Решение № 3А-76/2018 3А-76/2018 ~ М-7/2018 М-7/2018 от 27 марта 2018 г. по делу № 3А-76/2018

Дело № 3а-76/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 марта 2018 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.

при секретаре судебного заседания Коршуновой Е.А.,

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО2,

административного ответчика – Управления Росреестра по Тверской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «АНТ– ИНВЕСТ» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости,

установил:

ООО «АНТ – ИНВЕСТ» обратилось в Тверской областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 апреля 2013 года в размере 40 569000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права общества как налогоплательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 заявленные требования поддержал.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО3 и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО2 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представители административного ответчика - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и заинтересованного лица – администрации Бурашевского сельского поселения, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит административному истцу, регистрация права произведена 15 июня 2017 года.

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно кадастровой справке от 27 июня 2017 года кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 23 апреля 2013 года в размере 81692 481,88 рублей на основании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области, утвержденных приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки земельных участков ООО «АНТ – ИНВЕСТ» 24 ноября 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 07 декабря 2017 года данное заявление было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям пункта 5 ФСО № 3.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком <данные изъяты> ФИО, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 23 апреля 2013 года составила 40 569000 рублей.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тверской области, Бурашевском сельском поселении, в том числе сегмента рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка метода количественных корректировок (сравнения продаж) в рамках сравнительного подхода в отчете обосновано, мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценщиком приведены.

Не соглашаясь с выводами оценщика, представители Управления Росреестра по Тверской области и Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в судебном заседании пояснили:

Оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки на странице 49 отчета указано на отсутствие у объекта - аналога № 2 коммуникаций. Однако в объявлении о продаже и при описании указанного аналога на странице 46 отчета имеется ссылка на наличие всех коммуникаций (электричество, газ, водопровод, канализация). При этом соответствующая корректировка не применена.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки на странице 49 отчета указано, что к объекту – аналогу № 4 применена корректировка на местоположение (33%), однако при описании корректировок на странице 52 отчета соответствующая корректировка указана в отношении объекта – аналога № 5.

В объявлениях на страницах 69 - 72 отчета отсутствуют сведения об источниках их публикаций.

В отчете отсутствует объявление о продаже объекта-аналога №1.

Корректировка на площадь объектов - аналогов рассчитана с использованием методики ФИО4 «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях». Данное исследование проведено в 2005 году по городу Балаковке Саратовской области при иных условиях рынка.

У аналога № 3 не подтверждена информация об отсутствии коммуникаций.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик ФИО полностью подтвердил в судебном заседании.

Основания ставить под сомнение показания свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Как указано на странице 48 отчета об оценке, оценщиком для сравнения были выбраны пять земельных участка, наиболее близкие по основным экономическим и физическим характеристикам к объекту оценки. Все участки, как и объект оценки, расположены в <адрес>.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при применении метода корректировок сравнение объекта оценки с объектами-аналогами осуществляется по ценообразующим факторам (элементам сравнения), и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям объектов по этим факторам.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО подтвердил достоверность изложенных в отчете сведений и пояснил, что указание в объявлении о продаже объекта – аналога № 2 на наличие коммуникаций является маркетинговым ходом продавца. В действительности на момент предложения на участке отсутствовали какие-либо коммуникации, что подтвердил сам продавец. При описании указанного аналога на странице 46 отчета приведены данные объявления о продаже, а при расчете на странице 49 проверенная информация.

Информацию об отсутствии коммуникаций у объекта – аналога № 3 оценщик также получил из телефонного интервьюирования продавца, разместившего объявление.

При описании скидок и корректировок на местоположение на странице 52 отчета допущена опечатка относительно применения в отношении объекта – аналога № 5 корректировки (33%). Указанная опечатка не повлияла на расчет рыночной стоимости, поскольку на странице 49 отчета указано, что соответствующая корректировка применялась именно к объекту – аналогу № 4.

Отсутствие сведений об источниках публикаций объявлений на страницах 69-72 отчета об оценке, оценщик обосновал тем, что имеющиеся в отчете материалы представляют собой лишь фрагменты скрин-шотов, в которых отсутствует адресная строка интернет-ресурса, откуда была получена соответствующая информация. Вместе с тем, на страницах 46 – 47 отчета в описании объектов – аналогов имеются все ссылки источников публикации.

Отсутствие в отчете объявления о продаже объекта-аналога №1 не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, поскольку согласно пункту 11 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. На страницах 46 отчета имеется ссылка источника публикации объекта – аналога № 1.

Что касается использования оценщиком справочника ФИО4 «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» 2005 год, то применение оценщиком методической и справочной литературы Федеральный закон № 135-ФЗ и федеральные стандарты оценки не регламентируют. Напротив, в соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года № 611, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы и содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Оснований для удовлетворения административных исковых требований об обязании Управления Росреестра по Тверской области внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, суд не находит, так как по смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований о признании решений и действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями незаконными, возможно только в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Вместе с тем, о нарушениях Управлением требований законодательства и прав административного истца в административном иске не сообщалось. В ходе судебного разбирательства данные факты судом также не установлены. В то же время внесение сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости может быть осуществлено органом регистрации прав на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания, содержащегося в статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АНТ– ИНВЕСТ» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 апреля 2013 года в размере 40 569000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 24 ноября 2017 года.

В удовлетворении требований об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести соответствующие изменения в Единый государственный кадастр недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 02 апреля 2018 года.

Председательствующий С.А. Гришина