Апелляционное определение № 33-216/2026 33-4068/2025 от 21 января 2026 г.

40RS0011-03-2024-000674-14

Судья Алексеева О.В. № 33-216/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-3-30/2025

22 января 2026 года город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Ариничева С.Н.,

судей Романовой Е.А., Силаевой Т.Г.,

при секретаре Никишиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Романовой Е.А.

дело по апелляционному представлению прокурора Калужской области на решение Козельского районного суда Калужской области от 21 апреля 2025 года по иску прокурора Перемышльского района Калужской области в интересах неопределенного круга лиц к ФИО2, администрации муниципального района «Перемышльский район» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛА:

28 ноября 2024 года прокурор Перемышльского района Калужской области, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к ФИО2, администрации МР «Перемышльский район», с учетом уточнения (том 2 л.д.4-10), просил:

признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:178, заключенный между ФИО2 и администрацией МР «Перемышльский район»; применить последствия недействительности ничтожной сделки; указать, что решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении правообладателя земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:178.

В обоснование требований указано, что в ходе проведенной прокуратурой проверки исполнения земельного законодательства при предоставлении в собственность ФИО2 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:178 установлено, что 12 февраля 2024 года между администрацией МР «Перемышльский район» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов. Поскольку площадь земельного участка является несоразмерной площади занятого объекта капитального строительства (площадь возведенного на земельном участке строения составляет 14,4 кв.м или 0,99105 % от общей площади предоставленного земельного участка), а возведенный объект недвижимости не является капитальным строением, прокурор считал, что сделка является ничтожной.

Прокурор Шлейнинг Ю.В. и прокурор Островская М.А. в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчица ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика администрации МР «Перемышльский район» ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать.

Третье лицо кадастровый инженер ФИО5 в судебном заседании оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Решением Козельского районного суда Калужской области от 21 апреля 2025 года исковые требования оставлены без удовлетворения, постановлено отменить меры по обеспечению иска после вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 21 июля 2025 года решение отменено, принято новое решение, исковые требования прокурора удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:178, заключенный между администрацией муниципального района «<адрес>» и ФИО2 Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка администрации муниципального района «Перемышльский район», на администрацию муниципального района «Перемышльский район» возложена обязанность возвратить ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору, в размере 9585 руб. 52 коп. Постановлено, что настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правообладателе земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:178.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 ноября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 21 июля 2025 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда.

В апелляционном представлении прокурора Калужской области ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация МР «Перемышльский район» просит решение суда оставить без изменения, апелляционное представление – без удовлетворения.

Выслушав прокурора Островскую М.А., поддержавшую доводы апелляционного представления, пояснившую, что намерений предоставлять новые доказательства, заявлять ходатайства, в том числе о назначении по делу экспертизы, не имеется, представителя ФИО2 – ФИО6, считавшую, что решение суда является правильным, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления и возражений на него, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц она может быть признана недействительной, если нарушает права и охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений согласно пункту 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления либо договора (в том числе договора аренды).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Судом установлено, что 18 декабря 2013 года между администрацией МР «Перемышльский район» и ФИО2 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:178 общей площадью 1 453 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> сроком до 18 декабря 2023 года (том 1 л.д.71-75).

10 октября 2023 года ФИО2 поставлен на кадастровый учет объект недвижимости – жилой дом площадью 14,4 кв.м, расположенный на указанном земельном участке, объекту недвижимости присвоен кадастровый номер <данные изъяты>:542.

10 октября 2023 года Управлением Росреестра по Калужской области зарегистрировано право собственности за ФИО2 на данное жилое здание.

25 января 2024 года ФИО2 обратилась в администрацию МР «Перемышльский район» с заявлением о предоставлении ей в собственность земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:178 на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального района «<адрес>» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя за плату в размере 9585,52 руб. земельный участок с кадастровым номером 40:17:040201:178 общей площадью 1 453 кв.м (том 1 л.д.33-35).

Согласно пункту 1.2 договора на указанном участке расположен жилой дом общей площадью 14,4 кв.м, принадлежащий покупателю на праве собственности.

22 февраля 2024 года Управлением Росреестра по Калужской области за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок (том 1 л.д.44-47).

Суд, разрешая заявленные исковые требования, установив, что на спорном земельном участке расположен жилой дом, принадлежащий ФИО2, ее право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано, в связи с чем у администрации муниципального района «Перемышльский район» имелись предусмотренные законом основания для предоставления в собственность ФИО2 без проведения торгов земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, с учетом указанного суд в удовлетворении иска прокурору отказал.

Суд апелляционной инстанции с таким решением суда соглашается с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Прокурор, обратившись в суд с данным иском, указал, что возведенный на земельном участке объект недвижимости не является капитальным строением.

В подтверждение представлено экспертное заключение, выполненное ДД.ММ.ГГГГ экспертом ООО «ЭкспертТех» ФИО10 в рамках расследования уголовного дела, возбужденного в отношении неустановленного лица по факту мошенничества, совершенного в особо крупном размере.

Экспертом установлено, что обследуемый объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>:178, имеет признаки аварийности, не имеет прочной связи с землей, то есть не является объектом капитального строительства.

Вместе с тем, из представленных материалов уголовного дела, а также пояснений прокурора Островской М.А. в суде апелляционной инстанции следует, что ФИО2 не является участником уголовного дела, не допрашивалась в качестве свидетеля, о проведении осмотра земельного участка и проведении экспертизы не уведомлялась.

Из пояснений представителя ФИО7 – ФИО8 в суде апелляционной инстанции следует, что ФИО7 не было известно о проведении осмотра земельного участка, она не предоставляла доступ экспертам на земельный участок.

Таким образом, выводы эксперта об аварийном состоянии строении, сделанные на момент его осмотра не свидетельствуют о несоответствии строения предъявляемым к жилому помещению требованиям на дату регистрации права собственности ФИО7

Учитывая изложенное представленное экспертное заключение нельзя признать достаточным доказательством заявленных требований.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции сторонам было разъяснено, что доказательством, позволяющим оценить возведенное на земельном участке и зарегистрированном как жилое строение капитальным (либо не капитальным), является заключение эксперта, что предоставлять такое доказательство должна сторона, оспаривающая характеристики данного строения.

Участвующий в деле прокурор заявил, что ходатайства о назначении судебной экспертизы по указанным вопросам заявлено не будет, просил принять решение по делу на основании имеющихся доказательств.

Также прокурор пояснил, что не будет оспаривать зарегистрированное право ФИО2 на строение, расположенное на спорном земельном участке.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у администрации муниципального района «Перемышльский район» в соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имелись основания для предоставления земельного участка ФИО2 без проведения торгов, поскольку на нем возведено строение, которое зарегистрировано как жилое здание, данное строение оборудовано системой электроснабжения.

Доказательств тому, что на момент заключения договора купли-продажи строение являлось нежилым или находилось в аварийном, разрушенном состоянии, не представлено.

Доводы прокурора о том, что площадь спорного земельного участка во много раз превышает площадь располагавшегося на нем объекта недвижимости, также не влечет вывод о наличии оснований к отмене принятого судом решения с учетом следующего.

Участок имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, дом на участке построен, прокурором не представлено доказательств, позволяющих установить размер и площадь земельного участка, необходимого для обслуживания существующего объекта, площадь земельного участка (1 453 кв.м) не превышает максимальный размер (0,20 га), установленный ст. 39 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Районного собрания МО «Перемышльский район» 10 апреля 2008 года №, земельный участок ухожен, огорожен забором из профилированного листа.

Апелляционное представление не содержит доводов, свидетельствующих о наличии оснований для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Козельского районного суда Калужской области от 21 апреля 2025 года оставить без изменения, апелляционное представление прокурора Калужской области - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 23.01.2026 г.

Председательствующий:

Судьи: