Решение № 2-2011/2019 2-2011/2019~М-1439/2019 М-1439/2019 от 16 мая 2019 г. по делу № 2-2011/2019

Дело № 2-2011/19


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

...г. <адрес>

Советский районный суд <адрес> РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Тотровой Е.Б.,

при секретаре Такоевой М.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АЗИМУТ-М», третьему лицу Управление Росреестра по РСО-Алания о признании права собственности на жилое помещение

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что 15.08.2017г. с ООО «АЗИМУТ-М» был заключен договор долевого участия № на строительство жилого помещения в многоквартирном доме по адресу <адрес> позиция 10. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РСО-Алания 25.08.2017г. В соответствии с п. 3.1 договора ответчик обязался выстроить для него на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0031607:139 жилое помещение – <адрес> общей площадью 94,3кв.м. в 1-м подъезде на 3-ем этаже. Стоимость квартиры в размере, определенном договором в 2 357 500 рублей, полностью внесена в кассу ответчика. Срок сдачи дома в эксплуатацию – не позднее ...г. В настоящее время дом сдан в эксплуатацию и ему присвоен юридический адрес <адрес> «Б». По акту приема-передачи ответчиком передана квартира ФИО1, однако регистрацию квартиры и постановку на кадастровый учет не произвел. Претензия, направленная в адрес ООО «АЗИМУТ-М» оставлена без удовлетворения, из ответа следует, что весь многоквартирный дом по указанному адресу 03.12.2018г. сдан в эксплуатацию. Однако из-за обременения в виде запрета на совершение действий по регистрации зарегистрировать право собственности на квартиру ФИО1 не представляется возможным. По этим основаниям просит признать за ним право собственности на указанную квартиру с постановкой на государственный кадастровый учет.

Представитель ответчика ООО «АЗИМУТ-М» ФИО2, действующая по доверенности, исковые требования признала в полном объеме и пояснила, что действительно ФИО1 условия договора долевого участия выполнил в полном объеме, дом сдан в эксплуатацию, однако из-за обременений в виде запрета на совершение регистрационных действий, имеющихся в Управлении Росреестра по РСО-Алания, зарегистрировать квартиру ФИО1 не представляется возможным. Обременения наложены по выписке из УФССП по КБР, где находится ООО Трест «АЙ-БИ-СИ Промстрой». Имеется решение Арбитражного суда РСО-Алания, вступившее в законную силу, которым требования Треста удовлетворены только в части исключения из записи ЕГРП регистрации договора от 28.06.2017г. № субаренды земельного участка. Требования о признании недействительным самого договора, разрешения АМС <адрес> на строительство многоквартирного дома оставлены без удовлетворения. Просила учесть, что Трест вел авторский надзор по строительству дома, был автором проекта. Кроме того, Трест сам обратился в администрацию о согласии завершения строительства многоквартирного дома на земельном участке, переданному по договору субаренды от 08.12.2016г.

Представитель Управления Росреестра по РСО-Алания ФИО3, действуя на основании доверенности, пояснила, что в Управлении Росреестра по РСО-Алания зарегистрировано право собственности в 2014 году за Трестом «АЙ-БИ-СИ Промстрой» на 30% объекта незавершенного строительства по адресу <адрес> «Б» и договор аренды с АМС <адрес> на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0031607:139 в 2016 году, расположенный под данным объектом. 28.06.2017г. прошел государственную регистрацию договор субаренды №, по условиям которого ООО ТРЕСТ «АЙ-БИ-СИ Промстрой» передает указанный выше земельный участок ООО «АЗИМУТ-М» для завершения многоквартирного жилищного строительства. С 24.07.2017г. в Управление стали поступать договора участия в долевом строительства, заключенные ООО «АЗИМУТ-М» с дольщиками – физическими лицами. Было зарегистрировано 52 договора и установлены обременения в пользу участников долевого строительства. Последующие договора участия в долевом строительстве государственную регистрацию не прошли, т.к. были наложены обременения на государственную регистрацию на основании выписки УФССП по КБР. 03.12.2018г. выдано разрешение АМС <адрес> на ввод построенного дома в эксплуатацию. Однако обращение АМС <адрес> в 2019 году о постановке всего дома на кадастровый учет оставлено без удовлетворения из-за неотмененного и не прекращенного права собственности ООО Треста «АЙ-БИ-СИ Промстрой» на 30% объекта незавершенного строительством. В настоящее время в Управлении имеется обременение на сам дом ввиду зарегистрированного права собственности за Трестом на 30% незавершенного строительством объекта и на земельный участок в пользу дольщиков по договорам участия в долевом строительстве.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных прав правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в данной статье.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Федеральный закон от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Как следует из ст. 4 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 8 Федерального закона от ... N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Как установлено материалами дела и это не оспаривалось сторонами, 18.09.2006г. заключен договор аренды земельного участка №-а между АМС <адрес> и ООО ПСО «Эстетика» площадью 0,880га с кадастровым номером 15:09:031607:0006 по адресу <адрес><...>, позиция 10.

16.03.2007г. ООО ПСО «Эстетика» выдано разрешение на строительство многоквартирного дома на предоставленном земельном участке.

21.12.2011г. между АМС <адрес> и ООО ПСО «Эстетика» заключено соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 18.09.2006г. №-а. по условиям которого срок аренды Участка устанавливается на неопределенный срок.

Постановлением АМС <адрес> за № от 09.06.2012г. указанный выше земельный участок был разделен на два самостоятельных площадью 0,38га и 0,5га.

Согласно сведениям Управления Росреестра по РСО-Алания при разделе земельного участка площадью 0,880га с кадастровым номером № земельному участку площадью 0,38га присвоен кадастровый №, а земельному участку площадью 0.5га присвоен кадастровый №.

Из свидетельства о государственной регистрации права собственности от 28.11.2014г. следует, что на основании Постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 31.10.2014г. за ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект со степенью готовности 30% по адресу <адрес>32 микрорайон позиция 10.

Постановлением АМС <адрес> от 02.12.2015г. № право аренды ООО ПСО «Эстетика» на земельный участок с кадастровым номером 15:09:031607:139 площадью 0,38га прекращено, и данный участок передан в аренду ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» сроком на три года для завершения многоквартирного жилищного строительства.

На основании вышеуказанного Постановления ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» заключает договор аренды земельного участка № от 07.12.2015г. на срок по 02.12.2018г. для завершения многоквартирного жилищного строительства.

Согласно условиям договора аренды Арендатор имеет право сдавать участок в субаренду (п. 4.3.2), который подлежит регистрации в Управлении Росреестра по РСО-Алания в случае заключения его на срок более одного года.

Пользуясь своим правом ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» заключает договор субаренды № от 08.12.2016г. с ООО «Азимут-М» на срок 11 месяцев, для завершения многоквартирного жилищного строительства. Договор субаренды не подлежал государственной регистрации в Управлении Росреестра по РСО-Алания.

Однако, письмом за подписью Генерального директора ФИО4 за № от 08.12.2016г. ООО Трест ««Ай-Би-Си Промстрой» уведомляет АМС <адрес> о заключении договора субаренды с ООО «Азимут-М».

Далее договор субаренды был пролонгирован и заключен новый 28.06.2017г. сроком на 1 год 5 месяцев 10 дней (с 28.06.2017г. по 08.11.2018г.), который прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РСО-Алания 30.06.2017г.

ООО «Азимут-М» исполняя условия договора субаренды для завершения многоквартирного жилищного строительства заключает договора участия в долевом строительстве с физическими лицами, начиная с апреля 2017г., которые проходят в установленном законом государственную регистрацию.

С ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № от 15.08.2017г. на двухкомнатную квартиру с условным номером 4, площадью 94,3кв.м., позиция 10 в 1 подъезде на третьем этаже (п. 3.1 договора).

Согласно п. 4.1 стоимость квартиры определена в 2 357 500 рублей.

Как установлено в судебном заседании ФИО1 выполнил условия договора, и им была внесена указанная сумма в ООО «Азимут-М» 28.08.2017г. (квитанция от 28.08.2017г.).

В соответствии с п. 3.1 Застройщик обязался не позднее ...г. передать ФИО1 в собственность квартиру и завершить строительство и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 20.06.2018г. (п. 8.3.1).

03.12.2018г. выдано разрешение АМС <адрес> о вводе в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома (72-квартирный дом).

АМС <адрес> № от 14.12.2018г. земельному участку с кадастровым номером 15:09:031607:139 и расположенному на нем многоквартирному жилому дому, принадлежащим ООО «Азимут», присвоен юридический адрес РФ РСО-Алания <адрес> «Б». Внутридомовая нумерация 72-х квартир присвоена согласно техническому плану от 31.10.2018г.

По акту приема-передачи от 20.01.2019г. ФИО1 принял от ООО «Азимут-М» двухкомнатную <адрес> общей площадью 94,3кв.м. по адресу <адрес> «Б» в 1 подъезде на 3-ем этаже.

04.02.2019г. ФИО1 подана Претензия в ООО «Азимут-М» об оформлении квартиры за ним в установленном законом порядке в 10-ти дневный срок.

Претензия оставлена без удовлетворения, в связи с чем ФИО1 обратился с настоящими требованиями в суд.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 признала исковые требования в полном объеме, пояснив, что право собственности ФИО1 ими не оспаривается.

Последствия признания иска, предусмотренные ст. ст. 39 и 173 ГПК РФ им разъяснены и понятны. Признание иска права и законные интересы иных лиц не нарушает.

Заявление о признании ответчиком иска не противоречит закону, а с учетом исследованных в судебном заседании доказательств и обстоятельств дела суд считает, что признание иска не нарушает права и законные интересы иных лиц, а поэтому оно принято судом.

Судом принимается во внимание также пояснения представителя Управления Росреестра по РСО-Алания о невозможности регистрации права собственности, т.к. изначально земельный участок имел кадастровый №, разделенный в последующем на два самостоятельных с присвоением кадастровых номеров № После ввода объекта в эксплуатацию, АМС <адрес> ставит на кадастровый учет весь многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером № и происходит наложение на земельный участок с № более того, имеется не прекращенное зарегистрированное право ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» на 30% готовности незавершенного строительством объекта и обременения по постановлению судебного пристава-исполнителя УФССП по Кабардино-Балкарской Республике.

Суд учитывает и вступившее в законную силу Решение Арбитражного суда РСО-Алания № А61-542/2018г., которым в удовлетворении требований ООО Трест «Ай-Би-Си Промстрой» о признании недействительными договора от 28.06.2017г. субаренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:031607:139 и разрешения АМС <адрес> от 28.12.2016г. на строительство 72-квартирного жилого дома по адресу <адрес> 31-32 микрорайон <адрес> позция 10 отказано.

Таким образом, суд считает установленным, что ООО «Азимут-М» на основании действующих документов завершил строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств дольщиков, в том числе ФИО1, который условия договора участия в долевом строительстве № выполнил в полном объеме, многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Однако право собственности ФИО1 на переданную ему по акту приема-передачи от 20.01.2019г. квартиру зарегистрировать не может по независящим от него обстоятельствам.

Следовательно, исковые требования ФИО1 обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме с учетом общей площади квартиры по техническому паспорту по состоянию на 13.05.2019г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.193-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – <адрес>, общей площадью 94,0 кв.м., расположенную на 3 этаже в 1 подъезде на земельном участке с кадастровым номером 15:09:031607:139 в многоквартирном жилом доме по адресу РСО-Алания <адрес> «Б».

Настоящее решение является основанием для Управления Росреестра по РСО-Алания для постановки на государственный регистрационный учет и выдачи ФИО1 документа о праве собственности на указанную выше квартиру.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца со дня изготовления его в мотивированном виде.

Судья Тотрова Е.Б.