Решение № 2-4106/2024 2-456/2025 2-456/2025(2-4106/2024;)~М-3017/2024 М-3017/2024 от 4 февраля 2025 г. по делу № 2-4106/2024

Дело №

39RS0№-43


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Московский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Медведевой Е.Ю.,

при помощнике ФИО4,

с участием истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Клиника ФИО2», ФИО2, ФИО3 об изменении условий договора аренды нежилого помещения,

установил:

ФИО7 обратился в суд с иском к ООО «Клиника ФИО2», ФИО2, ФИО3, мотивируя свои требования тем, что он и ответчики ФИО2, ФИО3 являются долевыми собственниками нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, которое по договору аренды № от 01.04.2023г. передано в аренду ООО «Клиника ФИО2»" на период с 01.04.2023г. по 31.03.2026г.

Арендная плата по договору предусмотрена п. 3. 1 договора и составляет 90 000 руб. ежемесячно, по 1/3 каждому из сособственников( по 30 000 руб.).

Рыночная стоимость арендной платы за нежилое здание по состоянию на 05.03.2024г. составляет 7 440 000 руб. или 620 000 руб. в месяц согласно отчету оценки № от 22.03.2024г., составленного оценщиком ФИО5, что свидетельствует о том, что арендная плата по договору назначена существенно ниже рыночных цен. Об этом ему было известно и на тот момент его устраивало, поскольку здание служит для осуществления уставной деятельности ООО «Клиника ФИО2», он, как участник данного общества, получал корпоративную выгоду от эксплуатации здания обществом, занимал должность директора и получал заработную плату.

В настоящее время изменились обстоятельства, исходя из которых он заключал договор: он уволен с должности директора клиники 17.10.2023г., утратил доход в виде заработной платы 32 500 руб., дополнительной денежной компенсации, выплачиваемой сотрудникам, 50 000 руб., материальной помощи, он перестал получать компенсацию за обучение по 12 000 руб. ежемесячно, компенсацию расходов на ГСМ и ремонт своего транспортного средства.

Кроме того, до возникновения корпоративного конфликта (летом 2023г.) по устной договоренности между участниками ООО «Клиника ФИО2» выплачивались дивиденды, однако в данный момент дивиденды не выплачиваются и перспективы их получения нет, учитывая наличие у ответчиков 2/3 голосов.

Доход истца составляет пенсия в сумме 29 244 руб., а иной ежемесячный доход в сумме 218 414, 58 руб. утрачен.

Изменение обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора аренды (возникновение корпоративного конфликта, изменение Устава общества, увольнение, фактическое лишение права управлять обществом и фактическое лишение преимуществ, которыми пользовался как участник общества), он не мог предвидеть при заключении договора аренды и если бы предвидел, то заключал бы договор на иных условиях.

13.07.2024г. ООО «Клиника ФИО2» отказало во внесении изменений в договор аренды в части увеличения размера арендной платы.

На основании изложенного, истец просит изменить условия договора аренды нежилого помещения № от 01.04.2023г., заключенного между ООО «Клиника ФИО2» и ФИО1, ФИО2,, ФИО3, изложив п. 3. 1 договора в следующей редакции: «За аренду помещений Арендодатель уплачивает арендную плату в размере 266 667 руб. (двести шестьдесят шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей, из которых 206 667 (двести шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть семь) рублей оплачивается арендатору ФИО1 Остальные условия оставить без изменения.

В судебном заседании истец ФИО7 поддержал заявление по изложенным в нем доводам. Пояснил, что при заключении договора аренды были иные обстоятельства, у него был достаточный иной доход, поэтому размер арендной платы его устраивал. Однако, практически сразу после подписания договора аренды, возник корпоративный конфликт с другими сособственниками, которые отказываются выплачивать дивиденды, его уволили, он потерял заработную плату и дополнительные выплаты. Он обращался к ответчикам по вопросу увеличения арендной платы, но ответчики отказываются. В связи с существенным изменением обстоятельств и значительным расхождением между рыночной стоимостью аренды и установленной договором, просил внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы, подлежащей выплате именно ему, исходя из размера 206 667 руб. ежемесячно.

Представитель ответчиков ФИО8 возражала против заявленных требований, пояснила, что приведенные истцом доводы не свидетельствуют об изменении обстоятельств, при которых возможно изменение договора. При заключении договора истец мог и должен был предусмотреть такие обстоятельства. Оснований для изменения договора в части увеличения арендной платы нет, с сособственниками такой вопрос истцом не обсуждался. Просила в иске отказать.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, об отложении ходатайств не поступало, в связи с чем суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Таким образом, в предмет доказывания входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, а также установление хотя бы одного из оснований, указанных в пункте 4 названной нормы.

Согласно части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Судом установлено, что истец ФИО7, ФИО2 и ФИО3 являются долевыми собственниками (по 1/3 у каждого) нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 89-90).

Также они являются участниками ООО «Клиника ФИО2» с размером доли в уставном капитале по 1/3 у каждого. (л.д.180-186).

01.04.2023г. между собственниками ФИО7, ФИО2, ФИО3, (арендодатели) и ООО «Клиника ФИО2» в лице генерального директора ФИО2, был заключен договор № аренды нежилого помещения с кадастровым номером №, по условиям которого нежилое здание (наркологический центр) по адресу: <адрес>, передано во временное пользование арендатору ООО «Клиника ФИО2» с целью осуществления последним уставной деятельности, сроком с 01.04.2023г. по 31.03.2026г. (п. 1.1-1.3, п. 2. 1 договора).(л.д. 22-25).

В п. 3. 1 договора аренды стороны предусмотрели, что за аренду помещений арендатор уплачивает арендодателям арендную плату в размере 90000 руб. в месяц (каждому по 1/3 от общей суммы).

Оплата арендной платы производится за каждый месяц не позднее 10 числа текущего месяца (авансом) (п. 3. 2 договора).

Согласно п. 3. 3 договора размер арендной платы может быть изменен по инициативе арендодателей в связи с изменением цен и тарифов на коммунальные услуги, платы за землю, изменением налогового законодательства, но не чаще одного раза в течение срока действия договора и не более, чем на 10 %. Арендодатели обязаны письменно уведомить арендатора о предстоящем изменении арендной платы не менее чем за 30 дней.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на существенное изменение обстоятельств, которые он не мог предвидеть при заключении договора, и на существенную разницу между определенной договором арендной платой и рыночной оценкой права аренды.

Оценив доводы истца, суд приходит к следующему.

Нежилое здание находится в долевой собственности истца и ответчиков ФИО2, ФИО3, доли не выделены в натуре, а, следовательно, собственник доли в праве на имущество вправе заключать договор аренды этого имущества, расторгать его, заявлять арендатору возражения относительно пролонгации договора аренды на новый срок, изменять размер арендной платы только с согласия других собственников долей в праве на это имущество.

Сама по себе возможность получения дохода от использования здания, находящегося в долевой собственности, соразмерно своей доле в праве, не предоставляет право одному из собственников осуществлять единоличные распорядительные действия в отношении всего здания в целом.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что к соглашению об увеличении размера арендной платы долевые собственники здания (арендодатели) не пришли.

Кроме того, приведенные истцом доводы не подлежат отнесению к существенным, поскольку наступление указанных истцом обстоятельств возможно было предусмотреть, они не относятся к числу объективно непредсказуемых и независящих от сторон.

Истец в судебном заседании ссылался на то обстоятельство, что при заключении договора он понимал, что устанавливаемый договором размер арендной платы является заниженным по сравнению с рыночной оценкой, однако данное обстоятельство не стало препятствием для подписания им договора аренды.

Учитывая изложенное, ссылка истца на несоответствие арендной платы по договору рыночной оценке в настоящее время, не может расцениваться как нарушающая право истца.

Помимо этого, в п. 3.3 договора сторонами предусмотрена возможность увеличения арендной платы не более, чем на 10% и указаны основания, при которых возможен пересмотр размера арендной платы.

Однако, на такие основания истец не ссылается, доказательств этого не представил, а испрашиваемый истцом размер платы значительно превышает предусмотренные договором 10%, что свидетельствует о намерении истца в одностороннем порядке изменить условия договора, при том, что данное условие является действующим, не отменялось и не изменялось и подлежит применению к правоотношениям сторон.

Также судом учитывается, что договор аренды заключен между истцом как долевым собственником здания и обществом, участником которого также является истец, а, соответственно, заявленные требования истца фактически направлены на получение истцом большего дохода от своей компании, на увеличение расходов общества, что противоречит интересам общества и может повлечь причинение ущерба обществу, в то время как участник общества не должен совершать действий, заведомо направленных на причинение вреда обществу согласно п. 4.1. 4 Устава ООО «Клиника ФИО2» (л.д.162).

Существующий между истцом и ответчиками ФИО2, ФИО3 корпоративный конфликт сам по себе не может повлечь изменение условий договора аренды, а истец не лишен возможности осуществить защиту своего права, избрав иной способ защиты.

При установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в судебном заседании не установлена совокупность условий, при которой возможно изменение в судебном порядке условий договора аренды в части увеличения арендной платы, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, паспорт № оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.

Судья Е.Ю. Медведева