Решение № 02-9405/2025 02-9405/2025~М-4603/2025 2-9405/2025 М-4603/2025 от 11 декабря 2025 г. по делу № 02-9405/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 20 ноября 2025 года

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Слизовского А.А., при секретаре Алифановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9405/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с учетом уточнений в суд к ответчику ООО «СЗ «А101», в котором просят взыскать в пользу истца с ООО «СЗ «А101» денежные средства в счет устранения выявленных недостатков в размере сумма, излишне уплаченные денежные средства в размере сумма, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований за период с 01.01.2026 по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на составление досудебного исследования в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма, расходы на оплату услуг представителя в размере сумма В обоснование заявленных требований Истец указала, что 21.06.2021 между ФИО1 и ООО «СЗ «А101» был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-4.1-112, в соответствии с которым Ответчик обязался передать Истцу квартиру № 4, расположенном по строительному адресу: адрес, вблизи адрес. Истец обязательства по договору исполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры. В соответствии с Приложением № 3 к Договору Ответчик обязался передать Истцу квартиру по акту-приема передачи с произведенными отделочными работами. Согласно условиям Договора застройщик передает квартиру, качество которой соответствует условиям договора, проектной документации. 24.11.2023 по акту приема-передачи истцу была передана квартира, однако после приемки объекта мной были обнаружены существенные недостатки в отделке квартиры. В соответствии с Экспертным заключением № 200324-15 от 20.03.2024 рыночная стоимость устранения выявленных недостатков жилого помещения составляет: сумма. Согласно Договору, общая площадь объекта долевого строительства составляет 38,50 кв.адрес договора составляет сумма. Стоимость 1 кв. м площади согласно п.4.2. Договора определена в сумме сумма. Согласно Экспертному заключению № 200324-15 от 20.03.2024 года площадь квартиры, расположенной в жилом многоквартирном доме, находящемся по адресу: Москва, внут. тер. адрес, передаваемой по передаточному акту, в соответствии с Договором № ДИ58К-4.1-112 от 21 июня 2021 г., составляет: с учётом летних помещений 37,35 кв.м (тридцать семь целых тридцать пять сотых кв.м.). (38,50 проектная площадь — 37,35 фактическая площадь) * сумма стоимость 1 кв.м. = сумма. 19.07.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия, однако требования претензии ответчик оставил без удовлетворения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явился, исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «СЗ «А101» по доверенности фио в судебное заседание явилась, доводы письменных возражений на исковое заявление поддержала, указала на то, что стоимость устранения недостатков подлежит взысканию не более 3%. Просила предоставить отсрочку исполнения решения.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекта недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российского Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6).

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Как следует из материалов дела, 21.06.2021 между ФИО1 и ООО «СЗ «А101» был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-4.1-112, в соответствии с которым Ответчик обязался передать Истцу квартиру № 4, расположенном по строительному адресу: адрес, вблизи адрес.

Согласно п. 4.1 Договора, цена Договора составляет сумма

Истец обязательства по договору исполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры.

В соответствии с Приложением № 3 к Договору Ответчик обязался передать Истцу квартиру по акту-приема передачи с произведенными отделочными работами. Согласно условиям Договора застройщик передает квартиру, качество которой соответствует условиям договора, проектной документации.

24.11.2023 по акту приема-передачи истцу была передана квартира, однако после приемки объекта истцом были обнаружены существенные недостатки в отделке квартиры. Согласно Экспертному заключению № 200324-15 от 20.03.2024 качество передаваемой квартиры не соответствует условиям Договора, фактически выполненные работы имеют существенные недостатки и дефекты и не соответствуют требованиям строительных норм и правил.

В соответствии с Экспертным заключением № 200324-15 от 20.03.2024 рыночная стоимость устранения выявленных недостатков жилого помещения составляет: сумма.

19.07.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия, однако требования претензии ответчик оставил без удовлетворения.

Сторона ответчика не согласилась с представленным истцом заключением эксперта, как в части стоимости выявленных недостатков, так и объема таковых.

Определением суда была назначена судебная строительно-техническая экспертиз, производство которой было поручено ГБУ «ЦЭИИС».

Согласно выводам экспертного заключения № 02-9405/2025/ЗЭ по результатам исследования, экспертами установлено, что в ходе визуального и инструментального обследования, на объекте исследования, расположенном по адресу: адрес, внут. тер. адрес, экспертами были выявлены недостатки (дефекты), представленные в Таблице 2 настоящего Заключения эксперта. Недостатки объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения застройщиком требований при производстве строительно-монтажных отделочных работ, регламентированных СП, ГОСТ и иными сводами правил. Обнаруженные недостатки возникли в результате строительно-монтажных и отделочных работ. Дефектов, возникших в ходе эксплуатации и естественного износа, обнаружено не было (см. Табл. 2 настоящего Заключения эксперта).

Стоимость материалов и работ, необходимых для устранения недостатков объекта строительства - квартиры, расположенной по адресу: адрес, внут. тер. адрес, возникших в результате нарушения застройщиком требований при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, составляет 381 704,95 (сумма прописью), с учетом НДС 20%.

При рассмотрении настоящего спора по существу, сторонами не было представлено доказательств наличия оснований сомневаться в правильности заключения судебной экспертизы. Эксперты ГБУ «ЦЭИИС» были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертное заключение содержит полное и всестороннее описание хода и результатов исследования, выводы экспертов обоснованы и объективны, последовательны и не противоречивы, достаточно мотивированы. Суд, исследовав заключение судебной экспертизы, считает, что выводы экспертов относительно недостатков в квартире истцов - носят утвердительный характер, экспертиза проведена при визуальном осмотре объекта, с использованием соответствующих приборов и инструментов. Суд принимает результаты данной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу.

Разрешая исковые требования, суд, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к выводу, что в нарушение требований ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ответчик передал истцам квартиру, качество которой не соответствует договору, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 2 указанной статьи, истец вправе требовать от застройщика взыскание денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве.

При определении размера стоимости устранения недостатков в отношении вышеуказанной квартиры суд руководствуется заключением экспертов.

Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения части 4 статьи 10 применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 1 сентября 2025 г., и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцами требований о взыскании с ответчика в равных долях расходов по устранению выявленных недостатков в квартире в размере сумма, что составляет 3 % от цены договора участия в долевом строительстве.

Требования истца о взыскании неустойки с 01.01.2026 по дату фактического исполнения обязательства подлежат отклонению, поскольку за период начиная с 01 января 2025 года неустойка в порядке ч. 8 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начислению не подлежит, так как общая сумма имущественного взыскания в данном случае превышает три процента от цены договора (ч. 4 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Рассматривая требования истца о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, суд переходит к следующему.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно Договору, общая площадь объекта долевого строительства составляет 38,50 кв.адрес договора составляет сумма.

Стоимость 1 кв. м площади согласно п.4.2. Договора определена в сумме сумма.

Согласно Экспертному заключению № 200324-15 от 20.03.2024 года площадь квартиры, расположенной в жилом многоквартирном доме, находящемся по адресу: Москва, внут. тер. адрес, передаваемой по передаточному акту, в соответствии с Договором № ДИ58К-4.1-112 от 21 июня 2021 г., составляет: с учётом летних помещений 37,35 кв.м (тридцать семь целых тридцать пять сотых кв.м.). (38,50 проектная площадь — 37,35 фактическая площадь) * сумма стоимость 1 кв.м. = сумма.

Согласно п. 4.5. Если по результатам обмеров Объекта адрес Объекта будет меньше адрес Объекта, Застройщик обязан возвратить Участнику сумму, определенную Сторонами кат произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.

Договора. Возврат полученной в результате описанного в настоящем пункте расчета суммы осуществляется Застройщиком перечислением денежных средств в рублях Участнику по указанным им банковским реквизитам в течение 30 (Тридцати) рабочих дней после перечисления Уполномоченным банком Застройщику денежных средств со счетов эскроу.

адрес объекта составляет 38,50 кв.м., состоит из: площадь комнат 23,60 кв.м.; площади вспомогательных помещений 13,60 кв.м.; площадь лоджии 1,30 кв.м. (с коэффициентом).

В передаточном акте, подписанном 24.11.2023 сторонами, в соответствии с п. 5, ст. 15 ЖК РФ, расчет общей площадь объекта производиться без учета площади балконов и лоджий, при этом площадь балконов и лоджий учитывается как фактически имеющееся в квартире.

адрес объекта 37,20 кв.м. состоит из: площади комнат 23,60 кв.м.; площади вспомогательных помещений 13,60 кв.м.; площадь лоджии 1,3 кв.м. (с коэффициентом).

Как следует из выписки ЕГРН, приобщенной к материалам дела Истцами, объект долевого строительства поставлен на кадастровый учет с площадью 37,2 кв.адрес образом, с учетом площади лоджии 1,3 кв.м. площадь объекта долевого строительства составляет 38,5 кв.м. и равна площади в передаточном акте.

Таким образом, площадь объекта долевого строительства соответствует условиям договора, в связи с чем, оснований для уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта не имеется.

Согласно ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Суд признает, что действиями Ответчика Истцу причинены нравственные страдания, однако размер требуемой Истцом компенсации морального вреда суд признает завышенным и несоразмерным, и присуждает Ответчика, с учетом конкретных обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, компенсировать моральный вред в размере сумма в пользу истца.

Согласно ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина-участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина-участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в польщу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требований не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке».

Принимая во внимание, что претензия потребителя о выплате денежных средств была направлена застройщику 19.07.2024 года, то есть в период действия моратория, то при таком положении оснований для взыскания с ответчика штрафа, в период действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», не имеется.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в редакции Постановление Правительства РФ от 19.06.2025 № 925, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В связи с чем, решение суда в части взыскания денежных средств на устранение недостатков подлежит отсрочке до окончания действия моратория, установленного Постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года № 46-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела относится в том числе расходы на проведения досудебного исследования, а также расходы по оформлению нотариальной доверенности.

Суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату досудебного исследования в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма

Данные расходы документально подтверждены, связанны непосредственно с рассмотрением данного дела, являются необходимыми расходами.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец понес расходы на оказание юридических услуг в размере сумма Данные расходы с учетом уровня сложности настоящего дела и объемом работы представителя истца подлежат взысканию с ответчика в сумме сумма, с учетом принципа разумности и справедливости.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

При таких обстоятельствах с ООО «СЗ «А101» подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере сумма

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспортные данные) к ООО «Специализированный застройщик «А101» (ИНН <***>) о взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ФИО1 денежные средства в счет устранения строительных недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оплату досудебного исследования в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма, расходы на оплату услуг представителя в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» государственную пошлину в бюджет адрес в размере сумма

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «А101» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков, убытков до окончания действия моратория, установленного Постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08 марта 2022 года № 46-ФЗ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение одного месяца.

Судья А.А. Слизовский