Решение № 2-783/2018 2-783/2018~М-648/2018 М-648/2018 от 22 июля 2018 г. по делу № 2-783/2018

Дело № 2-783/2018


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ишимбай 23 июля 2018 года

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н.,

при секретаре Бадртдиновой Д.Н.,

с участием истца ФИО5

представителя ответчика ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к администрации городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ о признании незаконным отказа в предоставлении ФИО5 испрашиваемого земельного участка по договору аренды под индивидуальное жилищное строительство, обязании провести торги на право заключения договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО5 обратилась в суд с иском к администрации городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ, в котором просит признать незаконным отказ в предоставлении ей земельного участка по договору аренды под индивидуальное жилищное строительство, обязании провести торги на право заключения договора аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номером № площадью 3254 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование иска указано, что 19.01.2018 г. она обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду под ИЖС указанного выше земельного участка, 03.02.2018 г. получила отказ со ссылкой на то, что согласно кадастровой выписке на этом земельном участке расположен объект недвижимости - объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. С этим отказом она не согласна, т.к. согласно выписке из ЕГРН нет сведений о зарегистрированных правах на указанный объект незавершенного строительства, отказ не соответствует ни одному из предусмотренных п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекс РФ оснований. Просит удовлетворить иск.

Определениями суда от 21.05.2018 г. и от 22.05.2018 г. третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены КУС Минземимущества РБ по Ишимбайскому району и г. Ишимбай ФИО1., которому ранее данный участок был предоставлен в аренду, но договор аренды был расторгнут.

В судебном заседании истец ФИО5 исковое заявление поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что договор аренды (имеется в виду с ФИО1.) расторгнут давно, но никаких действий со стороны ответчиков по разделению земельного участка не предпринято. Было принято постановление главы администрации в 2015 году о том, что предоставляется земельный участок не более 15000 кв.м. На кадастровом учете стоит участок площадью 3200 кв. м для участков под ИЖС. Граждане, посмотрев на кадастровый план, выбирают участок с определенными характеристиками и пишут заявление. О том, что на данном участке есть объект незавершенного строительства, она узнала из ответа администрации и в публичной кадастровой карте. В ЕГРН сведения о правообладателях отсутствуют, никто не принял мер к оформлению права собственности на объект незавершенного строительства, не заявлял с 2013 года о переводе его в муниципальную собственность, ответчики не предприняли никаких мер для признания его бесхозным имуществом. Считает, что отказ администрации не соответствует нормам Земельного кодекса, никакие основания, перечисленные в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, не подходят под отказ. Администрация должна была удовлетворить ее заявление, по ее заявлению должна была организовать торги, в случае ее выигрыша заключить с ней договор аренды. Если заявится хозяин объекта незавершенного строительства, она заявит о пропуске срока исковой давности. У нее в собственности другого земельного участка нет. Градостроительное заключение получено после подачи иска в суд.

Представитель ответчика Администрации ГП г. Ишимбай МР Ишимбайский район РБ, третьего лица КУС Минземимущества РБ по Ишимбайскому району и г. Ишимбай ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснила, что они должны по действующему законодательству признать объект незавершенного строительства бесхозным, затем только реализовать земельный участок, необходимо провести эту процедуру, потом истец может оформить земельный участок в аренду. ФИО1 в любое время может заявиться с документами и зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. У него была аренда земельного участка, к объекту незавершенного строительства они отношения не имеют, от ФИО7 идут отчисления в погашение долга по арендной плате за земельный участок по исполнительному листу. В настоящее время от отдела архитектуры и градостроительства получено градостроительное заключение о возможности разделения спорного земельного участка на 2 участка по 15 соток.

Третье лицо ФИО1., будучи надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрения дела, не явился, не просил об отложении, о причинах неявки суду не сообщил. Суд, согласно ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело без его участия.

Свидетель ФИО2 суду показала, что в начале сентября 2010 г. ФИО1. предложил ей построить коттедж для себя лично на спорном земельном участке, у него на руках был договор аренды земельного участка с администрацией ГП г. Ишимбай на 3 года, всего он арендовал 16 земельных участков в районе <данные изъяты>. Они с ним заключили договор подряда, что она строит за свои средства коттедж, стройматериалы и строительные работы за ее счет. Она построила фундамент 9 х10 м., вывела ноль, подняла коробку – стены, фасады, мансардный этаж, сделала обрешетку кровли, постелила черновые полы, после чего у нее кончились деньги. Обратилась к ФИО1 он сказал, что денег у него нет, за аренду платить много. Она прекратила строить. ФИО1 за аренду земли не платил и администрация расторгла с ним договор аренды. 10.11.2010 г. она подвела под обрешетку дом и подлинники документов о расходах на строительство и оплату выполненных работ передала ФИО1, но никакой оплаты от него она не получила; после расторжения договора аренды он исчез, в суд не обращалась, т.к. юристы сказали, что это проигрышное дело. В прошлом году с КУС позвонили и сказали, что нашелся человек, который желает взять этот земельный участок, не против ли она этому. Она сказала, что не против, на этот объект недвижимости не претендует. Она прослеживала торги, этот земельный участок на торги не выставляли. Земельный участок висит на балансе администрации ГП, за 8 лет ФИО1 не обращался по поводу объекта. С 2013 года объект незавершенного строительства стоит на кадастровом учете, она по доверенности от имени ФИО1 поставила на кадастровый учет. Она потратила на строительство 600000 руб. Она поставила 4 дома на этих земельных участках, остальные были выставлены на торги с объектами недвижимости, куплены ФИО2, ФИО3., ФИО4, потом достраивались, но у них земельные участки по 15 соток.

Выслушав истца, представителя третьего лица, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного Кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.

Как следует из п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Земельные участки без предварительного согласования места размещения объекта предоставляются исключительно на торгах в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 7 и п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 3254 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, находится на территории городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ, отнесен к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, на нем расположен объект недвижимости с кадастровым номером №. Сведения о наличии решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, об ограничениях прав и обременений отсутствуют (согласно выписке их ЕГРН).

Указанный земельный участок по договору аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка № от 27.08.2010 года, заключенному между администрацией МР Ишимбайский район РБ и ФИО1., наряду с 11 другими земельными участками в жилом районе <данные изъяты> был предоставлен в аренду ФИО1

Как следует из показаний свидетеля ФИО2., договора подряда № на строительство индивидуального жилого дома от 11.10.2010 г., заключенного между ФИО1. (арендатором земельного участка) и ФИО2., на земельном участке с кадастровым номером № по заказу ФИО1 ФИО2 возвела объект незавершенного строительства со строительным номером № общей площадью 171.1 кв.м., степень готовности – 20%, который в 2013 году был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №. Зарегистрированные права на объект незавершенного строительства отсутствуют. Из показаний свидетеля следует, что подлинники документов о расходах на строительство указанного объекта незавершенного строительства ФИО2. переданы ФИО1., однако с его стороны оплаты не было.

25.10.2011 г. администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ вынесено постановление № об изъятии с 10.10.2011 года у ФИО1. земельных участков из категории земель населенных пунктов, предоставленных в аренду для использования в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе земельного участка с кадастровым номером №

31.12.2011 г. между администрацией МР Ишимбайский район РБ и ФИО1. в лице его представителя ФИО2. было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от 27.08.2010 года. В дальнейшем часть земельных участков меньшей площади (по 1629 кв.м.), ранее переданных в аренду ФИО1., были выставлены на торги с находящимися на них объектами незавершенного строительства и реализованы с условием; а земельные участки с кадастровыми номерами № и № площадью 3254 кв.м. на торги не выставлялись.

19.01.2018 г. ФИО5 обратилась в администрацию городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ с заявлением о предоставлении в аренду под индивидуальное жилищное строительство указанного выше земельного участка площадью 3254 кв.м.

30.01.2018 г. от имени главы администрации городского поселения г. Ишимбай ей направлено письмо с отказом в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, в котором указано, что согласно кадастровой выписке на этом земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № собственник которого на основании пп. 10 п. 2 имеет право на заключение договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства.

В силу подпунктов 8 и 9 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 данного Кодекса, и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (подпункт 8);

на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком (подпункт 9).

Согласно статей 130, 131 ГК РФ здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьей 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

В п. 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" определено, что под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Исходя из изложенного, земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества. Из приведенных правовых норм и разъяснений по их применению следует, что здания, строения, сооружения, указанные в подпунктах 8 и 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, должны быть не просто расположены на земельном участке, а должны иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее говорить о необходимости соблюдения прав лица, которому они принадлежат, при выставлении такого земельного участка на аукцион. Само по себе отсутствие в ЕГРН сведений о расположенных на спорном земельном участке зданиях и об их правообладателях, в частности о правообладателях объекта незавершенного строительства, не исключает возможности наличия правопритязаний на данные здания третьих лиц.

Указанный объект незавершенного строительства на спорном земельном участке был возведен арендатором земельного участка ФИО1. в период действия договора аренды по договору подряда с ФИО2., вся документы о расходах на строительство объекта недвижимости ФИО2. переданы ему, в связи с чем ФИО1. не лишен права на оформление права собственности на объект незавершенного строительства и на заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства. В связи с этим суд соглашается с доводом представителя ответчика и третьего лица о том, что необходимо соблюсти процедуру, признать объект незавершенного строительства бесхозным и далее выставить земельный участок на торги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Признание права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь предусмотрено главой 33 ГПК РФ.

В соответствии с абзацем 2 подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующее правовое регулирование основано на необходимости продления договора аренды в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заинтересованному в этом лицу объект незавершенного строительства. Причем правом на получение в аренду земельного участка для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Факт возведения ФИО1. (по его заказу) объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды земельного участка установлен судом на основании совокупности исследованных доказательств, поэтому указанный земельный участок не может быть предметом аукциона.

Законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, как следует из ответа главного архитектора администрации МР Ишимбайский район РБ от 17.07.2018 года, согласно Генеральному плану городского поселения г. Ишимбай МР Ишимбайский район РБ, утвержденному решением Совета городского поселения г. Ишимбай МР Ишимбайский район РБ №5/54 от 21.08.2012 года, а также Правилам землепользования и застройки МР Ишимбайский район РБ, утвержденным решением Совета МР Ишимбайский район РБ №31/439 от 11.02.2011 г., данный земельный участок находится в территориальной зоне ОД-2 (зона общественно-долевой застройки районного значения для широкого спектра использования). Минимальная площадь земельного участка в данной зоне - 1000 кв.м. В настоящее время ведутся действия по переводу данной зоны в зону Ж-1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами, где минимальная площадь земельного участка составляет 800 кв.м.). На обращение КУС Минземимущества №1786 от 14.06.2018 г. на данный участок подготовлено градостроительное заключение о возможности раздела данного участка на два земельных участка для предоставления гражданам.

Согласно градостроительному заключению №161 от 04.07.2018 года на земельном участке с кадастровым номером № сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, возможен раздел на 2 земельных участка: земельный участок № площадью 1627 кв.м., на котором остается объект незавершенного строительства, и земельный участок № площадью 1627 кв.м., на котором нет объектов недвижимости, с видом разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома».

По завершении процедуры разделения земельного участка и образования новых земельных участков с постановкой их на кадастровый учет собственником земельного участка (муниципальным образованием), истец не лишен права на реализацию права на заключение договора аренды одного из участков.

Поэтому суд не находит оснований для признания незаконным решения администрации городского поселения г. Ишимбай МР Ишимбайский район РБ об отказе в предоставлении истцу испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером № площадью 3254 кв.м. и, обязания провести торги на право заключения договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об оставлении искового заявления ФИО8 без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к администрации городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ о признании незаконным отказа в предоставлении ФИО5 испрашиваемого земельного участка по договору аренды под индивидуальное жилищное строительство, обязании провести торги на право заключения договора аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номером № площадью 3254 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме –28.07.2018 г.

Судья Шагизиганова Х.Н.