Решение № 2-1101/2019 2-1101/2019~М-702/2019 М-702/2019 от 16 мая 2019 г. по делу № 2-1101/2019

Дело №2-1101/2019


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 мая 2019 года г. Белгород

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Шевченко Л.Н.,

при секретаре Морозовой И.С.,

в участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании оплаченных по договору денежных средств, и неустойки,

установил:

21.02.2017 года между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи 26/400 доли площадью 43,5 кв.м. в цокольном этаже жилого дома с кадастровым номером (номер обезличен) и 25/400 долей земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенных по адресу: (адрес обезличен).

Регистрация перехода права собственности произведена.

Дело инициировано иском ФИО1 она просила расторгнуть договор купли-продажи, вернуть уплаченную за недвижимое имущество денежную сумму в размере 1 050 000 рублей, и неустойку в таком же размере.

В обоснование исковых требований истец сослалась на то, что при производстве отделочных работ было ею обнаружено, что в помещении повышенная влажность, стены по периметру помещения отсырели с отслоением отделочного слоя, что вызвало появление плесени и грибка. Кроме того, в помещении недостаточная вентиляция, способствовавшая повышению температуры, особенно в летнее время. Данное помещение приобреталось ею для проживания, однако, использовать его по прямому назначению нельзя, так как, кроем выявленных недостатков, данное помещение расположено не на цокольном этаже, а в подвале. Полагала, что ФИО3 при заключении договора купли-продажи утаила данные существенные обстоятельства, что существенно нарушило права покупателя. Если бы ей были известны указанные обстоятельства, она не стала бы приобретать данное имущество, необходимое ей для проживания.

В судебном заседании истец и ее представитель поддержали исковые требования.

Ответчик иск не признала, пояснила, что вся информация о недвижимом имуществе была доведена до покупателя при заключении договора, и устраивала покупателя. Также указала, что доводы истца о том, что недвижимое имущество является ненадлежащего качества не соответствуют действительности, так как доля ФИО1 в общем имуществе не определена, а весь жилой дом имеет надлежащее качество, что подтверждается заключением специалиста ООО «ЭксКом».

Исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, оценив их в совокупности. суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно договору купли-продажи от 21.02.2017 года ФИО1 приобрела у ФИО3 26/400 доли площадью 43,5 кв.м. в цокольном этаже жилого дома с кадастровым номером (номер обезличен) и 25/400 долей земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенных по адресу: (адрес обезличен), стоимостью 1 050 000 рублей.

Расчет между сторонами произведен, что не оспаривалось в судебном заседании.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена.

Решением Белгородского районного суда Белгородской области от 28.05.2018 года установлено, что цокольный этаж спорного жилого дома на самом деле является подвалом и не пригоден для жилья.

Предложение о расторжении договора от 28.06.2018 года ответчиком проигнорировано.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

По мнению истца, недостатки жилого помещения существенны, так как использовать его для проживания невозможно ввиду того, что оно расположено в подвале жилого дома.

Суд признает убедительными эти доводы истца, так как данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением суда.

Несостоятельны доводы ответчика о том. что доля истицы в общем имуществе не выделена, поэтому она не может ссылаться на то, что ей проданы помещения, не пригодные для жилья, поскольку в договоре купли-продажи указано, что ФИО1 приобретает долю в общем имуществе, определенной площадью и находящуюся в цокольном этаже.

В судебном заседании установлено, что спорный жилой дом фактически является многоквартирным жилым домом, доли всех сособственников представляют собой изолированные помещения-квартиры, оборудованные сантехническим оборудованием, что также опровергает доводы ответчика о том, что доля истицы нее выделена.

Не имеют существенного значения для дела доводы ответчика о том, что спорный дом надлежащего качества, поскольку то, что проданное истцу помещение находится в подвале, и не может использоваться по назначению, уже свидетельствует о нарушении прав истца.

Таким образом, судом установлено, что использование доли в недвижимом имуществе для проживания невозможно с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время, что расценивается судом как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

На основании изложенного суд считает, что требования истца о расторжении договора купли-продажи заявлены правомерно, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).

Исходя из обстоятельств дела, суд считает необходимым определить последствия расторжения договора, возвратив стороны в первоначальное положение и аннулировать запись регистрации права собственности ФИО1 на спорную долю в праве собственности на дом.

Согласно п.2.6 договора купли-продажи продавец за недостоверность его заверений уплачивает покупателям неустойку в размере цены договора в случае, если будет доказано, что на момент выдачи заверений продавцу было известно об ином.

Поскольку суд пришел к выводу, что ответчику изначально было известно невозможности использования помещений для проживания, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истица договорную неустойку.

Руководствуясь ст. ст. 197-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании оплаченных по договору денежных средств, и неустойки удовлетворит.

Расторгнуть договор купли-продажи от 21.02.2017 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1 в отношении 26/400 доли площадью 43,5 кв.м. в цокольном этаже жилого дома с кадастровым номером (номер обезличен) и 25/400 долей земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенных по адресу: (адрес обезличен).

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору, в сумме 1 050 000 рублей и неустойку в сумме 1 050 000 рублей, а всего 2 100 000 рублей.

Исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО1 в отношении26/400 доли площадью 43,5 кв.м. в цокольном этаже жилого дома с кадастровым номером (номер обезличен) и 25/400 долей земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), расположенных по адресу: (адрес обезличен).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Судья Л.Н. Шевченко

Решение суда принято в окончательной форме 10 июня 2019 года.