Решение № 3А-260/2025 3А-260/2025~М-216/2025 М-216/2025 от 5 октября 2025 г. по делу № 3А-260/2025

Дело № 3а-260/2025

22OS0000-01-2025-000411-37


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 октября 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Яшкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ташта» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ташта» (далее – ООО «Ташта») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 22 мая 2025 года № ОСР-22/2025/000251 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является собственником спорного земельного участка. Согласно полученной выписке Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка составляет 56 800 100 руб. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной согласно отчету об оценке № 390-11-2024 от 28 ноября 2024 года, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка». Решением КГБУ «АЦНГКО» от 22 мая 2025 года № ОСР-22/2025/000251 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью земельного участка нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение земельного налога, последний обратился в суд с указанным иском.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании, с учетом уточнения требований, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в заключении судебной экспертизы Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы» (далее - ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России»).

Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - ФИО2 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения учреждения, разрешение требований об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной оставили на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, представлены письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – ФИО3 в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Выслушав пояснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Ташта» является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 6 октября 2025 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 9 июня 2025 года № КУВИ-001/2025-12024008, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 56 800 100 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, дата начала применения установлена 1 января 2023 года, дата внесения изменений – 8 декабря 2022 года (т.1 л.д.10).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

23 апреля 2025 года генеральный директор ООО «Ташта» ФИО4 обратился в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д.227-228), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 28 ноября 2024 года № 390-11-2024, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» (т.1 л.д.21-188).

29 апреля 2025 года в адрес административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2025/000251 о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению (т.1 л.д.229).

Решением бюджетного учреждения от 22 мая 2025 года № ОРС-22/2025/000251 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т.1 л.д.230-234).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. «2» п.10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подп. «в», «г» п.11, подп. «б», «д» п.22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно: на стр. 48 произведена корректировка на площадь для объектов-аналогов, указывающая на несопоставимость ценообразующих факторов сравниваемых объектов. Корректировка для объекта-аналога № 2 составила 28,1%. Площадь оцениваемого объекта 15 310 000 кв.м., площадь объекта-аналога № 2 - 248 000 кв.м. Объекты различаются по площади более чем в 61 раз. Площадь объекта-аналога № 1 меньше площади объекта оценки более чем в 20 раз. Вышесказанное свидетельствует о том, что объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам. Оценщик игнорирует указания авторов справочника «Справочник оценщика недвижимости» под ред. ФИО5 об ограниченности применения корректировок. Использование корректировки ограничено для земельных участков с резко отличающимися параметрами сравнения (значениями площади, расстояния до остановки и т.п.), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог. Оценщик игнорирует указания авторов справочника об ограниченности применения корректировок. Использование корректировок ограничено для объектов, существенно отличающихся друг от друга по тем или иным параметрам сравнения, использование таких объектов в качестве объектов-аналогов не рекомендуется.

На стр. 48, 49 произведена корректировка на конфигурацию участка. Объект-аналог № 3 – состоит из двух участков, один из которых неправильной формы. Объект-аналог № 1 – из шести участков неправильной формы. Для корректировки применено значение верхней границы интервала. При этом неправильная форма участка для объектов под пастбища чаще всего не требует применения техники, следовательно, неправильная форма участка не препятствует использованию. Необоснованно применено для расчетов значение верхней границы интервала корректировки на конфигурацию участка.

В тексте объявлений не указано, что продавец готов к торгу, также не указана возможная величина торга. В рамках дополнительной информации, представленной оценщиком относительно каждого аналога, информация о возможном торге и его величине также отсутствует. Исследование рынка по данному вопросу оценщиком не производилось, звонки продавцам не производились, сравнения цен предложений и цен сделок по объектам-аналогам также не производились, согласно отсутствию, указанных данных в отчете. Таким образом, величина торга, заявленная оценщиком, не подтверждена рыночными данными.

Отчет содержит анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект. На рынке недвижимости представлены объекты из сегмента объекта оценки, которые не вошли в выборку, и их цена за 1 кв.м. значительно выше, тем самым подтверждая, что данный диапазон значительно шире, а сегмент рынка наполнен предложениями о продаже участков, аналогичных оцениваемому, в большей степени чем описано в Отчете. На рынке недвижимости представлены земельные участки, более приближенные по назначению к объекту оценки. Из этого следует, что оценщиком в недостаточной степени проанализирован рынок продажи недвижимости из сегмента рынка объекта оценки, выбраны аналоги со стоимостью ниже средних значений, не обнаружены аналоги с высокой стоимостью, тем самым в недостаточной степени отражена реальная ситуация на рынке земельный участков, что привело к снижению рыночной стоимости оцениваемого объекта. Оценщик недостаточно изучил рынок недвижимости в сегменте рынка объекта оценки и не сопоставил реальные цены с полученными результатами, как следствие, получил заниженную рыночную стоимость. Согласно сведениям, переданным администрациями районов, предоставленными собственниками земельных участков, в соответствии с п.2 ст.8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», имеются извещения о продаже земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, предлагаемым к продаже по удельной цене, значительно выше используемой оценщиком для расчетов.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое подано в Алтайский краевой суд 11 июня 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Ташта» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 30 июня 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценке от 28 ноября 2024 года № 390-11-2024, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 18 сентября 2025 года № 964/6-4-25 отчет об оценке от 28 ноября 2024 года № 390-11-2024, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 28 ноября 2024 года № 390-11-2024 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Ташта» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» решение от 22 мая 2025 года № ОРС-22/2025/000251 незаконным отсутствует, заявленное требование административного истца не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 23 апреля 2025 года.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Расходы экспертного учреждения на проведение судебной экспертизы подлежат возмещению в соответствии с правилами статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, то есть стороной, не в пользу которой состоялся судебный акт.

Как установлено ранее, определением Алтайского краевого суда от 30 июня 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России», обязанность по оплате экспертизы в части вопроса о соответствии отчета об оценке от 28 ноября 2024 года № 390-11-2024 федеральным стандартам оценки возложена на административного ответчика КГБУ «АЦНГКО», в части вопроса об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** на административного истца ООО «Ташта».

Определением Алтайского краевого суда от 5 августа 2025 года продлен срок проведения судебной экспертизы до 8 сентября 2025 года.

23 сентября 2025 года экспертное заключение поступило в суд, размер оплаты за производство судебной экспертизы составил 104 652 рубля (52 326 рублей – за первый вопрос, 52 326 рублей – за второй вопрос).

Из представленного экспертным учреждением заявления на взыскание расходов по производству экспертизы, следует, что ООО «Ташта» была оплачена сумма в размере 52 326 рублей, оставшаяся часть суммы не оплачена.

В соответствие с выводами экспертного заключения эксперта ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» от 18 сентября 2025 года № 964/6-4-25, отчет об оценке от 28 ноября 2024 года № 390-11-2024, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 25 567 700 рублей.

Поскольку, административные исковые требования об оспаривании принятого КГБУ «АЦНГКО» решения суд оставляет без удовлетворения, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке указанного права административного истца и не может свидетельствовать о принятии судебного акта против административного ответчика, судебные расходы за проведение судебной экспертизы в полном объеме подлежат возложению на сторону административного истца, в общей сумме 104 652 рубля.

Поскольку сумма в размере 52 326 рублей была ранее оплачена административным истцом, с ООО «Ташта» подлежит взысканию оставшаяся часть суммы в размере 52 326 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Ташта» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 22 мая 2025 года № ОРС-22/2025/000251 отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 22 ноября 2024 года, в равном его рыночной стоимости размере 25 567 700 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Ташта» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 23 апреля 2025 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ташта» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Алтайская лаборатория судебной экспертизы» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 52 326 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова