Решение № 2-2109/2017 2-2109/2017~М-1760/2017 М-1760/2017 от 27 июля 2017 г. по делу № 2-2109/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2017 года г.о. Самара

Советский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Мироновой С.В.,

при секретаре Бородулиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения. Просил суд расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 100,2 кв.м., комнаты №, расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2;

взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 2500 000 рублей;

истребовать из незаконного владения ФИО2 объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 100,2 кв.м., комнаты №, расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>;

прекратить в едином государственном реестре прав Управления Росреестра по Самарской области запись о праве собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 100,2 кв.м., комнаты №, расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>,;

прекратить в едином государственном реестре прав Управления Росреестра по Самарской области запись о праве собственности ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № на объект недвижимого имущества – нежилое помещение общей площадью 100,2 кв.м., комнаты № расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>;

восстановить в едином государственном реестре прав Управления Росреестра по Самарской области запись о праве собственности ФИО1 в отношении объекта недвижимого имущества – нежилого помещения общей площадью 100,2 кв.м., комнаты №, расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 100,2 кв.м., комнаты № расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Согласно п. 4 данного договора объект недвижимости был оценен сторонами в 4 500 000 рублей, которые должны были быть переданы при подписании договора. Однако при подписании договора ему никаких денег не передавалось, расчетов в день заключения договора с ним не производилось, покупатель потребовал написать расписку о получении денег в полном объеме именно ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что фактически денег ему ДД.ММ.ГГГГ передано не было, а некоторая сумма в денежных купюрах была помещена в ячейку Банка «<данные изъяты>», о чем заключен договор с банком на аренду банковской ячейки ДД.ММ.ГГГГ, он не стал ставить подпись в расписке под текстом, пояснил, что распишется, когда получит деньги. Какая сумма была помещена в ячейку ему неизвестно, при нем деньги никто не пересчитывал. Ключи от ячейки сдавал ответчик и расписывался в акте передачи ключей. ДД.ММ.ГГГГ после оформления перехода права собственности он с ФИО2 пришли в Банк, чтобы произвести расчет, однако ему были переданы денежные средства не в полном объеме, а в сумме 2500 000 рублей, в связи с чем, он отказался подписывать расписку до тех пор пока расчет не будет произведен в полном объеме. Договор купли-продажи это реальная сделка, оформление перехода права на объект может быть зарегистрировано только если в договоре указано на исполнение обязательств сторонами в полном объеме. Такая форма оформления расчетов была выбрана исключительно для обеспечения прохождения государственной регистрации перехода права, после которой покупатель обязан выплатить оставшуюся сумму, но до настоящего времени обязательство не исполнено. В силу ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора, неоплата товара в полном объеме по ранее оговоренной цене является таким существенным нарушением договора, поскольку условия о цене относятся к существенным условиям. ДД.ММ.ГГГГ в адрес покупателя по договору была направлена претензия с требованием расторгнуть договор в связи с неполным его исполнением, которая была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, ответа на претензию не поступило, сторона уклоняется от расторжения договора во внесудебном порядке. Также ему стало известно о том, что ответчик баранов В.В., понимая, что не имел права распоряжаться переданным объектом недвижимого имущества до полного исполнения обязательств по договору купли-продажи, совершил сделку по отчуждению данного объекта. В настоящее время собственником помещения является ФИО2, регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ. В силу ст. 450 ГК РФ регистрация перехода права собственности на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Согласно ст. 11-12 ГК РФ восстановление нарушенного права производится удом путем восстановления положения существовавшего до нарушения права.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил для участия в судебном заседании представителей, выдав им нотариально оформленные доверенности.

Представители ФИО1, действующие на основании нотариально оформленных доверенности и ордеров, ФИО3 и ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, не был надлежащим образом исполнен. Денежные средства в счет оплаты по договору были переданы ФИО2 не в полном объеме, а в сумме 2500 000 рублей, что также подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей. Расписку истец не подписал, данный факт подтверждается заключением эксперта, который установил, что подпись в расписке выполнена не ФИО1, а иным лицом. Оплату за нежилое помещение производит ФИО1, договора с ресурсоснабжающими организациями не перезаключались на имя ФИО2

Ответчик ФИО2 представляющий в судебном заседании свои интересы, а также интересы ФИО2 на основании нотариально оформленной доверенности, исковые требования не признал в полном объеме, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ перед подписанием договора купли-продажи спорного нежилого помещения ФИО1 получил от него в помещении <данные изъяты>» денежные средства в размере 4500 000 рублей за продаваемое нежилое помещение, которые истец пересчитал и поместил в индивидуальный банковский сейф, что подтверждается договором аренды индивидуального банковского сейфа. Факт получения денежных средств истцом подтверждается указанием на данное обстоятельство в п. 4 договора купли-продажи, п. 20, где указано, что договор сторонами прочитан, стороны согласны, последствия совершенной сделки известны, п. 21 где стоит подпись истца. Истец был полностью ознакомлен с текстом договора, на каждом листе стоит его подпись. После заключения сделки и регистрации права, чтобы не оплачивать государственную пошлину за выписку из реестра прав на недвижимое имущество ФИО1 попросил проехать с ним в банк, где он забрал деньги из банковской ячейки, часть положил на вклад, часть положил в карманы. Факт передачи нежилого помещения подтверждается тем, что после подписания договора ФИО1 передал все правоустанавливающие документы на данное нежилое помещение: свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды нежилого помещения. С заключением судебной экспертизы не согласен, считает, что эксперт обладает недостаточными знаниями для проведения экспертизы, выводы эксперта носят вероятностный характер. Просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении не заявлял.

Представитель третьего лица ИФНС по Ленинскому району г.о. Самара в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении не заявлял.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, извещенных надлежащим образом о дне слушания.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ФИО1 продал, а ФИО2 купил в собственность нежилое помещение общей площадью 100,2 кв.м., 1 этаж, комнаты № по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

Право собственности ФИО2 на спорное помещение в установленном законом порядке зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации, что подтверждается отметкой о регистрации на договоре купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 произвел отчуждение принадлежащего ему спорного нежилого помещения ФИО2, переход права зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Истец, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи, ссылается на то, что оплата по договору была произведена не в полном объеме в размере 4500 000 рублей, а лишь в сумме 2500 000 рублей, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения. В подтверждение своих доводов истец ссылается на свидетельские показания, а также на то обстоятельство, что им была написана расписка о получении денежных средств в счет оплаты за нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ, однако она подписана не была, так как деньги в полном объеме переданы не были.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором

В силу пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендатор 1), ФИО2 (арендатор 2 ) и <данные изъяты>» (арендодатель) был заключен договора индивидуального банковского сейфа №, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает на основании акта приема –передачи в срочное возмездное пользование (аренду) индивидуальный банковский сейф № расположенный в сейфовом хранилище по адресу: <адрес>. Сейф предоставляется арендатору для хранения ценностей сроком на 31 календарный день, срок аренды исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В раздел 4 указанного договора предусмотрен порядок пользования сейфом, согласно которого доступ к сейфу производится при условии одновременного обращения арендатора 1 и арендатора 2 и предъявлении документов, удостоверяющих их личность, а в случае обращения арендатора 1 ( ФИО1) при условии предъявления документа удостоверяющего личность арендатора 1, а также предоставлении оригинала договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между арендаторами с отметкой о регистрации перехода права собственности с арендатора 1 на арендатора 2 и оттиском печати Управления Росреестра по Самарской области и оригинала выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающей право собственности арендатора 2 на недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 100,2 кв.м., 1 этаж, комнаты № по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

В случае обращения арендатора 2 ( ФИО2) доступ производится при условии предъявления документа, удостоверяющего личность арендатора 2, а также оригинала сообщения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на имущество нежилое помещение общей площадью 100,2 кв.м., 1 этаж, комнаты № по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, выданное Управлением Росреестра по Самарской области, либо предоставления оригинала уведомления о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество.

Указанные положения в договоре аренды банковского сейфа согласуются со следующими условиями договора купли-продажи.

Согласно п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон объект недвижимости продается за 4 500 000 рублей, которые продавец получил от покупателя полностью до подписания договора.

Согласно п. 14 договора передача отчуждаемого объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществлена до подписания договора путем передачи правоустанавливающих документов и ключей от нежилого помещения.

Согласно п. 17 договора обязанности между сторонами выполнены полностью, стороны взаимных претензий не имеют, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи.

Сторонами не отрицалось, что денежные средства передавались путем размещения их в банковском сейфе до заключения договора купли-продажи и окончательно были получены истцом ДД.ММ.ГГГГ года при обращении в Банк совместно с ФИО2, что не противоречит п. 4.1.1, 4.1.2 договора аренды банковского сейфа.

Истцом оспаривалась лишь сумма переданных денежных средств, однако никаких доказательств в подтверждении того, что ФИО1 были переданы денежные средства именно в сумме 2 500 000 рублей, суду не представлено.

Доводы истца о том, что в связи с неполной оплатой по договору он не стал подписывать расписку о получении денежных средств, суд считает необоснованными и не подтвержденными никакими доказательствами.

Согласно заключения эксперта № «<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ эксперт не смог сделать категоричный вывод о том, выполнена ли подпись в расписке ФИО1 или иным лицом, что также подтвердил в судебном заседании, сославшись на то обстоятельство, что ему не был предоставлен подлинник расписки.

В нарушение Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и методики проведения судебно-почерковедческих экспертиз эксперт проводил исследования по электрографической копии документов с наличием только 8 условно-свободных образцов подписи, в то время как для таких исследований необходимо не менее 10 образцов каждого вида. Дополнительный сравнительный материал (образцы подписей) эксперт не запросил, несмотря на то, что имел возможность совершить указанные действия, либо в силу пункта 5 статьи 95 Кодекса отказаться от дачи экспертного заключения ввиду недостаточности предоставленных для этого материалов.

Экспертом не использовалась в качестве образца для сравнения подписи ФИО1, имеющиеся в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которые были проставлены в тот же день, что и составлена расписка и их принадлежность ФИО1 не оспаривалась и не вызывает сомнения.

В отношении различающихся признаком почерка эксперт не указал, являются ли данные признаки вариантами почерка самого ФИО1, либо они обусловлены действиями на него в процессе письма сбивающих факторов, учитывая ограниченное пространство в расписке для подписи, либо эти признаки обусловлены исполнением подписи другим лицом.

О совпадающих частных признаках их наличии или отсутствии эксперт также не указал в своем заключении.

При таких обстоятельствах суд не может признать заключение эксперта достоверным и допустимым доказательством по делу.

Показания допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, которые поясняли, что присутствовали на встречах ФИО1 и ФИО2, на которых речь шла о договоре займа на сумму 2 500 000 рублей и выплате процентов по договору, не подтверждают факт передачи ФИО1 ФИО2 денежных средств в сумме 2500 000 рублей по договору купли-продажи недвижимости, поскольку при заключении договора и передачи денег они не присутствовали, иных исковых требований ФИО1 не заявлялось.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что расчет произведен между покупателем и продавцом до подписания договора, в самом тексте договора отсутствует какое- либо условие о порядке, сроках, размере оплаты покупателем денежных средств продавцу, а также условие о расторжении договора в связи с неоплатой стоимости товара покупателем.

Таким образом, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за нежилое помещение ответчиком.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупной цены.

Кроме того, исходя из смысла п. 2 ст. 450 ГК РФ неоплата товара (имущества) не может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку сама по себе не влечет невозможность получения продавцом причитающихся ему денежных сумм в оплату проданного имущества, так как в силу пункта 3 статьи 486 ГК РФ продавец недвижимого имущества в целях защиты своих прав и законных интересов вправе требовать его оплаты.

Доводы истца о том, что он оплачивает услуги по содержанию нежилого помещения, не свидетельствуют о том, что помещение не было передано продавцу. Кроме того, они документально не подтверждены, представленные договора с ресурсоснабжающими организациями заключены до продажи помещения, акт сверки расчетов никем не подписаны, квитанция об оплате по данным договорам датированы маем 2017 года, что свидетельствует о том, что данные действия были совершены ФИО1 после возникновения спора с ответчиком.

В договоре купли-продажи указано, что он имеет силу акта приема –передачи, следовательно, факт передачи помещения имел место быть.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для расторжения оспариваемого договора купли-продажи в связи с неуплатой цены покупателем, поскольку договор зарегистрирован в установленном законом порядке, объект недвижимости фактически передан ответчику, договор не содержит условие о расторжении в связи с неоплатой.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры – запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществлять регистрационные действия по переходу прав собственности и регистрации сделок на нежилое помещение общей площадью 100,2 кв.м., расположенное на 1 этаже комнаты № по адресу: <адрес> кадастровый номер № - отменить после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд в порядке ст. 321 ГПК РФ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательном виде изготовлено 02.08.2017 года.

Судья С.В. Миронова