Решение № 3А-273/2025 3А-273/2025~М-381/2025 М-381/2025 от 10 ноября 2025 г. по делу № 3А-273/2025

Дело № 3а-273/2025

УИД - 78OS0000-01-2025-000927-96


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 29 октября 2025 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Полярная морская геологоразведочная экспертиза» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец акционерное общество «Полярная морская геологоразведочная экспедиция» (далее также - АО «ПМГРЭ») обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 10 277,7 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, установить ее равной рыночной стоимости в размере 294 414 994 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта, установленная в Едином государственном реестре недвижимости в размере 597 956 405,11 рублей, не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года. Завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение налоговых обязательств административного истца.

Представитель административного истца АО «ПМГРЭ» ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, административные исковые требования поддержал, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО2 и Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» – ФИО3, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в заключение судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещен, представителя в суд не направил, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представил.

Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно материалам дела, право собственности АО «ПМГРЭ» на здание с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 24 апреля 2017 года (том 1 л.д.7-18).

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 №199-п в размере 597 956 405,11 рублей (том 1 л.д. 6).

Ссылаясь на то, что установленная кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости необоснованно завышена, административный истец представил отчет об оценке №2024/12/10-33 от 16.01.2025, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки и экспертиз» ФИО (том 1 л.л.68-148).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

По смыслу статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

16 июля 2025 года, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, указывавшего на нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке №2024/12/10-33 от 16.01.2025, судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, наличии при составлении отчета иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов, наличии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации с точки зрения достоверности, достаточности, возможности ее проверки, а в случае несоответствия отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – установлении рыночной стоимости Объекта. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО (том 1 л.д. 211-216).

Экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО представлено суду заключение от 13.08.2025 (том 2 л.д.3-119), согласно которому отчет об оценке №2024/12/10-33 от 16.01.2025, составленный оценщиком ООО «Центр оценки и экспертиз» ФИО, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2023 года определена экспертом в размере 412 000 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела, административным ответчиком Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга было заявлено ходатайство о вызове эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО в судебное заседания для получения объяснений.

Эксперт ФИО, опрошенная в судебном заседании, представила в материалы дела скорректированное заключение, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 419 000 000 рублей. Эксперт пояснила, что Объект исследования относится к сегменту офисной недвижимости с включением складских вспомогательных помещений, полученный в заключении итоговый результат соответствует рынку Объекта исследования. Рыночная стоимость Объекта исследования, рассчитанная в рамках доходного и затратного подходов, находится ближе к средней границе рыночного диапазона здания, что подтверждается результатами, полученными в рамках сравнительного подхода, что обусловлено тем, что объект-аналог является стандартным офисным зданием. Также эксперт пояснила, что в заключение была допущена техническая ошибка, арендная ставка объекта-аналога №3 на величину НДС (20%) не уменьшалась, составляла 843 руб./кв.м, с учетом корректировок на торг (-4%) и на дату предложения (-4,62%) арендная ставка составила 772 руб./кв.м. Корректировка для объекта-аналога №2 составит «-4,62%» для 2 квартала 2022 года.

Анализ экспертного заключения и пояснений к нему свидетельствует о том, что эксперт обосновал выбранный им подход и методы, учел особенности рынка, представил соответствующие расчеты, оснований с которыми не согласиться не имеется.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Опросив эксперта ФИО и оценивая заключение судебной экспертизы, с учетом корректировок в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости здания, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки. Исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Экспертом учтена специфика объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый Объект; определено наиболее эффективное использование объекта оценки; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки; выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументирован в заключении, что соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта от 13.08.2025 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности и сторонами не оспаривается.

Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 20 июня 2025 года – дата обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением (том 1 л.д.2-5).

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №..., площадью 10 277,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 419 000 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 20 июня 2025 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 11 ноября 2025 года.

Копия верна:

Судья А.Г. Бондарь