Решение № 3А-1336/2019 3А-372/2020 3А-372/2020(3А-1336/2019;)~М-987/2019 М-987/2019 от 8 декабря 2020 г. по делу № 3А-1336/2019

Дело №3а-372/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 декабря 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при секретаре Романове Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-372/2020 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственность «Терминал-Сервер», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Терминал-Сервер» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих на праве собственности объектов недвижимости трех земельных участков, расположенных по адресу: <данные изъяты>. Просило установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14 мая 2018 года.

В судебное заседание представитель административного истца ООО «Терминал-Сервер» не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, не возражал против доводов судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, не согласился с выводами судебной экспертизы, представил замечания в письменном виде.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание также не явился, просили дело рассмотреть в отсутствие представителей. С выводами судебной оценочной экспертизы не согласились, направили замечания в письменном виде.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки:

с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 35 889 +/- 66 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение производственных, торговых и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов;

с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 34 428 +/- 65 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение производственных, торговых и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов;

с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 28 613 +/- 59 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение производственных, торговых и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов.

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №105019003, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 14 мая 2018 года в размере 40 375 000 рублей.

Согласно отчету об оценке №105019001 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 14 мая 2018 года составляет – 38 731 500 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке №105019002 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 14 мая 2018 года составляет – 32 190 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости утверждена актом №004д от 29 марта 2019 года и составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 69 588 053,22 рубля;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 68 838 863,48 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 55 835 694,33 рублей.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда от 12 ноября 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Лаборатория права», эксперту ФИО1

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость спорных земельных участков отлична, от кадастровой стоимости и стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением повторной судебной оценочной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны участников процесса представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Не доверять представленному заключению судебной экспертизы, а также письменным пояснениям эксперта ФИО1 не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленные на экспертизу отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся оценщиком первой категории, кандидатом экономических наук, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» указал на то, что в соответствии с вопросом №2 Эксперту необходимо было определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на 14 мая 2018 года. В соответствии с п. 10 ФСО №7 «Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах. к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.». Однако на стр. 29-37 экспертизы экспертом проведено исследование рынка объектов исследования по состоянию на май 2017 г. т.е. ровно за год до даты исследования. Рынок недвижимости Московской области является одним из самых активных и насыщенных в России. Использование рыночных данных актуальных за год до даты опенки нарушает требования п. 11 ФСО №7.

При этом, эксперт ФИО1 пояснил, что Аналитические данные приведены в период, произошедший до даты оценки, что не противоречит требованиям ФСО. Аналитические данные представлены для сегмента рынка, к которому относится объект исследования - рынок земельных участков промышленного. Данная информация не нарушает п. 5 ФСО №3.

Согласно второму замечанию, эксперт не провел идентификацию Объектов-аналогов №1 и 2, на Карте градостроительного зонирования и кадастровой карты Московской области и как следствие не проанализировал несколько главных ценообразующих факторов.

В соответствии с доводами письменных пояснений эксперта, объект-аналог №1, согласно тексту объявления имеет сопоставимый с объектом исследования вид разрешенного использования: для строительства производственных и складских зданий строений сооружений и обслуживающих их объектов.

Данные о новом ВРИ и границах участка могут быть не внесены в государственный кадастр, именно поэтому Экспертом использовались данные изложенные в объявлении о продаже данного аналога, так как в данном объявлении информация максимально развернутая.

Также, как видно из предоставленного выше объявления, к объекту- аналогу №1 имеется организованный подъезд, также как и к объектам исследования.

Согласно фотографиям имеющимся в объявлении о продаже объекта- аналога №2, данный земельный участок является незастроенным, также как и объект исследования, а соответственно, применение корректировки не требовалось.

Согласно данным объявления о продаже объекта-аналога №1, ограничения/обременения на данный участок не установлены. В тексте объявления о продаже объекта-аналога №2 информация об ограничениях отсутствует, исходя из чего эксперт исходил из предположения об отсутствии ограничений/обременений, так как данный фактор является существенным и его, как правило, продавцы указывают при реализации подобных объектов. Что же касается объекта-аналога №3, то согласно данным Росреестра, ограничения на данный земельный участок не установлены.

Эксперт ФИО1 не согласился с доводам представителя Министерства имущественных отношений Московской области о том, что согласно информации, содержащейся в выписках по объектам недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты><данные изъяты>. <данные изъяты> датой определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости является 31.12.2018. в то время как в рассматриваемом Заключении стоимость определена по состоянию на 14.05.2018 (согласно выпискам. 14.05.2018 является датой постановки объектов на кадастровый учет).

В ответ на указанный довод ФИО1 пояснил, что согласно данным определения Московского областного суда от 27.08.2020, перед экспертом ставился вопрос об определении рыночной стоимости непосредственно на 14.05.2018 года. Кроме этого, в соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, имеющихся в материалах дела, предоставленных судом, дата определения кадастровой стоимости 14.05.2018.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 27 августа 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственность «Терминал-Сервер», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, поданное в Московский областной суд 27 августа 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 35 889 +/- 66 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение производственных, торговых и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов, определенную по состоянию на 14 мая 2018 года в размере 41 263 378 (сорок один миллион двести шестьдесят три тысячи триста семьдесят восемь) рублей;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 34 428 +/- 65 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение производственных, торговых и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов, определенную по состоянию на 14 мая 2018 года в размере 49 990 282 (сорок девять миллионов девятьсот девяносто тысяч двести восемьдесят два) рубля;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 28 613 +/- 59 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: размещение производственных, торговых и административных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов, определенную по состоянию на 14 мая 2018 года в размере 40 233 455 (сорок миллионов двести тридцать три тысячи четыреста пятьдесят пять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2020 года.