Решение № 2-2396/2017 2-2396/2017~М-2275/2017 М-2275/2017 от 13 ноября 2017 г. по делу № 2-2396/2017

Дело № 2-2396/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 14 ноября 2017 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Полянской Т.Г.,

при секретаре Масниковой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Паб» о расторжении договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Паб» о расторжении договора аренды от ДАТА нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС; обязании ответчика возвратить истцу данное нежилое помещение.

В обоснование требований указывает, что ДАТА заключил с ООО «Паб» договор аренды спорного нежилого помещение. В соответствии с п.п. 3.2, 3.3, 4.2.1 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в виде двух составляющих: постоянной и переменной. Размер постоянной составляющей арендной платы составляет 15 000 руб., которая уплачивается ежемесячно авансовым платежом не позднее 10-го числа каждого месяца.

Ответчик в нарушение условий договора не оплачивает арендную плату постоянной составляющей. Ответчик обязан оплатить арендную плату с ДАТА по ДАТА в период препятствий истцом в пользовании нежилым помещением, поскольку решением суда от ДАТА с него в пользу ответчика взыскана упущенная выгода, в том числе арендная плата в размере 15 000 руб.. Также ответчик не оплатил задолженность по арендной плате, взысканной апелляционным определением от ДАТА постоянной составляющей в сумме 30 000 руб., по переменной составляющей в сумме 25 690,47 руб.

Ответчик с ДАТА нарушает условия выплаты арендной платы, так за ДАТА оплачена сумма 10 000 руб., в июне, сентябре, ноябре 2016 арендная плата не производилась.

В ДАТА ФИО1 получил от ООО «Паб» заявления о взаимозачете арендной платы и взысканных с истца в пользу ответчика упущенной выгоды, с чем истец не согласился.

Выплата переменной составляющей арендной платы в виде компенсации расходов по оплате электроэнергии, коммунальных и эксплуатационных услуг, производится в течение 5 дней после предъявления счетов арендатору.

Ответчик нарушает сроки оплаты коммунальных услуг, являющихся переменной составляющей арендной платы. Имеется задолженность по оплате услуг ООО УК «ЖЭУ-1» за август- декабрь 2016, январь и февраль 2017, по оплате услуг АО «АДРЕСэнерго» с июля 2016 по октябрь 2017.

В результате систематических нарушений в оплате арендной платы истцу нанесен ущерб, в связи с чем, он в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

С апреля 2016 по октябрь 2017 постоянная составляющая арендной платы составляет 285 000 руб., задолженность, взысканная апелляционным определением от ДАТА- 57 196,67 руб., а всего 342 196,67 руб. С учетом взаимозачетов ответчиком выплачена сумма 190 000 руб., задолженность составляет 152 196,67 руб.

На основании п. 3 ст. 619 ГК РФ и условий договора истец вправе досрочно расторгнуть договора аренды нежилого помещения. В связи с чем, ФИО1 направлял ответчику извещения о досрочном расторжении договора.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий по доверенности, на исковых требованиях настаивает по тем же основаниям.

Представитель ООО «Паб» ФИО3, действующий на основании доверенности, с исковыми требования не согласен и пояснил, что общество задолженности по оплате по договору аренды нежилого помещения перед истцом не имеет. В период с ДАТА по ДАТА истец препятствовал обществу в пользовании нежилым помещением путем отключения электроэнергии через ресурсоснабжающую организацию, что установлено решением суда. В связи с чем, в данные периоды истец не вправе требовать арендной платы. В соответствии с условиями договора аренды, оплата арендной платы производится после предъявления истцом счетов. Однако данная обязанность истцом не выполнялась. Общество вынуждено было самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, задолженности по оплате которых не имеет. Также истцом нарушен досудебный порядок досрочного расторжения договора.

Суд, с учетом мнения представителей истца и ответчика, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДАТА между ФИО1 и ООО «Паб» был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, помещение Н1.

В соответствии с п. 2.2 Договора, помещение сдано в аренду на срок до ДАТА. Ежемесячная арендная плата за пользование помещением начисляется и уплачивается Арендодателю в виде двух составляющих: постоянной и переменной (п.3.2 Договора).

Размер постоянной составляющей арендной платы составляет 15 000 рублей (п.3.3 Договора), переменная составляющая складывается из стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг, фактически потреблённых Арендатором (п.3.5 Договора).

Оплата постоянной составляющей осуществляется путём ежемесячных авансовых платежей в срок не позднее 10 числа каждого месяца (п.3.4 Договора), переменная составляющая оплачивается в течение 5 дней после предъявления счётов Арендатору (абз.2 п.3.6 Договора).

Апелляционным определением от ДАТА с ООО «Паб» в пользу ФИО1 по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, помещение Н1, от ДАТА, взыскана задолженность по оплате постоянной составляющей арендной платы в размере 30 000 рублей, по оплате переменной составляющей в размере 25 690 рублей 47 копеек, а всего 55 690 рублей 47 копеек.

В части требований о расторжении заключенного между ФИО1 и ООО «Паб» договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, помещение Н1 от ДАТА и его освобождении, иск оставлен без рассмотрения.

Взысканы с ООО «Паб» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 1506 руб.20коп.

Из данного апелляционного определения следует, что задолженность по арендной плате взыскана по апрель 2016. Исковые требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения в связи с непредставлением доказательств направления и получения стороной ответчика, письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по договору аренды в разумный срок, как того требуют положения ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, кроме того, задолженность по договору аренды определена судебной коллегией менее двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу указанной нормы, обстоятельства, установленные апелляционным определением от ДАТА, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу ст.619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Предупреждением от ДАТА ФИО1 уведомил ООО Паб» о необходимости погасить задолженность по договору аренды нежилого помещения по постоянной составляющей за ДАТА в сумме 5000 руб., за ДАТА- по 15 000 руб.; по переменной составляющей по счет-фактурам, выставленным ресурсопоставляющими организациями.

Данное предупреждение получено представителем ООО «Паб» ФИО3 ДАТА.

Телеграммой от ДАТА ФИО1 сообщил ООО «Паб» о необходимости погашения задолженности по постоянной составляющей арендной платы по договору аренды за ноябрь, декабрь 2016 и январь 2017 по 15 000 руб., октябрь 2016 в сумме 5 000 руб.

Указанная телеграмма получена представителем ФИО3 ДАТА.Письменным уведомлением от ДАТА ФИО1 уведомил ООО «Паб» о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДАТА, в связи с неуплатой арендной платы в установленные сроки более двух раз подряд, которая получена ДАТА руководителем ФИО6

ДАТА ФИО1 направлена телеграмма ООО «Паб» о расторжении договора аренды от ДАТА нежилого помещения на основании п. 3.3. договора. Телеграмма получена руководителем ФИО6 в этот же день.

Из представленной истцом выписке по счету вклада в ПАО «Сбербанк России» и платежных поручений, представленных ответчиком, следует, что ответчиком произведены переводы на лицевой счет истца в ПАО «Сбербанк России» в счет оплаты арендной платы по договору : ДАТА в сумме 15 000 руб. за ДАТА в сумме 15 000 руб., ДАТА в сумме 15 000 руб. за ДАТА в сумме 15 000 руб. за ДАТА.

Кроме того, истец утверждает о том, что ДАТА ответчиком оплачена арендная плата в сумме 10 000 руб., в подтверждение чего предоставлена выписка по счету вклада ПАО «Сбербанк России».

По платежному поручению от ДАТА произведен перевод на этот же счет вклада истца на сумму 15 000 руб. в счет арендной платы за декабрь 2016, который ФИО1 не получен, поскольку данный счет им закрыт в октябре 2016, о чем он ответчику не сообщил.

Почтовыми переводами от ДАТА, от ДАТА ООО «Паб» перечислил ФИО1 арендную плату за декабрь 2016 года и январь 2017 года в сумме по 15 000 руб., получение данных денежных средств истцом и его представителем не оспаривается.

Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА с ФИО1 в пользу ООО «Паб» взысканы убытки в виде упущенной выгоды в размере 144 421,64 руб., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 4 088,43 руб.

Апелляционным определением от ДАТА указанное решение суда оставлено без изменения.

Судебным постановлением установлено, что ДАТА на основании заявления ФИО1, поданного в АО СК «АДРЕСэнерго» о приостановлении действия договора энергоснабжения, заключенного между ФИО1- собственником нежилого помещения Н-1, расположенного по АДРЕС и АО СК «АДРЕСэнерго», введено ограничение режима потребления электроэнергии в полном объеме в данном помещении. С ДАТА деятельность общества приостановлена, помещения опечатано. Данное ограничение режима потребления воспрепятствовало деятельности ООО «Паб» по оказанию услуг общественного питания в арендуемом помещении, в результате чего с период с ДАТА по ДАТА обществом понесены убытки в виде упущенной выгоды в размере 144 421,64 рубля (из расчета 3 282,31 рубль в день).

Из решения суда следует, что убытки в виде упущенной выгоды определены судом на основе документально подтвержденных данных о прибыли, с учетом затрат, среднедневной прибыли истца от деятельности по оказанию услуг общественного питания (пивного бара).

В связи с этим, доводы ФИО1 о том, что убытки судом взысканы с учетом оплаченной арендной платы по договору, несостоятельны.

Тем не менее, ответчиком в августе и октябре 2016 года арендная плата была внесена в сумме по 15 000 руб., а всего 30 000 руб.

Из акта от ДАТА АО СК «Алтайкрайэнерго» следует, что режим потребления электрической энергии в нежилом помещении АДРЕС, возобновлен в это же день в присутствии ФИО1

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

При таких обстоятельствах, доводы ФИО1 о том, что ООО «Паб» обязано оплатить арендую плату за период неиспользования нежилого помещения по вине истца с ДАТА по ДАТА необоснованные.

Согласно п. 3.7 договора аренды от ДАТА все расчеты по договору производятся как в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, так и наличными.

В судебном заседании также установлено, что истец в октябре 2016 года закрыл счет в ПАО «Сбербанк России», на который ООО «Паб» перечисляло арендную плату в виде постоянной составляющей, однако ответчику об этом не сообщил. В связи с этим, платеж за декабрь 2016 года и январь 2017 произведены почтовыми переводами соответственно ДАТА и ДАТА. Данные обстоятельства стороной истца не оспариваются.

С учетом представленных доказательств, наличие задолженности по договору аренды по постоянной составляющей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа в период с мая 2016 по январь 2017, судом не установлено.

В соответствии с п. 3.6 договора аренды выплата переменной составляющей арендной платы (компенсации расходов электроэнергии, коммунальных и эксплуатационных услуг) производится арендатором в течение 5 дней после предоставления счетов арендатору.

В судебном заседании из пояснений представителя ответчик следует, что ФИО1 счета на оплату жилищно-коммунальных услуг не предоставляются, в связи с чем, общество самостоятельно оплачивает их в кассах предприятий от имени истца. В подтверждение суду представлены оригиналы квитанций и чеки. Представителем истца данные обстоятельства не оспариваются.

Из предупреждения от ДАТА следует, что ФИО1 в адрес ООО «Паб» направлены копии сверки МУП г. Новоалтайска «НТС», акта сверки МУП «Водоканал» г. Новоалтайска с копией чека на 270 руб., копия лицевого счета ООО УК «ЖЭУ-1». Данные документы суду не представлены.

Из актов сверки взаимных расчетов ФИО1 с МУП г. Новолтайска «Новоалтайские тепловые сети», АО «Алтайкрайэнерго», ООО «УК ЖЭУ-1» следует, что задолженность по оплате услуг теплоснабжения и горячего водоснабжения, электроснабжения и содержания жилья более двух раз подряд по январь 2017 года, за исключением периодов невозможности использования нежилого помещения по вине истца, не имеется.

Акт сверки с МУП «Водоканал» о наличии задолженности по оплате услуг холодного водоснабжения и водоотведения истцом суду не представлен. Из представленных ответчиком квитанций следует, что данные услуги им оплачиваются.

Суд не принимает во внимание доводы истца о наличии задолженности по оплате арендной платы после января 2017 года, поскольку истцом не направлялось предупреждение ответчику о необходимости оплаты задолженности в разумный срок, в досудебном порядке спор об оплате задолженности по договору аренды после указанной даты истцом не урегулирован.

Суд также учитывает действия истца в спорный период по воспрепятствованию ответчику в пользовании нежилым помещением, в оплате арендной платы в безналичном порядке на его счет вклада, влекущие неполучение и несвоевременное получение истцом дохода в виде арендной платы, причинение ответчику вреда в виде упущенной выгоды, что свидетельствует о его недобросовестном осуществление прав по договору аренды нежилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о расторжения договора аренды нежилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Паб» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в месячный срок со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий Т.Г. Полянская