Апелляционное определение № 2А-168/2025 33А-11176/2025 33А-335/2026 от 20 января 2026 г.

Судья: А. Дело [номер]а-335/2026 (2 инстанция)

УИД: 52RS0058-01-2024-000933-38 № 2а-168/2025 (1 инстанция)

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород 21 января 2026 года

Судебная коллегия по административным делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Самарцевой В.В.,

судей Ефимовой Е.О., Есыревой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Вязанкиной С.А.,

с участием административного истца Х., представителей административного истца: Ш., Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства с использованием технических средств видео-конференцсвязи по докладу судьи Ефимовой Е.О. административное дело по апелляционной жалобе Х.

на решение Шахунского межрайонного суда Нижегородской области от 27 августа 2025 года по административному делу по административному исковому заявлению Х. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственному регистратору Б. о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, обязании совершить действия,

УСТАНОВИЛА:

Х. обратилась в суд с вышеназванным административным иском, в котором просила признать незаконным решение Хостинского отдела г.Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от [дата] за №[номер] о приостановлении государственной регистрации Договора от [дата] о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия за [номер] в строительстве апартотеля [номер] от [дата]; обязать Хостинский отдел г. Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершить действия по регистрации указанного договора.

В обоснование требований указано, что оспариваемое решение органа государственной регистрации, мотивированное тем, что согласно сведений ЕГРН здание апартотеля и все помещения в нем, в том числе являющиеся объектами долевого строительства, поставлены на государственный кадастровый учет, права на апартаменты зарегистрированы за застройщиком на основании решения Арбитражного суда первой инстанции Красноярского края от [дата], нарушает ее права участника долевого строительства. Государственным регистратором рекомендовано обратиться к правообладателю на данный апартамент согласно сведений ЕГРН и заключить любой гражданско-правовой договор по отчуждению имущества. Указывает, что государственным регистратором не проведена правовая экспертиза представленных документов, не принято во внимание следующее.

[дата] между обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (ООО «<данные изъяты>») и П. был заключен договор долевого участия [номер] в строительстве апартотеля [номер] с характеристиками: блок 10, этаж 2-й надземный, площадью 40 кв.м., находящегося по адресу: [адрес]. Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [дата], запись регистрации [номер].

На основании договора от [дата] права и обязанности по договору долевого участия [номер] переданы от П. к Л.. Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [дата], запись регистрации [номер].

На основании договора от [дата] права и обязанности по договору долевого участия за [номер] переданы от Л. к Я.. Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [дата], запись регистрации [номер].

На основании договора от [дата] права и обязанности по договору долевого участия за [номер] переданы от Я. к Х..

Административный истец полагает, что ей, как новому кредитору, должны перейти все права и обязанности по договору долевого участия в строительстве, при этом уступка права требования не изменяет положение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор долевого участия в строительстве. С оспариваемым решением административного ответчика Х. не согласна, поскольку оно не соответствует законодательству, регулирующему спорные правоотношения и нарушает права и законные интересы административного истца.

Решением Шахунского межрайонного суда Нижегородской области от 27 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований Х. постановлено отказать.

В апелляционной жалобе Х. ставит вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для дела, указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и просит принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции Х., ее представители Ф. и Ш., действующие в рамках полномочий, предоставленных доверенностями, доводы апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям. Дополнительно пояснили, что в настоящее время возбуждено уголовное дело в по ч.4 ст.159 УК РФ в отношении генерального директора ООО «<данные изъяты>», а учредитель организации П. уже осужден за действия, связанные с обманом участников долевого строительства ЖК «<данные изъяты>» и апарт-отеля «<данные изъяты>».

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поступили письменные возражения, в которых административный ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что произвести государственную регистрацию переуступки права на основании Договора от [дата] о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля [номер] от [дата], согласно которого Я., как правообладатель уступает свои права и обязанности Х. не представляется возможным, так как все помещения, входящие в состав здания с кадастровым номером [номер], в том числе, спорное помещение, зарегистрированы на праве собственности за иным лицом. В настоящее время между участниками долевого строительства апартотеля и Застройщиком в порядке гражданского судопроизводства на рассмотрении судов Краснодарского края находится более 300 дел, связанных с защитой прав потребителей участников долевого строительства данного объекта.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились, каких-либо ходатайств не заявили.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с ч.7 ст. 96 КАС РФ размещена на сайте Нижегородского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с п.26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. № 5 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в суде апелляционной инстанции» в суде апелляционной инстанции не применяются правила об обязательном участии сторон и иных лиц, участвующих в деле, их представителей в судебном заседании суда первой инстанции ( ст. 307 КАС РФ).

В соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив представленные доказательства, дополнительные доказательства, поступившие в суд апелляционной инстанции, и оценив решение суда на предмет законности и обоснованности, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ч.1 ст. 308 КАС РФ, а также в соответствии с разъяснениями, данными в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 г. № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч.2 ст. 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие обстоятельства при рассмотрении апелляционной жалобы судебной коллегией установлены.

В соответствии с ч.1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий(бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со ст.227 КАС РФ суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действий(бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если признает оспариваемые решение, действие(бездействие) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Таким образом, для признания решения, действий(бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, незаконными необходимо наличие двух условий: несоответствие решения, действий(бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемыми решением, действием(бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее – Закон о регистрации) (ст. 1).

Согласно п.12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав и(или) отказ в государственном кадастровом учете и(или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим публично-правовые функции по государственному кадастровому учету, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведению Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) и представлению сведений, содержащихся в нем ( ч.1 Закона о регистрации, Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457).

Из материалов дела усматривается и судом первой инстанции установлено, что [дата] Х. обратилась в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.

[дата] государственным регистратором Хостинского отдела г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю принято Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № [номер], на основании п. 3 ч. 1 ст. 26, п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.

Из содержания уведомления следует, что основанием для приостановления регистрации послужило то, что здание апартотолея и все помещения в нем, в том числе являющиеся объектами долевого строительства, поставлены на государственный кадастровый учет. Заявленное помещение поставлено на государственный кадастровый учет с отличными характеристиками от договора участия в строительстве. Права на апартаменты зарегистрированы за застройщиком на основании решения Арбитражного суда первой инстанции Краснодарского края от [дата] по делу № [номер]. В ЕГРН внесены сведения об ином правообладателе на данный апартамент. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до [дата].

Уведомлением от [дата] № [номер] осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до [дата] на основании заявления Х. от [дата].

Из материалов дела также следует, что ООО «<данные изъяты>» является застройщиком объекта «апартотель», расположенного по адресу: [адрес], на земельном участке с кадастровым номером [номер]. Данный объект включен в Единый реестр проблемных объектов на основании ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

[дата] между ООО «<данные изъяты>» и П. был заключен договор [номер] долевого участия в строительстве апартотеля, по условиям которого застройщик обязался в срок до [дата] осуществить строительство комплекса по адресу: [адрес] за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать апартаменты (нежилое помещение) участнику долевого строительства, обладающие следующими характеристиками: блок 10-й, этаж 2-ой наземный, номер на поэтажном плане [номер]. Цена договора составила 1200000 рублей (пункты 2.1, 2.2, 3.1 договора).

Пунктом 3.4 договора долевого участия предусмотрено, что в случае увеличения общей площади апартаментов (нежилого помещения) по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости апартаментов.

Пунктом 5.2.3 договора долевого участия установлено право участника долевого строительства уступить свои права третьим лицам при условии полного внесения денежных средств по договора с письменного согласия застройщика.

Согласно пунктам 8.1, 8.3 договора долевого участия уступка участником долевого строительства третьему лицу права требования по договору допускается исключительно после получения предварительного письменного согласия застройщика на такую уступку, и только после уплаты им застройщику цены договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от [дата] по делу № [номер] признано право собственности ООО «<данные изъяты>» на нежилое здание – объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером [номер] по адресу: [адрес]. Решением был установлен факт завершения строительства здания апартотеля с превышением параметров этажности, указанных в разрешении на строительство.

Согласно сведениям ЕГРН здание апартотеля, построенное в 2022 году, поставлено на государственный кадастровый учет [дата], присвоен кадастровый номер [номер].

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером [номер], в отношении которого в ЕГРН внесены сведения о запрещении регистрации, наложенные судебным постановлением, постановлением судебного пристава-исполнителя Адлерского РОСП г. Сочи ГУФССП России по Краснодарскому краю.

[дата] между Я. и Х. был заключен договор уступки права требований по договору долевого участия в строительстве апартотеля [номер] от [дата], в соответствии с которым Я. уступила Х. права и обязанности участника долевого строительства апартотеля, расположенного по адресу: [адрес], заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» и П., договору о передаче прав и обязанностей от [дата], заключенному между П. и Л.; договору о передаче прав и обязанностей от [дата], заключенному между Л. и Я., для дальнейшего приобретения права собственности на апартамент (нежилое помещение) с номером на поэтажном плане 07, ориентировочной общей площадью 40,0 кв.м., находящийся на 2-м надземном этаже в блоке [номер] указанного выше строящегося апартотеля.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано [дата] за ООО «<данные изъяты>».

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из наличия у государственного регистратора оснований для приостановления действий по государственной регистрации прав, поскольку договор уступки прав требования заключен и представлен на государственную регистрацию после внесения в ЕГРН сведений в том числе о площади помещения, которая увеличилась по сравнению с проектной, при этом не представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве, как и согласия кредитора на перевод данного долга или направления уведомления кредитору о переводе долга.

Проанализировав обстоятельства дела, представленные в суд первой и апелляционной инстанции доказательства, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, а доводы апелляционной жалобы находит заслуживающими внимания, учитывая следующее.

Согласно п.1 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности основания регистрации.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки ( п.2 ч.2 ст. 14 Закона о регистрации).

Как следует из пп.3 п.1 ст. 29 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и(или) государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав, установлены статьей 21 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 5 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и(или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав.

В данном случае в качестве документа-основания в регистрирующий орган представлен договор уступки прав требования (цессии), а именно договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля [номер] от [дата], заключённый 28.05.2024г. между Я. и Х..

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ).

В силу положений п. 2 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 382 ГК РФ по договору уступки к заявителю, как новому кредитору, переходят все права и обязанности по договору долевого участия в строительстве, он заменяет участника долевого строительства в отношениях с застройщиком, то есть изменяется лишь субъектный состав участников ранее возникшего обязательства на стороне кредитора, содержание существующих между ними взаимных прав и обязанностей остается неизменным. При этом уступка права требования не изменяет положение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор долевого участия в строительстве (апартамента), нового обременения в отношении него не возникает.

Согласно ст. 390 ГК РФ при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, цедент правомочен совершать уступку, уступаемое право не было уступлено цедентом другому лицу, цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Возможность осуществления гражданских прав сторонами указанного договора уступки не может быть поставлена в зависимость от соответствия или несоответствия застройщика объекта долевого строительства требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, устранение указанного основания приостановления регистрации прав не зависит от воли и действий заявителя, поскольку фактически обосновано несоответствием определенным специальным требованиям не заявителя, а иного лица (застройщика объекта), не являющегося участником сделки, государственная регистрация которой приостановлена.

Предметом договора [номер] долевого участия в строительстве апартотеля от [дата] является апартамент (нежилое помещение) с ориентировочной площадью 40.0 кв.м., расположенный на втором надземном этаже блока [номер], номер помещения на поэтажном плане – 07.

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2016г., запись регистрации [номер].

Впоследствии 09.10.2017г. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля [номер] от 28.12.2015г. между П. и Л.. Данный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.10.2017г., запись регистрации [номер].

24.07.2018г. заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля [номер] от 28.12.2015г. между Л. и Я.. Данный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.08.2018г., запись регистрации [номер].

28.05.2024г. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля [номер] от [дата] между Я. и Х..

Из анализа вышеперечисленных договоров следует, что предмет договора не изменился, им является один конкретный апартамент (нежилое помещение) с номером на поэтажном плане — 07, с ориентировочной площадью 40.0 кв.м., находящийся на втором надземном этаже в блоке [номер].

Договор участия в долевом строительстве, государственная регистрация уступки прав по которому приостановлена, был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю в 2015 году. На основании указанного Договора долевого участия и в силу положений ст. 13 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. возник залог земельного участка, о чем была внесена запись в соответствующий раздел ЕГРН.

В результате государственной регистрации договора уступки осуществится лишь одно изменение - поменяются участники долевого строительства по ранее заключенным и зарегистрированным в установленном порядке договорам долевого участия в строительстве.

Статья 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.09.2024), предусматривает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

В соответствии с ч. 10 ст. 48 Закона о регистрации государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Учитывая приведенные положения статей 388, 389 ГК РФ, ст. 1, п. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, и исходя из того, что на государственную регистрацию договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве апартотеля в Управление Росреестра по Краснодарскому краю Х. был представлен полный комплект документов, предусмотренный законом для регистрации такого вида договоров, оснований для приостановления государственной регистрации договора с указанной в уведомлении ссылкой у регистрирующего органа не имелось.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного Закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом №218-ФЗ или иными федеральными законами (п. 5 ст. 18 того же Закона).

В данном случае с учетом положений приведенной нормы Закона необходимые условия для государственной регистрации договоров об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашения были выполнены, представлены справки о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве цедентом П. застройщику ООО «<данные изъяты>», при этом справка об уплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения уплаты цены договора.

Заключение договора уступки прав (требований) - цессии было письменно согласовано застройщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос», в материалы регистрационного дела предоставлены справка [номер] от 18.05.2017г. о полной оплате цен договора долевого участия в строительстве апартотеля [номер] от [дата] и согласие на заключение договоров уступки.

В соответствии с договором от [дата], заключенным между Я. и Х. о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля [номер] от «28» декабря 2015 года, «Правообладатель» передает свои права и обязанности «Правопреемнику», а «Правопреемник» принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по Договору долевого участия в строительстве апартотеля [номер] от [дата], заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «<данные изъяты>».

Х. оплатила «Правообладателю» сумму, равную 1 240 000 руб. 00 коп. и 12 660 000 руб. 00 коп., что подтверждается расписками к Договору, расчет между сторонами договора произведен полностью до его подписания.

Уведомления о состоявшейся уступке были направлены в адрес Застройщика Я. и Х.

[дата] Х. направила требование (досудебную претензию) об исполнении обязательств по договорам долевого участия в строительстве апартотеля ООО «<данные изъяты>».

Также Х. обратилась к кадастровому инженеру, который по результатам проведенного анализа по сопоставлению помещения, поставленного на государственный кадастровый учет, с помещением, указанным в договоре долевого участия в строительстве апартотеля выявил, что нежилое помещение с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес], площадью 44,0 кв.м., расположенное в здании апартотеля на втором этаже блока [номер], является апартаментом (нежилым помещением) с ориентировочной площадью 40,0 кв.м., расположенным на втором надземном этаже блока [номер], номер помещения на поэтажном плане – 07, указанным в предмете договора [номер] долевого участия в строительстве от 28.12.2015г.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы Х., изложенные в исковом заявлении и в апелляционной жалобе, о незаконности приостановления регистрации договора уступки права, поскольку правовая экспертиза представленных на регистрацию документов государственным регистратором не была проведена. Материалы уголовных дела в отношении руководителей организации-застройщика ( ООО «<данные изъяты>»), переписка административного истца и других участников долевого строительства апартотеля с прокуратурой г. Сочи, сведения о рассмотрении в судах Краснодарского края гражданских дел о защите прав участников долевого строительства, представленные административным истцом, свидетельствуют о том, что введение в гражданский оборот нежилого здания апартотеля в обход требований действующего законодательства обусловило одновременное наличие в ЕГРН права ООО «<данные изъяты>» на помещения и зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве (договоры цессии по ним). При таких обстоятельствах приостановление регистрации (а впоследствии отказ в регистрации) договора уступки права, вопреки выводам суда первой инстанции, нарушает права и законные интересы административного истца. Препятствий к внесению в ЕГРН записи о замене участника долевого строительства в уже существующем обязательстве у регистрирующего органа не имелось.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое без учета обстоятельств, имеющих значение для административного дела, постановленное с нарушением норм материального права, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Х. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации от [дата] № [номер], об обязании административного ответчика возобновить государственную регистрацию Договора.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Шахунского межрайонного суда Нижегородской области от 27 августа 2025 года по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение, которым административные исковые требования Х. удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации от [дата] № [номер]. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возобновить государственную регистрацию договора о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля [номер] от [дата] б/н от [дата].

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать в порядке кассационного производства судебные акты, состоявшиеся по делу, в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов) в течение шести месяцев со дня принятия апелляционного определения через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06 февраля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: