Решение № 2-1127/2024 2-1127/2024~М-1032/2024 М-1032/2024 от 11 октября 2024 г. по делу № 2-1127/2024

Дело № 2-1127/2024

УИД 51RS0009-01-2024-001563-91

Мотивированное
решение изготовлено 11 октября 2024 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Кандалакша 03 октября 2024 года

Кандалакшский районный суд Мурманской области в составе:

судьи Кузьмич Н.В.,

при секретаре Лукановой Ю.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации муниципального образования Кандалакшский район в лице Комитета имущественных отношений и территориального планирования о признании незаключенным договора коммерческого найма, взыскании незаконного полученных денежных средств, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Кандалакшский район в лице Комитета имущественных отношений и территориального планирования. В обоснование исковых требований указал, что в 2011 году им был заключен договор коммерческого найма <номер> от <дата> с администрацией г. Кандалакша по адресу: <адрес>. За время проживания в квартире в период с декабря 2011 года по декабрь 2020 года им ежемесячно оплачивались счета за наём помещения. Согласно выписке из реестра объектов недвижимости муниципальной собственности квартира № <адрес> вошла в реестр муниципальной собственности г. Кандалакша по решению Совета депутатов муниципального образования Кандалакшский район от 27.03.2013. Договор коммерческого найма <номер> от <дата> считает недействительным, так как спорное жилое помещение не стояло на балансе города. Дополнительным соглашением к договору коммерческого найма жилого помещения <номер> от <дата> предусмотрено, что срок найма продлевается на 5 лет с 01.12.2016 по 30.11.2022, что является незаконным, срок действия договора не может превышать 5 лет. В договоре найма <номер> от <дата> площадь квартиры указана 47,5 м, между тем, согласно справке Комитета имущества г. Кандалакши фактическая площадь квартиры 47 кв.м. Истцом ежемесячно на счет администрации муниципального образования Кандалакшский район производилась оплата в размере 950 руб. в месяц. Сумма незаконно полученных денежных средств по договору найма <номер> от <дата> составила 114 000 руб. (10 лет х 12 месяцев х 950 руб.) В период с 2011 по 2020 годы качество коммунальных услуг не соответствовало нормам СНиП и Сан ПИНа, в связи с чем истец неоднократно обращался с заявлениями и жалобами в письменном виде в организации, предоставляющие коммунальные услуги. Низкая температура воздуха и горячей воды в квартире, повышенная влажность создавали некомфортные условия для проживания и делали их невозможными. Решениями Кандалакшского районного суда подтверждены заявленные им требования о восстановлении в <адрес>-2 комфортных для проживания условий. С 2020 года по 2021 год истец был вынужден заключить договор аренды однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, с последующим выкупом её в собственность. Так как он не проживает с 2020 года в спорном жилом помещении, полагает, что между ним и ответчиком отсутствуют договорные обязательства и предмет спора. 21.03.2024 администрация муниципального образования Кандалакшский район направила иск, в котором просила выселить его из квартиры <адрес>. Иск рассмотрен, вынесено решение по делу <номер>. Просит признать договор коммерческого найма <номер> от <дата> квартиры <адрес> незаключенным, взыскать с администрации муниципального образования Кандалакшский район в пользу истца незаконно полученные денежные средства в размере 114 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.

В судебном заседании истец не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, просил рассмотреть дело без своего участия.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании возражала против исковых требованиях по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему. В удовлетворении иска просила отказать, ссылаясь в том числе на пропуск истцом срока исковой давности.

В соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно пункту 1 статьи 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

В силу статьи 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со статьей 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п. 1). Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2). Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (п. 3).

Пунктом 1 статьи 683 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением администрации муниципального образования Кандалакшский район от 09.12.2011 <номер> «О предоставлении муниципального жилого помещения в коммерческий наем» жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 47,5 кв.м, отнесено к жилому помещению коммерческого использования и предоставлено ФИО2 для временного проживания.

09.12.2011 между администрацией муниципального образования Кандалакшский район и ФИО2 заключен договор коммерческого найма жилого помещения <номер> (далее – договор <номер>).

Согласно пункту 1.1 Договора на основании постановления администрации Наймодатель сдает, а Наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, являющееся собственностью муниципального образования Кандалакшский район, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из 2-х комнат, общей площадью 47,5 кв.м, для использования в целях проживания ФИО2

В соответствии с пунктом 1.4 Договора срок найма жилого помещения - 5 лет, с 01.12.2011 по 30.11.2016.

Пунктом 3.1 Договора установлено, что Наниматель выплачивает Наймодателю плату в размере 950 руб. в месяц, плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим.

Квартира передана ФИО2 по акту приема-передачи от 09.12.2011. Наниматель принял жилое помещение в надлежащем состоянии, каких-либо замечаний акт не содержит.

Соглашением от 24.04.2017 срок договора продлен до 30.11.2022.

Спорная квартира возвращена наймодателю на основании акта приема-передачи от 26.04.2024.

Согласно пункту 1.4 Положения о порядке и условиях предоставления гражданам жилых помещений муниципального Жилищного фонда по договорам коммерческого найма, утвержденного решением Совета депутатов муниципального образования Кандалакшский район от 29.10.2013 <номер> (в редакции от <дата><номер>) наймодателем по договору коммерческого найма является Комитет имущественных отношений и территориального планирования администрации муниципального образования Кандалакшский район.

Постановлением администрации муниципального образования Кандалакшский район от 02.03.2015 <номер> утверждена базовая ставка арендной платы за наем жилых помещений по договорам коммерческого найма в размере 20 руб. за квадратный метр общей площади жилого помещения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, выписке из технического паспорта квартира по адресу: <адрес>, имеет площадь 47 кв.м.

Из лицевого счета <номер> за период с декабря 2011 г. по апрель 2024 г. следует, что ФИО2 по договору коммерческого найма <номер> от <дата> производились начисления платы за наем в размере 950 руб. в месяц (за период с декабря 2011 г. по декабрь 2014 г.), далее – 940 руб. в месяц, произведена корректировка платы за период с декабря 2011 г. по декабрь 2014 г. в сумме 360 руб.

Как следует из объяснений представителя ответчика ФИО1, более ранние (до 2015 г.) постановления об утверждении базовой ставки арендной платы за наем жилых помещений по договорам коммерческого найма в администрации не сохранились, но согласно лицевому счету плата также составляла 20 руб. за квадратный метр. Когда было установлено, что фактическая площадь жилого помещения составляет 47 кв.м, а не 47,5 кв.м, ФИО2 был сделан перерасчет, что отражено в лицевом счете.

Как указано в статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2). Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Отсутствие государственной регистрации договора не влечет его недействительность.

Сторона договора не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от <дата><номер>).

Решением Кандалакшского районного суда от 09.02.2023 по делу <номер> частично удовлетворены исковые требований Комитета имущественных отношений и территориального планирования администрации муниципального образования Кандалакшский район к ФИО2 о взыскании задолженности по договору коммерческого найма, взыскана задолженность платы за наем по договору коммерческого найма от <дата><номер> за период с 01.07.2021 по 30.06.2022 в сумме 10 460 руб. пени за период с 10.09.2021 по 31.03.2022 в сумме 186,81 руб.

Встречные исковые требования ФИО2 к Комитету имущественных отношений и территориального планирования администрации муниципального образования Кандалакшский район о защите прав потребителей оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 03.05.2024 решение Кандалакшского районного суда от 09.02.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

Довод истца о некачественном оказании коммунальных услуг в спорном помещении суд не принимает, поскольку ответчик не является поставщиком либо исполнителем коммунальных услуг.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 <номер>, ФИО2 вправе был обратиться в ресурсоснабжающую организацию с заявлением об уменьшении платы в связи с ненадлежащим предоставлением коммунальных услуг.

Также является несостоятельным и довод истца о том, что спорная квартира не состояла на балансе города, вошла в реестр муниципальной собственности только в 2013 году.

Так, распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 17.03.2006 № 464-р утвержден перечень передаваемых в собственность муниципального образования г. Кандалакша (Мурманская область) объектов жилищно-коммунального хозяйства, расположенных в <адрес> (<адрес>).

Согласно акту приема-передачи основных средств в бюджетных учреждениях от 01.06.2006 <номер> от ФГУ Домоуправление № 5 ФГУ «Кандалакшская КЭЧ района» муниципальному образованию г. Кандалакши передан жилой дом <адрес>

Кроме того, как верно указал ответчик, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Учитывая, что исполнение договора коммерческого найма <номер> началось 09.12.2011, истец был вправе заявить требование о признании недействительным договора коммерческого найма от 09.12.2011 не позднее 09.12.2014.

Анализируя установленные по делу обстоятельства и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что 09.12.2011 между сторонами в установленной законом форме заключен договор коммерческого найма жилого помещения, все существенные условия договора сторонами согласованы, договор сторонами исполнен, что подтверждается актом приема- передачи жилого помещения, лицевым счетом. Жилое помещение было принято истцом без замечаний, на протяжении более 10 лет истец пользовался данным помещением, вносил установленную договором плату, требований о признании жилого помещения непригодным для проживания не заявлял.

При таких обстоятельствах оснований для признания оспариваемого договора незаключенным суд не находит.

Также суд не находит оснований для взыскания с ответчика денежных средств, уплаченных истцом по договору коммерческого найма в период с 2011 по 2021 гг., учитывая, что квартира сдана ответчику по акту приема-передачи от 26.04.2024, какой-либо переплаты на стороне ответчика не установлено, учитывая решение Кандалакшского районного суда от 09.02.2023.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено нарушение ответчиком прав истца, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда суд не находит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО2, к администрации муниципального образования Кандалакшский район в лице Комитета имущественных отношений и территориального планирования о признании незаключенным договора коммерческого найма, взыскании незаконного полученных денежных средств, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд подачей жалобы через Кандалакшский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Н.В. Кузьмич