Решение № 3А-429/2025 3А-429/2025~М-423/2025 М-423/2025 от 23 декабря 2025 г. по делу № 3А-429/2025

Дело № 3а-429/2025

22OS0000-01-2025-000818-77


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Солод Ю.А.,

при секретаре Яшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО»), в котором с учетом уточнения просит признать незаконным решение от 17 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000595 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что нежилое здание с кадастровым номером *** принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Административный истец 2 октября 2025 года обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно отчету об оценке от 23 сентября 2025 года № 255-09-2025, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» (далее - ООО «Век А оценка»). Решением КГБУ «АЦНГКО» от 17 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000595 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилого здания нарушает права административного истца и влечет увеличение начисления налоговых платежей, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены управление имущественных отношений Алтайского края, публично - правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, уточненном административном исковом заявлении.

Представитель КГБУ «АЦНГКО» - ФИО3 полагал не подлежащими удовлетворению требования о признании незаконным решения от 17 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000595. Дополнительно пояснил, что административный истец представил уточненный отчет об оценке объекта недвижимости, в котором учтены, замечания, изложенные в решении от 17 октября 2025 года, разрешение требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в уточненном отчете об оценке оставил на усмотрение суда.

Представитель управления имущественных отношений по Алтайскому краю - ФИО4 в письменном отзыве полагала, что требования административного истца не подлежат удовлетворению.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю - ФИО5 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ФИО1 владеет нежилым зданием с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 8 - 10, 106 - 107 ).

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю кадастровая стоимость нежилого здания утверждена приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 28 июня 2024 года № 93 «О внесении изменений в приказ управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181» и составляет 15 009 688 рублей 52 копейки по состоянию на 1 января 2023 года, с датой применения 1 января 2024 года (л.д.126).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

2 октября 2025 года ФИО1 обратилась в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 23 сентября 2025 года № 255-09-2025, составленный оценщиком ООО «Век А оценка».

Решением бюджетного учреждения от 17 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000595 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (л.д. 11 - 14).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования подпункта «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому в рамках анализа рынка недвижимости оценщик производит анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Нарушены требования подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов). Нарушены требования подпункта 3 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, согласно которому в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок. Выявлены следующие нарушения: при расчете стоимости земельного участка под объектом оценки в качестве объектов - аналогов оценщиком были взяты из выборки предложений (таблица 66) объекты № 1 - №3, расположенные в с. Павловск, г. Заринск и г. Камень-на-Оби, соответственно. Оцениваемый участок расположен в с.Косиха, т.е. отличается по критерию «Статус населенного пункта» от объектов - аналогов, при использовании которых стоимость участка значительно завышается, что ведет к необоснованному снижению итоговой стоимости оцениваемого здания. В составе выборки (таблица 6б) имеются объекты, не требующие корректировки по данному фактору (№4 и №5), однако оценщик их в качестве аналогов не применяет, так как в рамках данной выборки они являются минимальными ценовыми значениями. На рынке Алтайского края по состоянию на дату оценки имеется ряд предложений земельных участков под коммерческую застройку, которые были проигнорированы оценщиком в ходе анализа рынка. Использование представленных объявлений в совокупности с объектами №4 и №5 выборки (таблица №6б) значительно снижает среднее значение по выборке, не требует применения аналогов, расположенных в населенных пунктах с заведомо более высокой ценой предложения, нежели в райцентрах.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое представлено в Алтайский краевой суд 21 ноября 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ФИО1 заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

При разрешении вопроса о соответствии оспариваемого решения требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В процессе рассмотрения дела стороной административного истца представлен уточненный отчет об оценке от 23 декабря 2025 года № 330-12-2025, составленный оценщиком ООО «Век А оценка», в котором замечания, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, устранены. Кадастровая стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости согласно указанному отчету составила 6 763 902 рубля.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности. Выводы оценщика обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61, Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, а также Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применяемой к спорным правоотношениям.

Таким образом, представленный отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости соответствует положениям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ, в связи с чем требование ФИО1 о признании незаконным решения КГБУ «АЦНГКО» от 17 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000595 удовлетворению не подлежит.

В то же время, учитывая, что установление кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд находит заявленные исковые требования ФИО1 в этой части обоснованными. При этом принимает во внимание, что административным ответчиком и заинтересованными лицами доказательств иной рыночной стоимости нежилого здания в отличие от установленной в отчете об оценке от 23 декабря 2025 года № 330-12-2025, составленного оценщиком ООО «Век А оценка», суду не представлены.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 2 октября 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 17 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000595 отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская <адрес> по состоянию на 23 сентября 2025 года, в равном его рыночной стоимости размере 6 763 902 рубля.

Датой обращения ФИО1 с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 2 октября 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.А. Солод

Мотивированное решение изготовлено 24 декабря 2025 года.