Решение № 2А-1144/2025 от 9 марта 2025 г. по делу № 2А-1144/2025

Дело № 2а-1144/2025

УИД: 59RS0004-01-2024-008159-59


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2025 года

Ленинский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Евдокимовой Т.А.

при секретаре Черепановой Е.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, по ордеру,

представителя административного ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 ФИО7 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о признании уведомления незаконным, возложении обязанности,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также Управление Росреестра по Пермскому краю) о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-40728670/1 от 12.09.2024 года, возложении обязанность зарегистрировать соглашение о расторжении договора купли-продажи от 01.08.2024 года и внести соответствующие сведения в ЕГРН.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом и ФИО6 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 318,7 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу <Адрес>, <Адрес> тем же днем составлена расписка (дополнение к договору), регулирующая способ выполнения ФИО5 финансовых обязательств по договору, ФИО5 обязуется произвести расчет по договору до 30.04.2023 года. 01.08.2024 года стороны договора пришли к мнению о необходимости расторжения договора купли-продажи в связи с неисполнением ФИО5 обязательств по договору от 06.04.2023 года. 02.09.2024 года обратились в МФЦ с соглашением о расторжении договора и представили документы на регистрацию в Управление Росреестра по Пермскому краю. 12.09.2024 года должностным лицом Осинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Пермскому краю принято решение о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-001/2024-40728670/1 по основаниям п. 7 ст. 26 Закона № 218-ФЗ. Указанное решение полагает незаконным, поскольку вывод регистратора не основан на документах, представленных на регистрацию, расписка ФИО5 свидетельствует о ом, что договор купли-продажи не исполнен, регистрация перехода права собственности не свидетельствует о том, что расторжение договора по соглашению невозможно, что нарушает права и обязанности сделки.

Административный истец в судебное заседание не явилась, извещалась о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель административного истца в судебном заседании требования поддержал, дал пояснения аналогично изложенным в административном исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что оплата по договору купли-продажи не была произведена при его заключении, запись в договоре о получении денежных средств была произведена продавцом для того, чтобы отсутствовало обременение на имущество.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях относительно заявленных требований, просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заинтересованные лица - ФИО5, Осинский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. От ФИО5 поступил письменный отзыв по существу заявленных требований, требования поддерживает, просит удовлетворить (л.д. 99-100).

Заслушав пояснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, оценив доводы административного искового заявления, доводы возражений административного ответчика и позицию заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

На основании ч. 9 ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лица, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействие);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Согласно ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия(бездействие).

Согласно п. 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Из анализа положений статей 218, 226, 227 КАС РФ следует, что для принятия судом решения о признании решений, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие двух условий - это несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Судом установлены следующие обстоятельства.

06.04.2023 года между ФИО4 (Продавец) и ФИО5 (Покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 318,7 кв.м., с кадастровым номером № адресу <Адрес> (л.д. 6).

В договоре купли-продажи от 06.04.2023 года имеется подписи сторон сделки и надпись продавца ФИО4 о том что денежные средства в размере <данные изъяты> рубля получила.

Договор купли-продажи от 06.04.2023 года зарегистрирован, право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ФИО5

Согласно расписке от 06.04.2023 года ФИО5 обязуется произвести расчет по договору купли-продажи о выплате <данные изъяты> рубля до 30.04.2024 года (л.д. 7).

10.10.2023 года ФИО4 направила ФИО5 письмо с требованием частичной оплаты по договору купли-продажи (л.д. 58), 20.10.2023 года получила ответ о том, что требование выставлено преждевременно (л.д. 59).

01.05.2024 года ФИО4 в адрес ФИО5 направлено требование об оплате денежных средств, в том числе по договору купли-продажи от 06.04.2023 года (л.д. 55).

30.05.2024 года ФИО5 в адрес ФИО4 направлен ответ на требование с предложением расторгнуть договор купли-продажи и проект соглашения о расторжении (л.д. 56-57).

01.08.2024 года ФИО4 и ФИО5 подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 06.04.2023 года, в связи с неисполнением договора: покупатель не выплатил стоимость нежилого помещения (л.д. 8).

02.09.2024 года соглашение о расторжении договора купли-продажи от 01.08.2024 года и заявления о его регистрации были сданы ФИО4 и ФИО5 в Управление Росреестра по Пермскому краю через МФЦ (л.д. 9).

12.09.2024 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Осинский межмуниципальный отдел) вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-001/2024-40728670/1 (л.д. 10-11).

В качестве оснований для приостановления Управлением указаны: на государственную регистрацию перехода права, права собственности представлено соглашение от 01.08.2024 года о расторжении договора купли-продажи от 06.04.2023 года, обязательства по которому исполнены, что свидетельствует о прекращении действия договора надлежащим исполнением и о невозможности его расторжения, для устранения причин приостановления рекомендовано представить договор, по которому новый собственник передает имущество в собственность прежнего, то есть совершить обратную сделку.

ФИО4 обратилась с заявлением в апелляционную комиссию о не согласии с решением государственного регистратора (л.д. 12-13), уведомлением от 17.09.2024 года заявление не принято, поскольку не подлежит обжалованию (л.д. 14).

Уведомлением от 12.12.2024 года № КУВД-001/2024-40728670/4 государственная регистрация права приостановлена по заявлению ФИО4 от 12.12.2024 года на срок до 11.06.2025 года (л.д. 95,96).

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 ч. 1 ст. 29).

Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: 1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ч. 4 ст. 29).

Основания для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права указаны в статье 26 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Так, согласно п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.3,4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с п. 2,8 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В силу ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 1,3 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

В соответствии с абз. 3 п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Из п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.201 года № 35 «О последствиях расторжения договора» следует, что согласно п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки явилось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, предоставив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Судом установлено, что в качестве документов, подтверждающих наличие оснований для регистрации перехода права собственности на спорное имущество, заявителем в регистрирующий орган были представлено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 01.08.2024 года, достигнутое в порядке статьи 450 ГК РФ по обоюдному согласию и расписка от 06.04.2023 года, согласно которой ФИО5 обязуется произвести расчет по договору купли-продажи о выплате <данные изъяты> рубля до 30.04.2024 года.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе из договоров и других сделок.

В силу пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Вместе с тем из договора купли-продажи от 06.04.2023 года следует, что ФИО4 передала указанное в договорах помещение, а ФИО5 приняла и оплатила установленную договором цену. Право собственности на указанное в договоре помещение зарегистрировано за покупателем ФИО5 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Данные обстоятельства свидетельствуют о полном исполнении сторонами обязательств по договору купли-продажи объекта недвижимости от 06.04.2023 года на момент обращения ФИО4 в Управление Росреестра по Пермскому краю 02.09.2024 года.

Таким образом, договор не может существовать отдельно от основанных на нем обязательств, и прекращение обязательств влечет прекращение договора.

Ссылка административного истца на разъяснения, изложенные в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" является несостоятельной, поскольку данные разъяснения касаются судебных споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, а предмет настоящего дела иной.

При этом продавец ФИО4 с требованиями о расторжении договоров купли-продажи в связи с существенными нарушениями условий договоров сторонами в судебном порядке не обращалась, доказательств, опровергающих данный вывод, представлено не было.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства с учетом норм действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи объекта недвижимости прекращен в связи с его надлежащим исполнением, а прекращение права собственности покупателя по исполненной сделке путем соглашения о расторжении договора не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации принято административным ответчиком по основаниям, предусмотренным пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а поэтому права и законные интересы истца не нарушены.

Таким образом, при наличии противоречий в документах, представленных на регистрацию договора купли-продажи и документах, представленных совместно с соглашением о расторжении договора, у государственного регистратора имелись основания для приостановления государственной регистрации на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, в связи с чем уведомление о приостановлении в указанной части является законным и обоснованным.

Таким образом, поскольку основания для приостановления государственной регистрации прав имелись, факт нарушения прав и законных интересов административного истца не установлен, совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований отсутствует, требования административного истца о признании незаконным о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-40728670/1 от 12.09.2024 года, возложении обязанность зарегистрировать соглашение о расторжении договора купли-продажи от 01.08.2024 года и внести соответствующие сведения в ЕГРН, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 ФИО8 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-40728670/1 от 12.09.2024 года, возложении обязанность зарегистрировать соглашение о расторжении договора купли-продажи от 01.08.2024 года и внести соответствующие сведения в ЕГРН - отказать.

Решение суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми.

Судья подпись Т.А. Евдокимова

Копия верна. Судья

Мотивированное решение изготовлено 24.03.2025 года.