Решение № 3А-120/2019 3А-120/2019~М-33/2019 М-33/2019 от 12 марта 2019 г. по делу № 3А-120/2019

дело № 3а-120/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2019 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Ивановой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое строение (склад), площадью № кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 2 265 278,34 руб. Однако согласно отчету № № от 15 октября 2018 года, составленному оценщиком ФИО10 (индивидуальный предприниматель), действительная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 774 000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, чем нарушаются права административного истца.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области и администрация городского округа г. Галич Костромской области.

По ходатайству представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО11 и с согласия представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 судом изменен процессуальный статус ФГБУ «ФКП Росреестра» с административного ответчика на заинтересованное лицо.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 административные исковые требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определённой отчетом об оценке, на период с 29 марта 2018 года, то есть с того момента, как ФИО1 стал собственником объекта.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО12. не возражала против удовлетворения требований.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области и Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа г. Галич в судебное заседание не явился, представил письменные возражения против удовлетворения заявленных требований, в которых указал, что не согласен с определённой в отчете рыночной стоимостью земельного участка, поскольку площадь объекта оценки не сопоставима с площадью объекта-аналога №, объект оценки не сопоставим с объектом-аналогом № по виду разрешенного использования. Кроме того, на объекте оценки имеются здания, то есть улучшения земельного участка, а объекты-аналоги свободны от застройки. Объект оценки расположен внутриквартально на окраине города, а объект-аналог № расположен вдоль крупной автомагистрали города.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля ФИО13 изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, ФИО1 с 29 марта 2018 года на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое строение (склад), площадью № кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> /л.д. 6-9/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 265 278,34 руб. /л.д. 10-11/.

23 ноября 2018 года ФИО1 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 05 декабря 2018 года № № в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отказано /л.д. 128-131/.

В представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости № №, составленном оценщиком ФИО15 (индивидуальный предприниматель), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 774 000 руб. /л.д. 14-120/.

Выводы отчета и его соответствие требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, оценщик ФИО16 подтвердила при допросе в судебном заседании. Кроме того, она опровергла обоснованность замечаний комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, отраженных в соответствующем решении.

В отчете оценщик описал объект оценки, определил сегмент рынка, к которому он относится, проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определил основные ценообразующие факторы.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С возражениями представителя заинтересованного лица администрации городского округа г. Галич относительно отчета об оценке суд не может согласиться, поскольку данные возражения не основаны на требованиях законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

При оценке объектов недвижимости с использованием методов сравнительного подхода оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611).

При этом сопоставимость объекта-аналога и объекта оценки, на что указано в данной норме, не предполагает полной идентичности.

Из положений пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297, следует, что объект-аналог должен быть сходен с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Имеющиеся различия между объектом оценки и объектами-аналогами корректируются путём введения соответствующих поправочных коэффициентов (подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

Для определения стоимости объекта оценки оценщиков выбраны предложения о продаже следующих объектов недвижимости:

- земельного участка по адресу: <адрес>, площадью № кв.м, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы (объект-аналог №);

- земельного участка по адресу: <адрес>, площадью № кв.м, разрешенное использование: для строительства складского здания для лесоматериалов (объект-аналог №);

- земельного участка по адресу: <адрес>, площадью № кв.м, разрешенное использование: для строительства, эксплуатации производственных помещений (объект-аналог №).

Ввиду того, что размеры объекта оценки и объектов-аналогов различны, оценщик ввёл соответствующие корректировки, рассчитанные с использованием результатов исследования, проведённого ФИО17 которое показывает функциональную зависимость стоимости удельной величины объекта недвижимости от площади самого объекта (цена единицы площади больших участков ниже, чем меньших по площади). Для объектов-аналогов № введены повышающие корректировки, для объекта-аналога № – нулевая корректировка.

Таким образом, различия в площади объекта оценки и объектов-аналогов скорректированы оценщиком.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО N 7 одним из элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, является вид использования и (или) зонирование.

Как следует из представленного административным истцом отчета, виды разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов являются сопоставимыми. На дату оценки вид разрешенного использования объекта оценки – под нежилое строение (склад), при массовой оценке данный земельный участок отнесён в группе видов разрешенного использования № (земли промышленного использования) /л.д. 6, 31/.

Все объекты-аналоги по виду разрешенного использования также относятся к земельным участкам промышленного назначения /л.д. 62-63 – по объекту-аналогу №, л.д. 66-67 – по объекту-аналогу №, л.д. 68-69 – по объекту-аналогу №/, что естественно исключает необходимость введения повышающих или понижающих корректировок.

Территориальные зоны, в которых расположены объект оценки и объекты-аналоги № и №, предполагают размещение в них объектов промышленности (зоны ПК-3 и ПК-2 – зоны производственно-коммунальных объектов).

На дату оценки (01.01.2013 г.) объект-аналог № располагался в зоне сельскохозяйственного назначения (СХ-1). Однако к условно разрешенным видам использования земельных участков в данной зоне относились такие виды разрешенного использования, как складские объекты и перерабатывающие предприятия. С 2014 года, ввиду внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Кострома, территориальная зона расположения данного земельного участка изменена на зону П-3 (промышленно-коммунальная зона).

Учитывая сопоставимость на дату оценки видов разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов, принимая во внимание предусмотренную действующим законодательством возможность использования земельных участков в соответствии с их видом разрешенного использования, несмотря на несоответствие установленного вида разрешенного использования территориальной зоне расположения объекта, суд приходит к выводу, что указанное выше различие территориальных зон объекта оценки и объекта-аналога № (на дату оценки), не является основанием для введения повышающих или понижающих корректировок.

Кроме того, следует отметить, что в силу пункта 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Из отчета видно, что на оцениваемом земельном участке располагается нежилое строение: ангар, эксплуатируемый под склад. Следовательно, фактическое использование земельного участка соответствует виду его разрешенного использования на дату оценки.

Представитель заинтересованного лица – администрации городского округа г. Галич не представил доказательств того, что различие в территориальных зонах объекта оценки и объекта-аналога №на дату оценки) при названных обстоятельствах оказывает существенное влияние на стоимость.

В силу пункта 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, оценщик правомерно не учитывал для определения стоимости объекта оценки имеющиеся на нём строения.

Различие в местоположении объекта оценки и объектов-аналогов на территории области (объекты-аналоги – в областном центре, объект оценки – в районном центре) скорректировано оценщиком путём введения соответствующих корректировок из справочника оценщика недвижимости.

Также с использованием справочника оценщика недвижимости оценщиком скорректировано различие в транспортной доступности объекта оценки и объектов-аналогов.

В связи с этим не имеется оснований считать недостоверной определённую в отчете рыночную стоимость земельного участка.

Возражения администрации города Галич против удовлетворения требований не содержат ссылок на нарушение оценщиком при определении рыночной стоимости объекта недвижимости требований законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Соответственно, данные возражения не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

Поскольку ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 23 ноября 2018 года /л.д. 128-131, 132/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое строение (склад), площадью № кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 774 000 (семьсот семьдесят четыре тысячи) рублей на период с 29 марта 2018 года.

Датой подачи заявления считать 23 ноября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов