Апелляционное определение № 33А-10395/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья: Ужицына А.Р. Дело № 33а-10395/2025

УИД: 63RS0038-01-2025-001853-19

№ 2а-3181/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 декабря 2025 г. г. Самара

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Мыльниковой Н.В.,

судей Демиховой Л.В., Козновой Н.П.,

при секретаре Павлове К.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Кировского районного суда г. Самара от 11 июня 2025 г.

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Мыльниковой Н.В., позицию представителя административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя административного истца ФИО2, полагавшей, что решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы – несостоятельными, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным уведомления об отказе в регистрации прав, возложении обязанности произвести регистрацию права.

В обосновании заявленных требований административным истцом указано, что между ним и администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области был заключен договор купли-продажи земельного участка № № от 28 января 2025 г. с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, с разрешенным использованием под складские помещения. Цель использования указанного земельного участка: эксплуатация зданий складов, находящихся на праве собственности ФИО3

Регистрация прав собственности Уведомлением о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 10 февраля 2025 г. №№ приостановлена по основаниям пунктов 5, 7, 17 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации», в связи с превышением площади объектов недвижимости по отношению к площади выкупаемого земельного участка. С целью устранения сомнений регистратора в несоразмерности земельного участка на регистрацию представлена копия градостроительного обоснования размера и вида использования земельного участка с кадастровым номером № от 2024 года.

С указанием, что заключение не подтверждает необходимости предоставления земельного участка заявленного размера для использования находящихся в собственности зданий ФИО3, Управлением Росреестра Самарской области административному истцу отказано в государственной регистрации права 6 мая 2025 г. № №, в связи с невыполнением требований уведомления о приостановлении государственной регистрации от 10 февраля 2025 г.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, административный истец, с учетом уточнения требований, просил суд признать незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности № № от 6 мая 2025 г. Управления Росреестра по Самарской области на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м за ФИО3; обязать Управление Росреестра по Самарской области провести государственную регистрацию права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. (т. 1 л.д. 176).

Решением Кировского районного суда г. Самара от 11 июня 2025 г. административные исковые требования ФИО3 удовлетворены (т. 1 л.д. 219-224).

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить как незаконное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований в полном объеме (т. 2 л.д. 2-7).

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на интернет-сайте суда апелляционной инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, учитывая требования статей 96, 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с пунктом 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их

В силу пунктов 1 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление и соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Действия (бездействие), решение могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия действий (бездействия), решения нормативным правовым актам и нарушения такими действиями (бездействием), решением прав, свобод и законных интересов административного истца (пункт 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Судом установлено, что между ФИО3 и администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области был заключен договор купли-продажи земельного участка № № от 28 января 2025 г. с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, с разрешенным использованием под складские помещения. Цель использования указанного земельного участка: эксплуатация зданий складов, находящихся на праве собственности ФИО3 со следующими кадастровыми номерами: № (л.д. 47-49).

Цена земельного участка составила <данные изъяты> рублей, оплачена покупателем, что подтверждается чеком по операции от 30 января 2025 г.

Согласно акту приема-передачи от 28 января 2025 г., земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. передан покупателю ( л.д. 50-51).

ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок.

Уведомлением о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 10 февраля 2025 г. № № заявитель уведомлен о приостановлении государственной регистрации.

В дальнейшем, Управлением Росреестра Самарской области вынесено уведомление об отказе государственной регистрации права от 6 мая 2025 г. № №, в связи с невыполнением требований уведомления о приостановлении государственной регистрации от 10 февраля 2025 г. № № (л.д. 162-163).

В качестве оснований для приостановления регистрации перехода права собственности, а в последующем и отказа государственной регистрации права Управление Росреестра Самарской области ссылалось на то, что большая часть земельного участка не занята объектами капитального строительства, а площадь предоставляемого земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, находящего на нем. Также указано на отсутствие в договоре купли-продажи информация об ограничениях в виде аренды.

Разрешая спор и удовлетворяя административные исковые требования, суд пришел к выводу о незаконности оспариваемого уведомления, поскольку государственный регистратор, отказывая в регистрации перехода прав собственности на основании вышеуказанного договора при наличии не оспоренного и не признанного в установленном законом порядке незаконным договора купли-продажи земельного участка, вышел за рамки полномочий, предоставленных Федеральным законом № 218-ФЗ.

Разрешая вопрос о восстановлении нарушенных прав административного истца, суд пришел к выводу, что в данном случае имеется необходимость обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Судебная коллегия в данном случае находит выводы суда первой инстанции верными, соответствующими установленным по административному делу фактическим обстоятельствам, и нормам права, подлежащим применению к рассматриваемым правоотношениям.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подпункты 1 и 2 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 года N 278).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

Не допускается истребование дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с указанным Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено упомянутым Федеральным законом или иными федеральными законами (части 4, 5 статьи 18 Закона о регистрации).

Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в качестве оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав названо, в частности, не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17).

Не устранение в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, влечет отказ в осуществлении последних (часть 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации).

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО3 обратился в Управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. К заявлению приложил договор купли-продажи земельного участка № № от 28 января 2025 г., заключенный между ФИО3 и администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области. Факт оплаты по договору также подтвержден представленными документами.

Уведомлением от 10 февраля 2025 г. Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации, поскольку ФИО3 не предоставлены документы, необходимые для ее осуществления; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

В качестве обоснования приостановления государственной регистрации права указано, что площадь земельного участка значительно превышает совокупную площадь объектов недвижимости, расположенных на нем, при этом заявителем не представлено экономическое обоснование такой площади земельного участка. Также указано, что 18 сентября 2019 г. на основании договора аренды земельного участка № № от 27 августа 2019 г. было зарегистрировано ограничение – Аренда. Арендатор ФИО4 19 июня 2023 г. на основании договора об уступке прав субаренды земельного участка были зарегистрировано ограничение – Субаренда. Вместе с тем, информация о вышеуказанных ограничениях в представленном на государственную регистрацию договоре отсутствует.

Уведомлением от 6 мая 2025 г. Управление сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности, поскольку причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены в установленный срок.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности - актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Договор, заключенный с органом местного самоуправления, устанавливающий возникновение права на земельный участок, административный истец предоставил. Обязанность предоставлять документы, на основании которых такой акт издан, в том числе, экономическое обоснование размера земельного участка, закон на заявителя не возлагает. Требование регистратора о предоставлении таких документов фактически сводится к ревизии действий органа местного самоуправления по реализации полномочий по распоряжению земельным участком.

Как отмечено в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком. Также, действующим законодательством регистрирующему органу не предоставлено право вмешиваться в договорные отношения сторон по сделке.

При таких данных государственная регистрация права не могла быть приостановлена и в ее осуществлении не могло быть отказано лишь по мотиву непредставления документов, подтверждающих экономическое обоснование площади земельного участка, а также по мотиву отсутствия в Договоре сведения об ограничении в виде аренды земельного участка.

При этом, после приостановления государственной регистрации права, административным истцом Управлению представлено экономическое обоснование площади земельного участка, необоснованно не принятое Управлением во внимание.

Так, согласно градостроительному обоснованию размера и вида использования земельного участка с кадастровым номером №, подготовленному ООО <данные изъяты>», земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. необходим и достаточен для использования расположенных на нем складов, принадлежащих ФИО3

Также, согласно информации, представленной ООО <данные изъяты>» конфигурация объекта, отраженная в Градостроительном обосновании, была предложена как единственно возможная, поскольку она полностью соответствует всем обязательным градостроительным, техническим и противопожарным нормам. Альтернативные варианты не соответствуют законодательству.

Несогласие административного ответчика с представленным градостроительным обоснованием площади земельного участка по причине того, что вопреки позиции ФИО3 о том, что он является учредительным директором ООО «<данные изъяты>», основным видом деятельности которого является лесозаготовка, расположенные на земельном участке объекты недвижимости на праве собственности принадлежат ФИО5, как физическому лицу, и спорный земельный участок также оформлялся на административного истца, как физическое лицо, также не может являться основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта, поскольку согласно представленному в материалы дела договору безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 1 января 2025 г., заключенному между ООО «<данные изъяты>» в лице директора общества ФИО5 и ФИО3, объекты недвижимости – склады, расположенные на спорном земельном участке переданы в безвозмездное пользование Обществу.

Следует отметить, что указанный земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. был сформирован Администрацией с разрешенным использованием под складские помещения. Данный земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по договору аренды № № от 27 августа 2019 г. на срок 5 лет 6 месяцев предоставлен ФИО4 с целью: строительство складских помещений. В последующем, на основании договоров субаренды земельного участка от 7 июня 2022 г. и уступки права субаренды земельного участка от 9 июня 2022 г., права по вышеуказанному договору аренды уступлены ФИО3

Согласно письменным пояснениям ФИО4, передавая свои права по договору субаренды, он не собирался далее осваивать земельный участок с кадастровым номером №. Также ему было известно о переуступке ФИО6 права аренды по договору субаренды ФИО3

На момент переуступки прав по договору аренды, согласно позиции Администрации, не опровергнутой сторонами по делу, на земельном участке отсутствовали объекты – здания складов. На основании разрешений на строительство, выданных Администрацией ФИО3 возвел четыре объекта недвижимости – склады, на которые в последующем зарегистрировал право собственности. Права аренды закончились в связи с истечением срока договора аренды и выкупом земельного участка собственником объектов недвижимости, действующим субарендатором ФИО3

Поскольку приобретателем земельного участка по договору купли-продажи являлся то же лицо, что и, на основании вышеуказанных договоров, фактически выступало арендатором земельного участка, оснований для приостановки государственной регистрации права по причине отсутствия в договоре купли-продажи сведений о наличии ограничений в виде аренды земельного участка, у Управления также не имелось.

Учитывая изложенное, у административного ответчика отсутствовали законные основания для приостановления, а затем и для отказа в государственной регистрации права административного истца на земельный участок.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о возможности проверки условий предоставления земельного участка в рамках проведения правовой экспертизы документов судебной коллегией отклоняются. Полномочия регистратора по правовой экспертизе актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, ограничиваются проверкой формы и содержания этих актов. О случаях нарушения законности при издании таких актов орган государственной регистрации вправе сообщить прокурору или иному уполномоченному лицу (органу).

Помимо указанного, доводы административного ответчика о нарушении процедуры предоставления земельного участка ФИО3 поскольку ранее данный земельный участок предоставлялся по договору аренды ФИО4, не является основанием, указанным в статье 26 Закона о регистрации для приостановления осуществления государственной регистрации прав, и выходит за пределы предоставленных Законом полномочий регистрирующему органу, поскольку в пункте 12 части 1 статьи 26 Закона о регистрации установлено, что для приостановления регистрации необходимо, чтобы сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, должны быть признаны недействительными только в судебном порядке. Регистрирующий орган не вправе подменять собой судебные органы и делать выводы о законности или незаконности процедуры реализации имущества. Также суд учитывает, что договор продажи имущества не признан ничтожным в судебном порядке.

Иные доводы жалобы выводов суда не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены на иное толкование закона и иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при разрешении заявленных требований суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства, в связи с чем, решение подлежит оставлению без изменения.

Само по себе несогласие административного ответчика с данной судом оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда неправильным.

В целях восстановления нарушенных прав административного истца суд обоснованно, в соответствии с положениями статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложил на Управление Росреестра по Самарской области обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО3 на земельный участок.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Самара от 11 июня 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 15 декабря 2025 г.

Председательствующий:

Судьи: