Апелляционное определение № 33-4000/2026 от 9 марта 2026 г.

Судья Федякова М.В. Дело № 33-4000/2026

УИД 61RS0062-01-2025-001820-60


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 марта 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Мосинцевой О.В.

судей Вялых О.Г., Владимирова Д.А.

при секретаре Халиловой А.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1589/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительными договоров купли- продажи по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Сальского районного суда Ростовской области от 19 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Вялых О.Г., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, в обоснование ссылаясь на то, что между ФИО1 и ФИО2 14.03.2023 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: 689/1859 долей в праве собственности на земельный участок площадью 27002 кв.м., категории земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности. коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; смонтированное оборудование погрузочно- разгрузочного устройство с норией и прилегающим к ней подъемным железнодорожным путем НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Б». Протяженность 298 м. кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание склада площадью 4710,4 кв.м, литер АБ, этажность: 1, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание лаборатории, площадью 126,9 кв.м, литер: ШШ1, этажность: 1, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание проходной, площадью 9,7 кв.м, литер: Л, этажность: 1, с кадастровым, номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание склада площадью 136.9 кв.м, литер: 3, этажность: 1, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее - Склад 2); здание склада площадь 466,6 кв.м, литер: 44, этажность 1, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее - Склад 3), за которые Покупатель уплатил Продавцу 1 000 000 руб.

24.05.2023 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здание ресторана, площадью: 1092.3 кв.м., с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок, площадью 2621 кв.м, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: Земли населенных пунктов, вид В разрешенного использования: общественное питание, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее Земельный участок 2); земельный участок, площадью 566 кв.м., с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее - Земельный участок 3), за которые Покупатель уплатил Продавцу 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Однако на момент подписания договора купли-продажи от 14.03.2023 г. Продавец ввел в заблуждение Покупателя относительно состава и состояния передаваемого имущества утаив, что Лаборатория, Склад 3 и Проходная снесены еще в 2018-2019 годах, что подтверждается заключением кадастрового инженера, данный факт установлен решением Сальского городского суда Ростовской области от 24.10.2019 г. по делу № 2-541/19, кроме того, на момент подписания договора купли-продажи от «23» мая 2023 г. на Земельном участке 2 располагались пристройка к Ресторану литер «АВ1», общей площадью 91,1 кв.м., нежилое здание литер «АГ», площадью, 21,5 кв.м, нежилое здание литер «АД», площадью 24,5 кв.м, нежилое здание литер «АЕ», площадью 26,5 кв.м, что установлено Решением Сальского городского суда от «20» июля 2021 года по делу № 2-480/2021. По смыслу статей 128, 209, 218 и 235 Гражданского Кодекса РФ, не существующее физически имущество не может быть объектом сделок и прав, в связи с чем сделки, заключенные в отношении такого имущества, являются ничтожными, как противоречащие названным правовым нормам.

По договору купли-продажи от 23.05.2023 г. ответчиком произведено отчуждение Земельного участка 2 без расположенных на нем пристройки к Ресторану литер «АВ1», общей площадью 91,1 кв.м, нежилого здания литер «АГ», площадью, 21,5 кв.м, нежилого здание литер «АД», площадью 24,5 кв.м, и нежилого здания литер «АЕ», площадью 26,5 кв.м. Поскольку отчуждение Земельного участка 2 произошло без находящихся на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащих Ответчику, такая сделка является ничтожной. Истец просил признать недействительным договор купли-продажи от 14.03.2023 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО1 на 689/1859 долей в праве собственности на земельный участок площадью 27002 кв.м, категории земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений. сооружений промышленности. коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; смонтированное оборудование погрузочно- разгрузочного устройства с норией и прилегающим к ней подъемным железнодорожным путем НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Протяженность 298 м. кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание склада площадью 4710,4 кв.м., литер АБ, этажность: 1, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание лаборатории, площадью 126,9 кв.м., литер: ШШ1, этажность: 1, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание проходной, площадью 9,7 кв.м, литер: Л, этажность: 1, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание склада площадью 136.9 кв.м, литер: 3, этажность: 1, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; здание склада площадь 466,6 кв.м, литер: 44, этажность 1, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признав право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за ФИО2 Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 1 000 000 руб., уплаченные им при подписании договора купли продажи.

Признать недействительным договор купли-продажи от 24.05.2023 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО1 на здание ресторана, площадью: 1092.3 кв.м, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок, площадью 2621 кв.м, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное питание, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; земельный участок, площадью 566 кв.м., с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признав право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за ФИО2 Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 1 500 000 руб., уплаченные им при подписании договора купли продажи.

Протокольным определением от 10.12.2025 года по делу в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования привлечена Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 4 по Ростовской области.

Решением Сальского районного суда Ростовской области от 19 декабря 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене данного решения и об удовлетворении иска.

Апеллянт полностью повторяет обстоятельства дела и настаивает на том, что подписывая договоры купли- продажи, он заблуждался относительно природы сделки и ее правовых последствий, поскольку в его намерение не входило приобретение имущества, которое не существует уже с 2018 года.

В возражениях на апелляционную жалобу МИФНС России №4 по Ростовской области просит решение суда оставить без изменения.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя налоговой инспекции, рассмотрев дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, пришла к следующим выводам.

Постанавливая обжалуемое решение, суд руководствовался ст. ст. 9,420,421,454,223,178,166,168 ГК РФ, ст.1 ЗК РФ и исходил из того, что оспариваемые истцом договоры купли-продажи объектов недвижимости заключены в предусмотренной законом форме, содержат все обязательные условия договора, истец выразил свою волю на приобретение по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества у своей дочери ФИО2, по результатам заключения договора стороны обратились в регистрирующий орган для совершения действий, необходимых для перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. наличия воли сторон на приобретение недвижимого имущества, а также наличие п. 7 Договора от 14.03.2023 г. оспариваемого истцом, который гласит о том, что покупатель согласен принять в собственность объекты недвижимого имущества в том состоянии, в котором они находятся на момент подписания настоящего договора, п. 9 Договора гласит, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет или делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами будь то в устной или письменной форме до заключения договора (л.д.10-11), аналогичные положения содержатся и в договоре купли-продажи от 24.05.2023 г. ( л.д.12-13), что свидетельствует об отсутствии оснований считать оспариваемые договоры купли-продажи заключенным под влиянием обмана со стороны ответчика.

Несмотря на то, что ответчик признал требования истца, суд в порядке ст. 173 ГПК РФ не принял это признание, поскольку на момент заключения сделки ФИО1 не мог не знать о приобретенных им объектах недвижимого имущества и их состояния, что также содержится и в текстах оспариваемых им договоров.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда.

По смыслу статьи 178 ГК РФ заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

Как видно из дела, 14.03.2023 года заключен договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО1 приобрел в собственности следующие объекты недвижимости:

- 689/1859 долей в праве собственности на земельный участок площадью 27002 кв.м., категории земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности. коммунального хозяйства. материальнотехнического, производственного снабжения, сбыта и заготовок, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- смонтированное оборудование погрузочно разгрузочного устройство с норией и прилегающим к ней подъемным железнодорожным путем НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Б». Протяженность 298 м. кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

- здание склада площадью 4710,4 кв.м., литер АБ, этажность: 1, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

- здание лаборатории, площадью 126,9 кв.м., литер: ШШ1, этажность: 1, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

- здание проходной, площадью 9,7 кв.м, литер: Л, этажность: 1, с кадастровым, номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- здание склада площадью 136.9 кв.м, литер: 3, этажность: 1, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее - Склад 2);

- здание склада площадь 466,6 кв.м, литер: 44, этажность 1, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее - Склад 3), за которые Покупатель уплатил Продавцу 1 000 000 руб.

24.05.2023 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:

- здание ресторана, площадью: 1092.3 кв.м., с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

- земельный участок, площадью 2621 кв.м, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: Земли населенных пунктов, вид В разрешенного использования: общественное питание, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее Земельный участок 2);

- земельный участок, площадью 566 кв.м., с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее - Земельный участок 3), за которые Покупатель уплатил Продавцу 1 500 000 руб.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, ознакомившись с договором купли-продажи перед его заключением и его подписав, истец не мог заблуждаться относительно природы сделки и ее правовых последствий.

Действия истца были логичными и последовательными. Объекты недвижимости состояли на кадастровом учете с теми же характеристиками, которые указаны в оспариваемых договорах купли-продажи. Право продавца было зарегистрировано на объекты, отраженные в оспариваемых договорах купли-продажи.

Кроме того, действуя с должной степенью осмотрительности, которая от него требовалась, истец не был лишен возможности ознакомиться по факту с состоянием и наличием приобретаемого им имущества, чего сделано не было.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, по сути, направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов суда первой инстанции по фактическим обстоятельствам спора, не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Сальского районного суда Ростовской области от 19 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Полный текст изготовлен 16 марта 2026 года.

Председательствующий

Судьи