Решение № 2-161/2021 2-161/2021(2-3864/2020;)~М-3044/2020 2-3864/2020 М-3044/2020 от 22 июля 2021 г. по делу № 2-161/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июля 2021 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Савинова Н.Н.,

при секретаре Лебедевой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Рябкову ВПу, третье лицо ФИО2, о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возвращении в собственность сторон всего полученного по сделке,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возвращении в собственность сторон всего полученного по сделке. В обоснование иска ФИО1 сослалась на то, что < Дата > между нею и ответчиком заключён договор купли-продажи дома и земельного участка, находящихся по адресу: < адрес >, имеющих кадастровые номера № и № соответственно. < Дата > договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области. Согласно п. 7 договора, продажная стоимость дома составляет № рублей, земельного участка – № рублей. Эта стоимость определена сторонами сделки, ответчик был с нею согласен. В договоре указано, что указанная сумма получена продавцом до подписания настоящего договора, однако это не соответствует действительности. Сделка составлена по просьбе третьего лица ФИО2, которая в период с < Дата > по < Дата > состояла в фактических брачных отношениях с ФИО3 Передача имущества производилась в семейных интересах и предполагала добросовестное поведение всех сторон. Однако, получив в собственность дом и земельный участок, зарегистрировав за собой право собственности, ФИО3 вскоре семейные отношения с дочерью прекратил, выселил её с ребенком из дома без компенсации за дом и земельный участок. Руководствуясь ст. ст. 170, 454, 1104 ГК РФ, ФИО1 просила признать договор недействительной сделкой, применить последствия признания недействительности сделки, возвратив жилой дом и земельный участок в её собственность.

Впоследствии, в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, истица уточнила исковые требования, просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, возвратив в собственность сторон все полученное по сделке, а именно: - передать в её собственность земельный участок (кн №) с находящимся на нём жилым домом (кн №), расположенные по адресу: < адрес >; - взыскать с неё в пользу ФИО3 полученные от него № рублей в качестве уплаты продажной стоимости за земельный участок.

В судебном заседании истица ФИО1 исковые требования поддержала, доводы изложила аналогично вышеописанному, дополнила, что < Дата > ФИО3 в счёт уплаты продажной стоимости земельного участка передал ей № евро, что по курсу ЦБ РФ на тот момент составляло № рублей. Остальные № рублей за дом ФИО3 не уплатил. Неисполнение условий договора со стороны ответчика, являются существенным, поэтому сделка подлежит расторжению. Спорный дом строился на деньги ФИО3 и ФИО2, однако ответчик обязан был соблюдать условия договора. В настоящее время сложилась ситуация при которой ответчик на основании договора стал единоличным собственником дома и земельного участка, при этом не исполнив этот договор и не оплатив стоимость приобретённого им недвижимого имущества. Кроме № евро ответчик никаких денег ей не передавал.

Представитель истицы ФИО1 ФИО4 исковые требования поддержал, изложил доводы аналогичные доводам своей доверительницы.

Ответчик ФИО3 иск не признал и пояснил, что он состоял в фактических брачных отношениях с дочерью истицы – ФИО2 Земельный участок с < Дата > принадлежал истице. Он и ФИО2 за совместные деньги возвели к < Дата > на этом участке жилой дом, после чего оформили его в собственность ФИО1 < Дата > он и ФИО1 заключили между собой договор купли-продажи дома и земельного участка. В < Дата > он передал истице № евро за земельный участок, остальные деньги, составляющие продажную стоимость недвижимости, он обналичил со своей банковской карты и передал ФИО2 и ФИО1 без составления расписки. Кроме того, поскольку он строил дом, в том числе и за свои денежные средства, то не имеет никаких обязательств перед ФИО1

Представитель ответчика ФИО3 ФИО5 иск не признал и пояснил, что истицей выбран неверный способ защиты своего права. Оспариваемая сделка соответствует закону, каких-либо обязательств по договору ФИО3 перед истицей не имеет.

Третье лицо ФИО2 исковые требования поддержала и пояснила, что за период ведения совместного хозяйства и сожительства с ответчиком без заключения брака с < Дата > по < Дата > они на общие деньги приобрели два смежных земельных участка в садовом товариществе "< ИЗЪЯТО >", которые в < Дата > были объединены в один участок с кадастровым номером №. Право собственности на участки было оформлено на ФИО1, поскольку истица внесла большую долю в их покупку. В дальнейшем совместными усилиями на участке был возведен жилой дом для проживания одной семьи. Она (ФИО2) и ответчик являлись военнослужащими, доход ответчика был существенно ниже, чем её доход. По заключённому < Дата > договору купли-продажи дома и земельного участка ФИО3 зарегистрировал за собой право собственности, однако продажную стоимость дома в размере № рублей не заплатил. В < Дата > до заключения договора он заплатил ФИО1 продажную стоимость земельного участка в размере № евро. Никаких других денег ответчик ни ей, ни её матери по договору не передавал.

Выслушав стороны, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Пункт 2 статьи 1 ГК РФ устанавливает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст.434) несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

< Дата > между ФИО1 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. ФИО1 продала ФИО3 земельный участок площадью № кв.м. и расположенный на нём двухэтажный жилой дом, общей площадью № кв.м., находящиеся по адресу: < адрес >, садовое товарищество "< ИЗЪЯТО >" (п. 1). Стоимость жилого дома составляет № рублей, земельного участка – № рублей. Стоимость установлена соглашением сторон, является окончательной и не подлежит изменению; указанная сумма получены продавцом до подписания договора (п. 7).

Истица и третье лицо пояснили, что по указанному договору в < Дата > года ФИО3 передал ФИО1 № рублей (№ евро) за земельный участок, продажную стоимость дома не уплатил. Доказательств, свидетельствующих об исполнении договора со стороны ФИО3, суду не представлено.

Договор купли-продажи и право собственности ФИО3 на спорную недвижимость зарегистрированы в установленном законом порядке < Дата >.

Суд приходит к выводу, что в нарушение п. 7 договора, оплата продажной стоимости недвижимости ФИО3 произведена не полностью. ФИО3 не представил ни одного допустимого доказательства надлежащего исполнения им условий договора в части оплаты стоимости дома. Указание в п. 7 договора на то, что продавцом получена вся сумма сделки в размере № рублей, не соответствует действительности, опровергается пояснениями истицы и третьего лица, не доверять их пояснениям у суда оснований нет.

Суд отмечает, что № евро за земельный участок получены ФИО1 от ФИО3 без расписок, однако получение этой суммы истица признала и сама заявила об этом в судебном заседании.

Остальные денежные средства по сделке ФИО3 не выплачены, доказательств обратного суду не представлено.

Статьями 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Довод ФИО3 о том, что он на свои средства возводил дом, поэтому не имеет обязательств перед ФИО1 по заключённой с ней сделке, суд отвергает, так как ФИО3 взял на себя обязательства по заключённому договору и в силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязан соблюдать его условия.

Представленные ответчиком выписки по счетам, налоговые декларации о доходах, не имеют правового значения для настоящего спора.

Стороны и третье лицо подтвердили, что ФИО3 < Дата > по заключённому в будущем договору произвёл оплату истице продажной стоимости земельного участка в размере № евро, что в рублёвом эквиваленте на тот момент составляло № рублей.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм закона, в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате, продавцу предоставлено право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что ответчик ФИО3 произвел частичную оплату по договору купли-продажи от < Дата > в размере № евро № рублей), оставшуюся часть в размере № рублей продавцу не уплатил, в связи с чем существенно нарушил условия сделки, что является основанием для расторжения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Суд полагает обоснованным требование истицы о возврате ей спорного недвижимого имущества и взыскании с неё № евро в пользу ответчика на основании ст. 1102 ГК РФ, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Постановления Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

Принятое решение является основанием для погашения записи о регистрации права собственности ФИО3 на указанный жилой дом и земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости.

Учитывая приведённые нормы законов и доказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть со дня вступления настоящего решения в законную силу договор купли-продажи, заключённый < Дата > между ФИО1 и Рябковым ВПем, предметом которого являются жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: < адрес >.

Взыскать с ФИО1 в пользу Рябкова ВПа полученные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от < Дата > денежные средства в размере № евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на дату исполнения решения суда.

Данное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о переходе права на указанные земельный участок и жилой дом от Рябкова ВПа к ФИО1 (регистрационные записи №-№, №).

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, то есть с < Дата >.

Судья Савинов Н.Н.