Решение № 2-1054/2024 2-96/2025 2-96/2025(2-1054/2024;)~М-900/2024 М-900/2024 от 19 февраля 2025 г. по делу № 2-1054/2024

УИД 10RS0017-01-2024-0015120-45

Дело № 2- 96/2025(2-1054/2024)


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 февраля 2025 г. г.Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Вакуленко Л.П.,

при секретаре Шпилька Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г.Сортавала в интересах неопределенного круга лиц к администрации Кааламского сельского поселения, Ш.Д.Ю., ликвидационной комиссии администрации Кааламского сельского поселения, муниципальному образованию «Сортавальский муниципальный округ», администрации Сортавальского муниципального округа о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

иск заявлен по тем основаниям, что проведенной прокуратурой г.Сортавала проверкой установлено, что администрацией Кааламского сельского поселения в нарушение действующего законодательства проведено отчуждение жилого помещения посредством проведения аукциона в электронной форме по продаже объекта муниципального жилищного фонда, по результатам которого заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>, с кадастровым номером <Номер обезличен>, общей площадью 31,8 кв.м. Указанная квартира являлась выморочным имуществом и перешла в собственность муниципального образования на основании свидетельства о праве на наследство по закону. <Дата обезличена> заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры между администрацией муниципального образования «Кааламское сельское поселение» в лице Главы Кааламского сельского поселения и Ш.Д.Ю.

Прокурор, ссылаясь на положения ст.217 ГК РФ, Федеральный закон от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», п.2 ст.168 ГК РФ, просил признать договор купли-продажи от <Дата обезличена>, заключенный между администрацией муниципального образования «Каламское сельское поселение» в лице Главы Кааламского сельского поселения, и Ш.Д.Ю. недействительным в силу ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании прокурор С.Н.В. поддержала заявленные требования. Дополнив, что спорная квартира является не единственным жилым помещением, которое было реализовано через торги, уже одна сделка по продаже жилого помещения была признана судом недействительной. Также указала на то, что доводы Ш.Д.Ю. о том, что он является добросовестным приобретателем, считает необоснованными по следующим основаниям. Так Ш.Д.Ю. является учредителем и руководителем ООО «Яккима», учредителем ООО «Регион», ООО «Яккима-строй», заключает сделки купли-продажи имущества от имени юридического лица, в том числе, и сделки по покупке муниципального имущества Кааламского сельского поселения, был единственным участником аукциона по продаже муниципального имущества, кроме одной сделки, приобрел несколько жилых помещений, одно из которых уже им отчуждено, соответственно, является активным участником на рынке продажи имущества, мог оценить законность сделки, исходя из того, что на электронной площадке по всем лотам указана информация о продаже государственного и муниципального имущества, по квартирам прямо указано, что на продажу выставлен объект муниципального жилищного фонда, продажа которого прямо запрещена законом. С учетом изложенного, считает, что оснований для признания ответчика добросовестным приобретателем не имеется. Также указала, что при применении последствий недействительной сделки денежные средства, полученные по сделке, следует взыскать с администрации Кааламского сельского поселения, учитывая, что муниципальное образование «Кааламское сельское поселение» не исключено из реестра юридических лиц, в случае отсутствия денежных средств, взыскание произвести с администрации Сортавальского муниципального округа, как право преемника.

Представитель администрации Кааламского сельского поселения – председатель ликвидационной комиссии в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором указал, что членами ликвидационной комиссии принято решение о признании иска.

Представитель администрации Сортавальского муниципального округа Н.Л.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании признавала заявленные требования, указав, что совершенная сделка по отчуждению муниципального жилищного фонда прямо противоречит закону и является ничтожной сделкой. Администрация Сортавальского муниципального округа понимает, что в случае удовлетворения судом исковых требований, на администрацию, как на правопреемника, при отсутствии денежных средств у Кааламского сельского поселения, будет возложена обязанность возврата денежных средств, полученных по сделке.

Ответчик Ш.Д.Ю. в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражения, в которых указал, что не признает исковые требования, просит признать его добросовестным приобретателем.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены о рассмотрении дела.

Заслушав объяснения явившегося лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

По делу установлено, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <Дата обезличена> после смерти В.Т.И. в собственность Кааламского сельского поселения перешло жилое помещение с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <Адрес обезличен>. Государственная регистрация права собственности осуществлена <Дата обезличена>, номер государственной регистрации права – <Номер обезличен>.

Решением 3 сессии 5 созыва Совета Кааламского сельского поселения от <Дата обезличена> утвержден Прогнозируемый план (Программа) приватизации муниципального имущества Кааламского сельского поселения на 2024-2027 года согласно Приложения.

Как следует из Приложения к решению Совета Кааламского сельского поселения от <Дата обезличена>, в разделе 2 «Муниципальное имущество, подлежащее приватизации» указаны две квартиры, в том числе, квартира, расположенная по адресу: <Адрес обезличен> (п.н.7).

<Дата обезличена> Решением 9 сессии 5 созыва Кааламского сельского поселения «Об утверждении прогнозируемого плана (программы) приватизации муниципального имущества Кааламского сельского поселения на 2024» утвержден Прогнозный план (программа) приватизации имущества, находящегося в собственности Кааламского сельского поселения, на 2024 год согласно Приложения <Номер обезличен>, в соответствии с которым, квартира, расположенная по адресу: <Адрес обезличен>, включена (п.н.7) в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества Кааламского сельского поселения на 2024 год.

Постановлением администрации Кааламского сельского поселения от <Дата обезличена><Номер обезличен> назначен к проведению открытый аукцион в электронной форме по продаже объекта муниципального жилищного фонда – квартиры с кадастровым номером <Номер обезличен> (лот <Номер обезличен>).

На электронной площадке <Дата обезличена> опубликовано объявление <Номер обезличен> с указанием на открытый аукцион в электронной форме по продаже объекта муниципального жилищного фонда, находящегося в собственности муниципального образования «Кааламское сельское поселение», начальная цена 1 765 000 руб. Организатор торгов – администрация Кааламского сельского поселения, Лот: жилое помещение – однокомнатаная квартира (кадастровый <Номер обезличен>, площадью 31,8 кв.м. (из них жилая – 17,2 кв.м), расположенное на четвертом этаже жилого дома по адресу: <Адрес обезличен>.

По итогам проведения аукциона <Дата обезличена> администрацией Кааламского сельского поселения и Ш.Д.Ю. заключен договор купли-продажи <Номер обезличен> спорной квартиры. Продажная цена имущества определена в размере 1 765 000 руб.

Оплата по договору подтверждается платежным поручением <Номер обезличен> от <Дата обезличена>.

Государственная регистрация права собственности осуществлена <Дата обезличена>, номер государственной регистрации права – <Номер обезличен>).

Решением 3 сессии 1 созыва Совета Сортавальского муниципального округа от <Дата обезличена> за <Номер обезличен> «Об отмене решений Совета Кааламского сельского поселения» (пункт 2) принято – отменить решение 9 сессии Совета Кааламского селського поселения 5 созыва от <Дата обезличена><Номер обезличен> «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества Кааламского сельского поселения на 2024 год».

Решением 4 сессии 1 созыва Совета Сортавальского муниципального округа от <Дата обезличена> за <Номер обезличен> «О внесении изменений в решение Совета Сортавальского муниципального округа от <Дата обезличена><Номер обезличен>» (пункт 2) решено: п.2 решения Совета Сортавальского муниципального округа от <Дата обезличена><Номер обезличен> изложить в следующей редакции: «Признать утратившим силу п. 1 решения 9 сессии Совета Кааламского сельского поселения 5 созыва от <Дата обезличена><Номер обезличен> «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества Кааламского сельского поселения».

В силу п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 4 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пп. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» действие указанного Федерального закона не распространяется на приватизацию муниципального и государственного жилищного фонда.

Приватизация муниципального или государственного жилищного фонда регулируется Законом Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Положениями данного закона устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяются правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Согласно ст.2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Закон Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 содержит императивные требования относительно оснований и порядка приватизации жилых помещений, находящийся в муниципальной или государственной собственности. Их продажа физическим лицам на торгах законом не предусмотрена.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или много правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима,. а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу положений ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище; используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений; в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; стимулируют жилищное строительство.

Согласно п. 1 ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

На основании п. 2 ст. 1151 ГК РФ в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.

В соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» с 01 января 2015 г. полномочия по обеспечению проживающих в сельских поселениях и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, осуществлению муниципального жилищного контроля, а также иные полномочия органов местного самоуправления сельских поселений в соответствии с жилищным законодательством, осуществляет администрация Сортавальского муниципального района.

Из дела следует, что вопреки приведенным нормам действующего законодательства администрацией Кааламского сельского поселения путем проведения аукциона произведено отчуждение жилого помещения.

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах суд признает договор купли-продажи квартиры недействительным и применяет последствия недействительности сделки, в виде прекращения права собственности Ш.Д.Ю. на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 31,8 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись <Номер обезличен>), восстановить право собственности муниципального образования «Кааламское сельское поселение» на указанное жилое помещение и взыскать с администрации Кааламского сельского поселения в пользу Ш.Д.Ю. полученные по договору купли-продажи денежные средства в размере 1 750 000 руб. При отсутствии денежных средств у муниципального образования «Кааламское сельское поселение», взыскать сумму по договору купли-продажи с правопреемника администрации Сортавальского муниципального округа.

Суд не может согласиться с доводами ответчика Ш.Д.Ю. о признании его добросовестным приобретателем.

В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно абз. 3 п. 6 ст. 81 Гражданского кодекс Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Следовательно, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

Таким образом, рассматривая доводы Ш.Д.Ю., суд обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04 июня 2019 г. №18-КГ19-37).

Во всех имеющихся документах, в том числе, в кадастровом паспорте на квартиру, прогнозном плане приватизации муниципального имущества, протоколе открытого аукциона, спорная квартира значится, как жилая, что исключает возможность ее приватизации в порядке, установленном Федеральным Законом от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Спорная квартира приобретена Ш.Д.Ю. не у третьего лица, а непосредственно у собственника, соответственно, он имел возможность оценить сделку в правовом поле, учитывая, что Ш.Д.Ю., является учредителем и руководителем ООО «Яккима», учредителем ООО «Регион», ООО «Яккима-строй», заключает сделки купли-продажи имущества от имени юридического лица, в том числе, и сделки по покупке муниципального имущества, что подтверждается представленными суду документами. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Ш.Д.Ю. является активным участником на рынке продажи имущества, мог оценить законность сделки, исходя из того, что на электронной площадке по всем лотам указана информация о продаже государственного и муниципального имущества, по квартирам прямо указано, что на продажу выставлен объект муниципального жилищного фонда, продажа которого прямо запрещена законом. С учетом изложенного, суд считает, что оснований для признании ответчика добросовестным приобретателем не имеется.

На основании ч. 3 ст. 144 ГПК РФ с целью исполнения решения суда по настоящему делу меры по обеспечению иска, примененные определением судьи от <Дата обезличена>, подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>, с кадастровым номером <Номер обезличен>, заключенный <Дата обезличена> между администрацией Кааламского сельского поселения (ИНН <***>) и Ш.Д.Ю. (<Данные изъяты>).

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности Ш.Д.Ю. на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>, с кадастровым номером <Номер обезличен>, (дата государственной регистрации права – <Дата обезличена>, номер государственной регистрации права – <Номер обезличен>).

Погасить содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости запись <Номер обезличен> от <Дата обезличена>.

Восстановить право собственности муниципального образования «Кааламское сельское поселение» на квартиру, расположенную по адресу: <Адрес обезличен>, с кадастровым номером 10:07:0000000:4807, (дата государственной регистрации права – <Дата обезличена>, номер государственной регистрации права – <Номер обезличен>).

Взыскать с администрации Кааламского сельского поселения (ИНН <***>) в пользу Ш.Д.Ю. (<Данные изъяты>) денежные средства в размере 1 765 000 руб., полученные по договору купли-продажи квартиры от <Дата обезличена>, в случае недостаточности денежных средств, взыскать 1 765 000 руб. с правопреемника – администрации Сортавальского муниципального округа (ИНН <***>).

После вступления решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, примененные определением судьи Сортавальского городского суда Республики Карелия от <Дата обезличена> по настоящему делу.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.П. Вакуленко

Мотивированное решение изготовлено 03 марта 2025 г.