Решение № 2-1628/2018 2-1628/2018~М-1530/2018 М-1530/2018 от 22 июля 2018 г. по делу № 2-1628/2018

Дело № 2-1628/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области, в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л. при секретаре судебного заседания Бондаренко И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 23 июля 2018 года гражданское дело по исковому заявлению администрации Омского муниципального района <адрес> к Замковому ФИО1, ФИО2 о признании соглашения по договору аренды земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района <адрес> обратилась в Омский районный суд <адрес> с исковым заявлением к названным ответчикам, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Омского муниципального района <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды № №, предметом данного договора является земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, из категории земель населенных пунктов для размещения парковки автотранспорта. Договор заключен на три года и зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами в пределах срока договора аренды земельного участка передавать права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается. Названную норму необходимо рассматривать в качестве специальной по отношению к общим правилам, установленным в пунктах 4-6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации расширяют перечень прав арендаторов по долгосрочным договорам аренды земельных участков и действуют только в тех случаях, когда предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственность, то есть права и обязанности могут быть переданы по договору аренды земельная участка, государственная собственность на который не разграничена в случае, если такой земельный участок передан в аренду на срок, превышающий пять лет. В связи с чем, арендатор земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, вправе передавать свои права и обязанность по договору аренды земельного участка третьему лицу исключительно в случае, если срок такого договора составляет более пяти лет. В нарушении положений действующего законодательства между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение по договору аренды № №, согласно которому права и обязанности по договору аренды переданы последнему. Учитывая, что договор аренды земельного участка № № заключен на срок три года с даты его государственной регистрации, у ответчика отсутствовало право передавать свои права и обязанности по данному договору. Просит признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № недействительным.

В судебном заседании представитель истца администрации Омского муниципального района <адрес> участия не принимал, о времени и месте рассмотрения настоящего дела извещены надлежаще.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, просил рассмотреть дело без его участия.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Выслушав отвечтика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Конвенция о защите прав человека и основных свобод, Конституция Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации гарантируют каждому право на судебную защиту своих гражданских прав и свобод, справедливое разбирательство дела на основе состязательности и равноправия сторон. В этой связи судом должны быть созданы все условия для всестороннего и полного исследования доказательств с целью установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при разрешении гражданского дела.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Омским муниципальным районом <адрес> в лице Главы Омского муниципального района <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № № по условиям которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Троицкого сельского поселения Омского муниципального района <адрес>, местоположение которого определено в 10 метрах по направлению на северо-запад относительно здания овощехранилища, имеющего почтовый адрес: <адрес>, площадью 1200 кв.м., в границах, указанных на прилагаемом плане, с кадастровым номером №, для размещения парковки автотранспорта.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, о чем произведена государственная регистрации сделки и присвоен соответствующий номер регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого все права и обязанности «Выбывшего арендатора» ФИО4 переходят к «Вступившему арендатору» ФИО2

Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, представленных филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером №, дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание овощехранилища. Участок находится в 10 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 1200+/-24 кв.м. Данные о правообладателе отсутствуют. В отношении земельного участка установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости (номер государственной регистрации №-№) в виде аренды на срок с ДД.ММ.ГГГГ по срок не определен в пользу ФИО3 на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ; договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации – ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации – №).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес главы Омского муниципального района <адрес> от ФИО3 поступило уведомление о передаче прав и обязанностей по названному договору аренды земельного участка, о чем свидетельствует соответствующий входящий штамп (ВХ-17/омс-1385-ч), проставленный на уведомлении.

Истец указывает на недействительность названных соглашений.

В пункте 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом в силу пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В пункте 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Так, содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» было разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Суд находит верным позицию администрации, где при заключении соглашения от 12.02.2018 года по договору аренды земельного участка № 742 от 15.02.2001 года сторонам следовало руководствоваться пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, где уведомление допустимо только при заключении договора аренды земельного участка сроком более пяти лет.

Вместе с тем суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Учитывая, что договор аренды земельного участка от 11 августа 2010 года заключен сроком на три года (дата регистрации 12 ноября 2010 год), то есть срок его действия до 11 ноября 2013 года, который не был расторгнут, в связи с чем действие названного договора с буквальным толкованием положений пункта 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи 610, подлежит рассмотрению как договор, заключенный на неопределенный срок, срок которого превышает пять лет.

В рассматриваемом деле договор аренды земельного участка с его неопределенным сроком действия допускает уведомительный характер и исключает получения согласия от лица уполномоченного распоряжаться земельным участком, поскольку иное не установлено договором.

Положения договора аренды земельного участка не содержат положения прямо устанавливающие не возможность передачи своих прав и обязанностей третьему лицу, что допускает совершение каких-либо действий от обратного.

Единственный запрет, установленный договором аренды, содержится в пункте 4.6, где арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора с письменного согласия арендодателя.

Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по договору аренды, отсутствие права арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, стороны при заключении соглашения от 27 марта 2018 года действовали в соответствии с положениями действующего законодательства и не нарушали существующие обязательства между сторонами, а также принадлежащие полномочному лицу правомочия по распоряжению имуществом.

Необходимо отметить, что предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в публичной собственности, перенайм таких участков осуществляется по специальной норме, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, после вступления последнего в законную силу.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно положениям пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. В то же время сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Посягающей на публичные интересы является в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом (соответствующая правовая позиция содержится в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, оспариваемые соглашения не нарушают требования закона, в частности положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежат признанию недействительными, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований администрации Омского муниципального района Омской области подлежит отказать.

В соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Омского муниципального района <адрес> к Замковому ФИО1, ФИО2 о признании соглашения по договору аренды земельного участка недействительным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Л. Бессчетнова

Мотивированное решение составлено 25 июля 2018 года.