Решение № 3А-1782/2021 3А-1782/2021~М-1617/2021 М-1617/2021 от 6 октября 2021 г. по делу № 3А-1782/2021

Дело ***а-1782/2021

22OS0000-01-2021-001630-02


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 октября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Залесовское» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

открытое акционерное общество «Залесовское» (далее - ОАО «Залесовское» обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, земельного участка с кадастровым номером ***, земельного участка с кадастровым номером ***, земельного участка с кадастровым номером *** и земельного участка с кадастровым номером *** в размере ихо рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость арендуемых административным истцом земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате арендных платежей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Заинтересованное лицо администрация Залесовского района Алтайского края в письменном отзыве возражала против удовлетворения требований.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ОАО «Залесовское» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами ***, что подтверждается договорами аренды. При этом размер арендных платежей определятся исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, административный истец вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 5351145 рублей 76 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2019 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 22 января 2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 4377750 рублей 24 копейки. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2019 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 22 января 2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 3994094 рубля 24 копейки. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2019 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 22 января 2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 4877600 рублей. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2019 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 22 января 2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 6094758 рублей 40 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2019 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 22 января 2020 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке №17-21-02-03-1-2 от 29 июня 2021 года, составленный оценщиком ФИО2, согласно которому по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 747587 рублей, с кадастровым номером *** составляет 675796 рублей, с кадастровым номером *** составляет 660788 рублей, с кадастровым номером *** составляет 709800 рублей, с кадастровым номером *** составляет 873881 рубль.Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО2 выводы отчета подтвердила, указав, что исходя из содержания п. 13 ФСО №3 при использовании для расчетов экспертного мнения, оценщик проводит проверку на соответствие применяемых данных, рыночной информации, в случае наличия такой информации. В свободном доступе отсутствуют сведения о урожайности, характеристиках почв, климатических показателей за различные временные периоды, и т.п., использованных при исследовании ФИО3 при подготовке материалов по «Агроэкологическому районированию территории на основе бонитировки почв». Текст статьи приведен на стр. 34-35 отчета, данное исследование проводилось учеными на основании анализа 10 летних наблюдений почвенных, климатических показателей, данных об урожайности на территории края, а также учитывались архивные данные за 50 лет, проводился анализ и группировка данных с учетом административного деления территории края на районы, были использованы полевые методы исследований, лабораторные агрохимические, математические методы обработки материалов на достоверность, то есть указанное исследование содержит максимально объективные данные на основании научных наблюдений и математической обработки данных, соответственно наиболее достоверно по мнению оценщика отражает отличие в территориальном расположении объектов. Информация, изложенная в статье и изложенная в отчете позволяет в полном объеме понять принципы применения корректировки на местоположение, в том числе суть и характер исследования. Кроме того, в данной статье указано, что данное исследование рекомендовано при расчете кадастровой стоимости и ставок земельного налога. Рыночная стоимость земельных участков в рамках данного отчета проводится для применения ее в качестве кадастровой, то есть применение указанного исследования соответствует целям определения рыночной стоимости объектов оценки. В соответствии с ФСО №3 в отчете указан источник информации и приведен текст статьи, на основании которой определена величина корректировки, то есть оценщиком выполнены положения требований ФСО №3 в полном объеме. Характеристика объектов аналогов устанавливалась по данным общедоступных источников, при необходимости данные уточнялись путем телефонных переговоров с продавцами. Все объекты аналоги, как и объект оценки имеют вид разрешенного использования – сельхозпроизводство, корректировка по данному параметру не производилась. Характер использования объектов, в соответствии с критериями Справочника оценщика недвижимости ФИО4 подтвержден копиями публичной кадастровой карты, для аналогов данные приведены в приложении, для объектов оценки при идентификации. Копии публичной кадастровой карты содержат сведения о площадях составляющих единые земельные участки, режим «космические снимки» однозначно подтверждает характер использования участков, то есть сведения приведенные в тексте отчета достоверно и полно подтверждают характеристики аналогов, используемых в расчетах. В тексте отчета приведен рынок участков сельхоз назначения, то есть относящихся к одному сегменту с объектами оценки. Описание корректировки на дату предложения приведено на стр. 53-56 отчета, в том числе приведены данные различных источников относительно срока экспозиции объектов в сегменте, в том числе приведены данные из отчета № 1/2019 «Об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Алтайского края», то есть выводы сделаны на основании нескольких источников информации.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования открытого акционерного общества «Залесовское» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 747587 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 675976 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 660788 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 709800 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес><адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 873881 рубль по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 августа 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 15 октября 2021 года.