Решение № 2-1315/2018 2-1315/2018~М-1125/2018 М-1125/2018 от 16 сентября 2018 г. по делу № 2-1315/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2018 г. с.Красный Яр

Красноярский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Ключниковой И.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

при секретаре Шаруевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1315/2018 по исковому заявлению ФИО1 к АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» о признании сделки состоявшейся, установлении факта полной оплаты за квартиру и понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Красноярский районный суд с иском к АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» о признании сделки состоявшейся, установлении факта полной оплаты за квартиру и понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры. Исковые требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор аренды с правом выкупа квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Основанием для заключения данного договора послужили трудовые отношения с заводом с 1975 по 2004 год. Заключенный договор аренды с правом выкупа относится к иной сделке об отчуждении имущества, по которой у ФИО1 возникло право на приобретение вышеуказанной квартиры в собственность. Право у нее возникло после фактического выкупа данной квартиры.

Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлен первоначальный взнос за данную квартиру, который был оплачен истицей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

После заключения договора и оплаты первоначального взноса, у ФИО1 удерживали часть ее заработной платы в счет оплаты ранее заключенного договора аренды с правом выкупа, что подтверждается заверенными копиями расчетных ведомостей 1997, 1998 годов.

Дом по вышеуказанному адресу был сдан в эксплуатацию в 1996 году, право за заводом было зарегистрировано в 2002 году.

Будучи фактическим собственником введенного в эксплуатацию жилого дома, завод в лице его генерального директора и ФИО1 пролонгировали действие ранее заключенного договора аренды с правом выкупа путем заключения дополнительного соглашения, в котором устанавливают остаточную стоимость выкупаемой квартиры в размере 30715 рублей, которую ФИО1 была обязана оплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Условия данного дополнительного соглашения были выполнены ФИО1, так как ДД.ММ.ГГГГ она внесла последний платеж по договору аренды, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и справкой от имени завода об отсутствии задолженности.

После полной оплаты спорной квартиры ФИО1 стала фактически пользоваться ею как собственной, так как выполнила все обязательства по выкупу данной квартиры.

Основной договор купли-продажи даже после полного выкупа квартиры у завода ФИО1 не мог быть заключен, так как дом был введен в эксплуатацию, но не было зарегистрировано право собственности на него.

В 2002 году заводом ФИО1 предложено довести до конца оформление прав на уже выкупленную ею квартиру, для чего была выдана доверенность от имени завода на ее имя с правом оформления. Сразу на себя она не могла оформить данную квартиру, так как дом находился на балансе завода, вводился в эксплуатацию заводом и только у завода было право на оформление права собственности. По договоренности между руководством завода и ФИО1 после оформления права собственности на завод ФИО1, завод обязался заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры.

В 2002 году ФИО1 обратилась уже к новому руководству завода с требованием заключить основной договор купли-продажи квартиры, однако директор пояснил, что по данному вопросу нужно собирать совет директоров, и во внеочередном порядке это сделать невозможно.

С 1995 года с момента заключения договора аренды с правом выкупа и по настоящее время ФИО1 пользуется данной квартирой как своей собственной. С момента заселения дважды сделала ремонт и сделала ее пригодной для проживания, оплачивает все коммунальные платежи.

В 2016 году она решила до конца оформить спорную квартиру для чего обратилась к заводу с заявлением с требованием заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях полной оплаты с ее стороны, однако ей было отказано и предложено выкупить данную квартиру по кадастровой стоимости либо получить ее по договору дарения, уплатив сумму налога.

С данным отказом истица не согласилась и обратилась в Красноярский районный суд Самарской области о признании права на спорную квартиру. В иске ей было отказано.

После вступления решения в законную силу ей поступило уведомление о том, что поскольку вынесено подобное решение и ФИО1 не имеет никаких прав на данную квартиру, она должна ее либо выкупить по кадастровой стоимости либо завод обратиться в суд за выселением ее из спорной квартиры.

На основании изложенного и с учетом уточнения требований просит суд: признать состоявшимся договор аренды с правом выкупа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и АО «Самарский опытно-экспериментальный завод», расположенной по адресу: <адрес>; установить факт полной оплаты ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: <адрес><адрес> по договору аренды с правом выкупа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» и понудить и обязать АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на условиях ее полной оплаты со стороны ФИО1 и предоставить необходимые для государственной регистрации документы в регистрирующий орган.

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали и просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании пояснила, что уточненные исковые требования она не признает в полном объеме и просила в удовлетворении требований отказать, о чем предоставила письменный отзыв и пояснения по делу.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 показал, что на ДД.ММ.ГГГГ год он работал директором на заводе, а с 1996 года генеральным директором. ФИО1 знает, она работала на заводе медицинской сестрой. В период его руководства заводом осуществлялось строительство жилых домов для работников завода. В строительстве 16 дома участвовали завод и дольщики. Они брали денежные средства с людей в счет стоимости квартиры. С дольщиками они заключали договора аренды и затем раздавали квартиры в зависимости от вклада в деятельность предприятия. Также было заключено дополнительное соглашение, в котором уточнялась сумма стоимости квартиры. Он единолично принимал данное решение и уменьшал стоимость квартиры до ее остаточной стоимости. ФИО1 также была выдана справка о полной оплате за квартиру №№ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 30715 рублей.

Выслушав пояснения истца, представителя истца, представителя ответчика, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 следует оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ квартиры относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу положений ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Аналогичное нормативное регулирование содержалось и в ранее действовавшем Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Самарский опытно-экспериментальный завоз» и ФИО1 был заключен договор № аренды жилого помещения. По условиям данного договора Арендодатель предоставляет Арендатору и членам его семьи в аренду сроком на 1 год с правом выкупа квартиру общей площадью 49,32 кв.м. по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре аренды квартиры должны быть указаны технические характеристики квартиры: общая площадь, жилая площадь, площадь балкона. Такие характеристики в договоре аренды отсутствуют. В договоре указаны только номер <адрес>.

В п.1.1 договора указано, что характеристики квартиры приведены в акте сдачи-приемки квартиры. Однако такой акт истцом не представлен.

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Таким образом, договор аренды жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в силу требований ст.607 ГК РФ считается незаключенным и правовые последствия по указанному договору не наступили. Какие-либо иные договора между АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» и ФИО1 не заключались.

Согласно п.1.5 вышеуказанного договора в случае сохранения трудовых отношений с предприятием в течение 10 лет после заключения договора аренды Арендатор имеет право выкупить арендуемую квартиру по цене, существовавшей на момент сдачи дома в эксплуатацию. Цена квартиры на момент сдачи дома в эксплуатацию составляет 83573000 рублей (л.д.9-11).

Также установлено, что на дату заключения договора аренды ФИО1 состояла с АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» в трудовых отношениях и после подписания договора аренды отработала на предприятии 5 лет, что подтверждается копией трудовой книжки, т.е право на выкуп согласно договора аренды у ФИО1 не возникло.

ФИО1 ссылается на то, что договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлен первоначальный взнос за данную квартиру, который был ею оплачен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру с печатями и подписью главного бухгалтера (л.д.13). Однако, вышеуказанная квитанция к приходному кассовому ордеру не может быть принята судом в качестве доказательств внесения первоначального взноса, поскольку в данной квитанции не указано за какую квартиру был произведен взнос, внесенная сумма не прописана прописью, а также отсутствуют сведения о том, что оплата действительно была произведена.

После заключения договора и оплаты первоначального взноса, у ФИО1 удерживали часть ее заработной платы в счет оплаты ранее заключенного договора аренды с правом выкупа, что подтверждается копиями расчетных ведомостей 1997, 1998 годов.

Также ФИО1 ссылается на то, что будучи фактическим собственником введенного в эксплуатацию жилого дома, завод в лице его генерального директора и ФИО1 пролонгировал действие ранее заключенного договора аренды с правом выкупа путем заключения дополнительного соглашения, в котором устанавливают остаточную стоимость выкупаемой квартиры в размере 30715 рублей, которую ФИО1 была обязана оплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, дополнительное соглашение заключено к договору б/н от ДД.ММ.ГГГГ, в то время как основной договор аренды жилого помещения имеет номер №. В соглашении наименование сторон указано : ФИО1 именуется «Дольщиком», а ОАО «СОЭС» именуется «Заводом», хотя по договору аренды истец именуется Арендатором, а ответчик Арендодателем (л.д.12). Таким образом, соглашение к договору без номера от ДД.ММ.ГГГГ не относится к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истица считает, что условия данного дополнительного соглашения были ею выполнены, так как ДД.ММ.ГГГГ она внесла последний платеж по договору аренды, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и справкой от имени завода об отсутствии задолженности.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ, подписанной генеральным директором АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» ФИО4, ФИО1 полностью произвела оплату стоимости данной квартиры (л.д.33).

В материалах дела документы о переоценке квартиры отсутствуют. Решение собрания акционеров или решение Совета директоров по данному вопросу не принималось. Поэтому суд считает, что у генерального директора ОАО «СОЭЗ» ФИО4 отсутствовали основания для заключения указанного соглашения. Генеральный директор является исполнительным органом, который исполняет Решения общего собрания акционеров или Совета директоров и он не наделен правом самостоятельно принимать решения о переоценке либо установления иной стоимости недвижимого имущества. Кроме того, доказательств отплаты в размере 30715 рублей истицей не представлено. Справка за подписью генерального директора и главного бухгалтера таким документом не является.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано за ответчиком в соответствии с положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д. 65-67).

По смыслу закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке(п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В настоящем исковом заявлении ФИО1 не оспаривает зарегистрированного права ответчика на спорное жилое помещение. Также ФИО1 в ходе судебного разбирательства по делу не отрицала, что до настоящего времени не реализовала представленное ей право по договору № аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ произвести выкуп арендуемой жилой площади путем заключения с АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» договора купли-продажи квартиры.

Напротив, ФИО1 в иске указывает, что ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с предложением заключить с ней договор купли-продажи указанной квартиры на условиях полной оплаты с ее стороны для регистрации перехода права собственности на жилое помещение к ней (л.д. 34).

В своем ответе на данное обращение АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» предложил ФИО1 заключить договор купли-продажи квартиры с условием оплаты истцом ее цены, равной кадастровой стоимости квартиры. Также ФИО1 предложен вариант приобретения жилья в дар от АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» (л.д. 35).

Однако предложенные ответчиком варианты оформления права собственности на квартиру ФИО1 не устроили.

Вместе с тем, как уже указывалось, в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества. Однако до настоящего времени с ФИО1 такой сделки не заключено.

Те факты, что ФИО1 согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ, подписанной генеральным директором АО «Самарский опытно-экспериментальный завод»ФИО4 о полной оплате стоимости квартиры, квитанции к приходному кассовому ордеру с печатями и подписью главного бухгалтера и удержанными из заработной платы арендных платежей, не могут являться основанием для признания сделки состоявшейся, установления факта полной оплаты за квартиру и понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры. Поскольку в данном случае основанием к возникновению права собственности может служить только договор купли-продажи либо иная сделка об отчуждении спорного имущества.

Более того, суд учитывает, что согласно доводам истца оплата стоимости спорной квартиры полностью произведена ДД.ММ.ГГГГ. Однако в силу действующего на тот период времени законодательства продажа недвижимости также осуществлялась на основании договоров продажи недвижимости, заключенных в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Учитывая изложенное, суд исходит из того, что в нарушение требований ч. 1 ст. 56,ст. 60 ГПК РФ истцом не представлено достоверных и достаточных доказательств признания сделки состоявшейся, установления факта полной оплаты за квартиру и понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры.

Данные обстоятельства являются основаниями к отказу в иске.

При этом суд полагает, что предъявленный ФИО1 иск не может быть использован для упрощения процедуры регистрации прав на объект недвижимости. Поскольку в настоящее время ФИО1 и АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» не лишены возможности прийти к соглашению о заключении соответствующего договора об отчуждении спорного объекта недвижимости и обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, с целью регистрации прав на спорный объект за ФИО1

Пропуск срока для обращении в суд является самостоятельным и безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требовании по существу.

При рассмотрении дела представителем ответчика ФИО3 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным ФИО1 исковым требованиям, поскольку в 2002 году истице стало известно, что право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком.

В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Поскольку истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого предоставляется судебная защита лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске, исследование иных обстоятельств дела не может повлиять на характер вынесенного судебного решения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 452-О-О).

Согласно п. 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о пропуске ФИО1 трех летнего срока исковой давности и отсутствия уважительных причин для его восстановления.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к АО «Самарский опытно-экспериментальный завод» о признании сделки состоявшейся, установлении факта полной оплаты за квартиру и понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Красноярский районный суд Самарской области в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.А. Ключникова