Решение № 3А-120/2025 3А-120/2025~М-44/2025 М-44/2025 от 18 сентября 2025 г. по делу № 3А-120/2025

Дело № 3а-120/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000079-79


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 19 сентября 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Шаховой А.Н.,

с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «Лотос» ФИО1,

административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лотос» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лотос» через представителя по доверенности ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности помещения с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 3 768 000 руб. по состоянию на 1 января 2023 г.

В судебном заседании представитель ООО «Лотос» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал. Согласился с заключением эксперта С.Т.Л. №**** от 7 августа 2025 г., уточнив заявленные требования.

Представители административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2, заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3 не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости. Вместе с тем, не ставя под сомнение форму и содержание заключения эксперта, полагали, что определенный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является недостоверным, поскольку проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы.

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация Собинского района Владимирской области, администрация МО Воршинское Собинского района Владимирской области, Министерство финансов Владимирской области, администрация Собинского муниципального округа Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

В письменном отзыве филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, не ставя под сомнение заключение эксперта С.Т.Л. №**** от 7 августа 2025 г.

Администрация Собинского муниципального округа Владимирской области в письменном отзыве оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что помещение с кадастровым номером ****, площадью 302,4 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение кафе, принадлежит на праве собственности ООО «Лотос» (т.1, л.д. 19-21).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. утверждена в размере 11 886 246,29 руб. актом ГБУ ВО «ЦГКО ВО» №АОКС-33-2024-000228 от 19 марта 2024 г.

Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 г. (т.1, л.д. 18, 172-173).

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости с названным кадастровым номером над его рыночной стоимостью представлен отчет **** № **** от 13 марта 2025 г., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 3 768 000 руб.

Административным ответчиком ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и заинтересованным лицом Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области были представлены возражения относительно отчета об оценке **** № **** от 13 марта 2025 г. Указывалось на то, что в разделе 10.3 отчета «Анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен объект оценки» оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объекта оценки, которая составила 12 460, 32 руб./кв.м. При этом согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 г. № 08/2023 стоимость предложения объектов функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения» в муниципальном районе Собинский достигает 47 448, 33 руб./кв.м, при среднем значении - 23 765, 95 руб./кв.м. Некачественно проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов, искажению в последующем итоговой стоимости и является нарушением положений ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ в части введения в заблуждение и п. 10, подп. «в» п. 11, подп. «б» п. 22 ФСО №7. На стр. 26 в табл. 2 отчета оценщик определяет интервал значений предложений по продаже офисно-торговых помещений во Владимирской области в размере 16 622, 92 - 51 587, 30 руб./кв.м., а рассчитанная оценщиком удельная рыночная стоимость объекта оценки (12 460, 32 руб./кв.м.) ниже минимального значения данного интервала. Административный ответчик и заинтересованное лицо полагали, что в связи с тем, что отчет содержит нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость, и не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ и ФСО № 7, он не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки (т.1, л.д. 158-159, 171).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта по состоянию на 1 января 2023 г. и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 201-203).

Согласно заключению эксперта С.Т.Л. №**** от 7 августа 2025 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 5 299 000 руб.

Относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что по информации об объектах-аналогах на страницах 52-55 отчета не представляется возможным проверить и подтвердить расчет корректировки на состояние отделки (страницы 41, 44 отчета). В связи с выявленными несоответствиями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки. В соответствии с пунктом 13 ФСО III заказчик оценки должен подтвердить предоставленную им информацию путем заверения копий документов и материалов. На страницах 60-62 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком. Эксперт указал, что содержащиеся в отчете сведения относительно методов расчета не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ содержание отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.2, л.д. 1-143).

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения №**** от 7 августа 2025 г., экспертом С.Т.Л. даны письменные пояснения, в которых указано на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. С учетом изложенных обстоятельств, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта, и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета.

В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в возражениях диапазон величин приведен для объектов коммерческого назначения, предназначенных для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов недвижимости, формировать выводы по объекту оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 «каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки».

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к возражениям представлены копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. Представленные в таблице данные являются предложениями продажи единых объектов недвижимости, цены предложений учитывают стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. С учетом особенностей использования результатов оценки итоговая величина не должна включать стоимость земельного участка; не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требования пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №11); по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на земельный участок, на состояние объекта и тд.

Анализ фактических данных рынка предложений продажи во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 30-46 заключения эксперта, проанализировано 8 объектов, рынка предложений аренды во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 46-62 заключения эксперта, проанализировано 16 объектов. Требования п. 10 ФСО №7, п. 11в ФСО №7, п. 22б ФСО №7 выполнены.

Заключение эксперта №**** от 7 августа 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения (т.2, л.д. 2, 125-143). Выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и её письменных пояснениях не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 13 марта 2025 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 7 августа 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 7 августа 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость указанного выше объекта недвижимого имущества.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке **** № **** от 13 марта 2025 г. суд не принимает в качестве доказательства по данному административному делу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере его рыночной стоимости 5 299 000 руб.

Датой подачи заявления ООО «Лотос» об установлении кадастровой стоимости названного объекта в размере его рыночной стоимости следует считать 24 марта 2025 г., то есть дату обращения Общества с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1, л.д. 2).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лотос» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ****, площадью 302,4 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – помещение кафе, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 5 299 000 (пять миллионов двести девяносто девять тысяч) руб.

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Лотос» об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 24 марта 2025 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 22 сентября 2025 г.