расположенных в непосредственной близости от спорных земельных участков в г. Ессентуки и имеющих аналогичное разрешенное использование – для размещения иных объектов промышленности (под незавершенный строительством объект – производственные помещения) не отличается по кадастровой стоимости от заявленных в иске земельных участков. Удельный показатель кадастровой стоимости спорных земельных участков ниже удельных показателей кадастровой стоимости аналогичных земельных участков, расположенных в этом же кадастровом квартале. Установление кадастровой стоимости в размере предложенной рыночной стоимости, приведет к дефициту бюджета, формируемого, в том числе, за счет арендных платежей.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно результатам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для налоговых платежей за земельный участок, находящийся в собственности физических лиц.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями ст. 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года № 222.

Пункт 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что административный истец ФИО1 на основании договора аренды № 562-з от 25.10.2011 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:69, площадью : 8064 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, для использования в целях : под строительство производственной базы. Срок аренды с 20.09.2011 по 23.10.2013 л.д. (т. 1 л.д. 116-117). Расчет арендной платы производится исходя, в том числе, из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 118).

Согласно дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 562-з от 17.11.2014, принятого на основании постановления администрации г. Ессентуки от 24.03.2014 № 710, срок аренды продлен до 23.09.2018 (т. 1 л.д. 112).

На основании соглашения к договору аренды от 25.10.2011 № 562-з от 19.06.2013, заключенного в связи с принятием постановления администрации г. Ессентуки от 16.08.2012 № 1690, в договор аренды внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка, вместо - «под строительство производственной базы» вид использования установлен - «под строительство складских помещений сельскохозяйственного назначения» (т. 1 л.д. 114).

В соответствии с договором аренды № 563-з от 25.10.2011, заключенного ФИО1 с администрацией г. Ессентуки, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:68, площадью : 29336 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, для использования в целях - под строительство производственной базы. Срок аренды с 20.09.2011 по 23.10.2013 л.д. (т. 1 л.д. 123-124). Расчет арендной платы производится исходя, в том числе, из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 125).

Согласно дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 563-з от 17.11.2014, принятого на основании постановления администрации г. Ессентуки от 24.03.2014 № 709, срок аренды продлен до 23.09.2018 (т. 1 л.д. 119).

На основании соглашения к договору аренды от 25.10.2011 № 563-з от 19.06.2013, заключенного в связи с принятием постановления администрации г. Ессентуки от 16.08.2012 № 1690, в договор аренды внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка, вместо - «под строительство производственной базы» вид использования установлен - «под строительство складских помещений сельскохозяйственного назначения» (т. 1 л.д. 121).

Из представленных административным истцом кадастровых паспортов земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:040401:69 и 26:30:040401:68 следует, что данные земельные участки имеют вид разрешенного использования – под строительство складских помещений сельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 126-131).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость спорных земельных участков, которая в соответствии с кадастровыми справками от 07.11.2016 года составила:

- земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:68 – 28138797, 84 руб. (т. 1 л.д. 15);

- земельного участка с кадастровым номером 26:30:040401:69 – 7823047, 68 руб. (т. 1 л.д. 16).

Согласно отчета об оценке № 0060 от 16.11.2016, составленного Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультационное бюро» об определении рыночной стоимости объекта оценки - земельных участков, рыночная стоимость земельных участков составила :

- с кадастровым номером 26:30:040401:68, площадью : 29336 кв.м. категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство складских помещений сельскохозяйственного назначения, адрес (описание местоположение): Ставропольский край, город Ессентуки, район въезда в г. Ессентуки со стороны г. Пятигорска, по состоянию на 01.01.2015 - <данные изъяты> руб.;

- с кадастровым номером 26:30:040401:69, площадью : 8064 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство складских помещений сельскохозяйственного назначения, адрес (описание местоположение): Ставропольский край, город Ессентуки, район въезда в г. Ессентуки со стороны г. Пятигорска, по состоянию на 01.01.2015 - <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 18-111).

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков»» № 6731 от 23.11.2016, согласно выводам которого отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (т. 1 л.д. 132-155).

По ходатайству представителя административного истца – ФИО2 проведена судебная оценочная экспертиза. По заключению судебной экспертизы № 6/2017-Э от 27.02.2017, выполненной экспертом ООО «ТАИС», рыночная стоимость земельных участков на дату оценки – 01.01.2015 составила :

- с кадастровым номером 26:30:040401:68 - <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером 26:30:040401:69 - <данные изъяты> (т. 1 л.д. 209-252).

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № 6/2017-Э от 27.02.2017 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход – метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Из материалов дела следует, что объектом оценки являются земельные участки категории : земли населенных пунктов – под строительство складских помещений сельскохозяйственного назначения. Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по цене предложения, состоянию рынка, площади участков, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникаций. Для определения рыночной стоимости данных земельных участков экспертом подобраны 3 объекта-аналога, расположенные на территории Кавказских Минеральных Вод (г. Пятигорск, г. Минеральные Воды), с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение данных объектов-аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на дату продажи, передаваемые имущественные права, местоположение, площадь и наличие коммуникаций, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете № 0060 от 16.11.2016 года об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Доводы возражений административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и представителя заинтересованного лица – комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки ФИО3 об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка административного истца не имеется. Кроме того, внесение изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и уменьшение кадастровой стоимости недвижимости затрагивает права и интересы муниципального образования, может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости, по мнению суда, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

Ссылка представителя заинтересованного лица - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки на данные публичной кадастровой карты других земельных участков, расположенных в непосредственной близости от оцениваемых земельных участков в г. Ессентуки и имеющих аналогичное разрешенное использование – для размещения иных объектов промышленности (под незавершенный строительством объект – производственные помещения) и их удельный показатель кадастровой стоимости, не может являться основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований, поскольку из материалов дела следует, что разрешенное использование (назначение) оцениваемых земельных участков, находящихся в аренде у административного истца, изменено постановлением администрации г. Ессентуки № 1690 от 16.08.2012 (т. 1 л.д. 182), а потому сравнение в данном случае, указанных в возражении земельных участков, является необоснованным.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению измененные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:040401:68 и 26:30:040401:69 в размере их рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года :

- с кадастровым номером 26:30:040401:68, площадью 29336 кв.м. категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство складских помещений сельскохозяйственного назначения, адрес (описание местоположение) : Ставропольский край, город Ессентуки, район въезда в г. Ессентуки со стороны г. Пятигорска в размере <данные изъяты> рублей;

- с кадастровым номером 26:30:040401:69, площадью 8064 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство складских помещений сельскохозяйственного назначения, адрес (описание местоположение) : Ставропольский край, город Ессентуки, район въезда в г. Ессентуки со стороны г. Пятигорска, в размере - <данные изъяты> рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:040401:68 и 26:30:040401:69.

Заявление ФИО1 поступило в суд 28 ноября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья Задорнева Н.П.