Решение № 2-676/2025 от 30 сентября 2025 г. по делу № 2-922/2024~М-682/2024

Дело №2-676/2025

УИД 26RS0013-01-2024-001135-42


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 сентября 2025 года город Железноводск

Железноводский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Бобровского С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колесниковой М.С., помощником судьи Прониной А.В.,

с участием:

истца ФИО9,

представителей истца ФИО10, ФИО11,

ответчика ФИО12,

представителя ответчика ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к ФИО12, ФИО14 о признании недействительным договора купли-продажи, признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратилась в суд к ФИО12, ФИО14 с иском о признании недействительным договора купли-продажи, признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование исковых требований, которые она уточнила ДД.ММ.ГГГГ, указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО12 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>Г, <адрес>. Стоимость квартиры составила 1 500 000 рублей. Денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи были выплачены ответчику до подписания соглашения, о чем свидетельствует пункт 4 вышеупомянутого договора купли-продажи. Поскольку стороны достигли всех существенных условий, указанных в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ данный договор был собственноручно подписан сторонами и совместно сдан на регистрацию в отдел № Управления Росреестра по <адрес>. ФИО12 заверила истца, что после подписания договора и сдачи всех необходимых документов в отделение Росреестра, переход права собственности на вышеуказанную квартиру был осуществлен.

После заключения договора купли-продажи была произведена передача жилого помещения во владение истца. Истец по настоящее время проживает в приобретенной квартире, несет бремя по ее содержанию.

ДД.ММ.ГГГГ в ходе обращения в МФЦ с целью переоформления спорной квартиры истцу стало известно, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию, поскольку после сдачи всех необходимых документов ответчиком ФИО12 в одностороннем порядке было подано заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате ранее представленных документов. На данном основании истцу было отказано в государственной регистрации права на квартиру. Уведомление об отказе в государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку истцом никаким образом не были существенно нарушены условия договора, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен на тех условиях, которые предварительно согласовали стороны.

Несмотря на то, что жилая площадь была передана во владение истца, где и находится по настоящее время, ФИО12 отказывается участвовать в регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В отсутствии ответчика истец не имеет возможности зарегистрировать данный договор, поскольку присутствие ответчика обязательно. На данном основании истец вынужден обратиться в суд с целью регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ без участия стороны договора ФИО12

В ходе очередного обращении к ФИО12 с целью урегулирования данного спора мирным путем истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ данная квартира была продана ответчику ФИО14

Считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой по следующим основаниям.

После подписания между договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была передана истцу во владение и пользование, она вселилась в нее и до настоящего времени проживает в ней со своим родным братом, полностью несет бремя содержания жилого помещения, оплачивает коммунальные и иные платежи, таким образом фактически приступила к осуществлению прав собственника.

Вместе с тем, из анализа обстоятельств заключения между ФИО12 (продавец) и ФИО14 (покупатель) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также поведения сторон данной сделки можно установить следующее.

Согласно п. 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец получила от покупателя оплату, в размере 4 000 000,00 руб. до подписания данного договора.

Относительно обстоятельств приобретения ФИО24 спорной квартиры, ФИО23 пояснила суду, что осмотр спорной квартиры непосредственно перед покупкой ФИО24 не производился, равно как фактически квартира ему во владение не передавалась (ключи, какие-либо документы), что противоречит условиям п. 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Считает, что действия ФИО12 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО9, а в последующем при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО14, содержат признаки злоупотребления правом и были совершены исключительно с намерением причинить вред истцу, в связи, с чем нарушают положения статей 1 и 10 ГК РФ, а сделка по отчуждению спорной квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой в соответствии со статьями 10, 168 ГК РФ.

На основании изложенного, просит суд признать недействительным договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО14 в отношении квартиры, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>Г, <адрес>. Признать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО9 в отношении квартиры, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>Г, <адрес>. Признать право собственности ФИО9 на квартиру, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>Г, <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО9 и ее представители – ФИО10 и ФИО11 ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, в уточненном исковом заявлении и в письменных пояснениях по делу поддержали заявленные исковые требования в полном объеме и просили суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО12 в судебном заседании поддержала ранее представленные суду возражения, из которых следует, что она являлась собственником квартиры в <адрес>Г по <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 купил у нее вышеуказанную квартиру за 4 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права собственности ФИО14 на спорную квартиру и на момент подачи ФИО9 иска от ДД.ММ.ГГГГ регистрация права собственности на спорную квартиру в установленном законом порядке была произведена за ФИО14

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО9 заключен договор купли-продажи этой же квартиры. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1500000 рублей. Однако государственная регистрация права собственности ФИО9 в установленном законом порядке не проведена. После подписания между ФИО22 и ФИО23 договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и передачи в Росреестр ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права была приостановлена для погашения в ЕГРП регистрационной записи об ипотеке в силу закона. Государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ. (уведомление №№/2 от ДД.ММ.ГГГГ)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 вынуждена была обратиться в отдел № Управления Росреестра с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации права собственности ФИО9 на спорную квартиру в виду того, что ФИО9 не исполнила свои обязательства по оплате цены договора купли-продажи (заявление прилагается).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра отказано в осуществлении государственной регистрации права собственности ФИО9 на спорную квартиру, при этом указанное уведомление получено ФИО9 и приобщено к материалам дела.

Таким образом, утверждение истца о том, что она узнала, что договор от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию только ДД.ММ.ГГГГ не соответствует действительности и противоречит представленным ФИО9 доказательствам (л.д.16).

Ссылка ФИО9 при признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на норму ст. 170 ГК РФ, мнимость, также не соответствует фактическим обстоятельствам.

Так решением Железноводского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (сын) признан прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: СК, <адрес>Г, <адрес>. На основании указанного решения ФИО12 обратилась в органы МВД для снятия ФИО1 с регистрационного учета.

Так же после не состоявшегося перехода права собственности к ФИО9, последняя попросила ФИО12 разрешить ей проживать в данной квартире на условиях найма. За проживание в указанной квартире ФИО22 оплачивала ФИО23 ежемесячно (что подтверждается переводами на карту ФИО12 от ФИО9). Однако позже и эти платежи ФИО9 перестала вносить. На неоднократные просьбы освободить квартиру давала бесконечные обещания.

Утверждение истца о том, что она несла бремя содержания спорной квартиры задолженностью за жилищно-коммунальные услуги, задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 134 710,19 руб.

Считает, что истец, заявляя о признании оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, не указала какие конкретно обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности поведения покупателя ФИО14

При этом доказательств того, что ФИО14 знал о существовании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также о наличии притязаний на спорное имущество третьих лиц, материалы дела не содержат.

Указывает в своих возражениях, что продавец заключил два договора купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, при этом государственная регистрация перехода права собственности осуществлена на основании одного из указанных договоров, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО14 в связи с чем считает, что надлежащим способом защиты прав другого покупателя являлось предъявление требования к продавцу о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО9 отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО12 - ФИО13 исковые требования не признала и просила суд отказать в их удовлетворении.

Ответчик ФИО14 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, с ходатайством об отложении рассмотрения дела в суд не обращался, ранее представил суду возражения (том 1 л.д.217-222).

Третье лицо - Управление Росреестра по <адрес>, будучи надлежащим образом извещенным о дате и месте проведения слушания в судебное заседание своего представителя не направило, о причинах неявки суду не сообщило, своей позиции по заявленным требованиям не высказало.

Выслушав пояснения истца и ее представителей, ответчика и ее представителя, оценив фактические обстоятельства, исследовав представленные суду письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Рассматривая исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО14 суд не находит оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО12 принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>Г, <адрес>.

Как следует из договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, представленного филиалом ППК «Роскадастр» по <адрес> с материалами реестрового дела на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>Г, ФИО12 за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ 24 (ПАО) купила у ФИО2 спорную квартиру за 1500000рублей.

Из закладной следует, что залогодателем-должником по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ для приобретения <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>Г, является ФИО12, первоначальным залогодержателем в рамках закладной является Банк ВТБ 24 (ПАО).

Согласно справке, выданной Банком ВТБ задолженность ФИО12 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ полностью погашена, договор закрыт ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 заключила договора купли-продажи спорной квартиры с ФИО14 Согласно пункту 3 договора по соглашению сторон указанный объект недвижимости оценивается и продается за 4000000 рублей, которые переданы покупателем продавцу, о чем свидетельствует справка Ставропольского филиала ПАО Сбербанк России подтверждающая взнос наличных денежных средств от имени ФИО8 ФИО3 на счет 40№, открытый на имя ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р., от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 600 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1400000руб.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры с кадастровым номером 26:31:020137:473 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО14 на основании договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации №). Запись регистрации актуальная.

Истец и ее представители, указывая в иске, в уточненном исковом заявлении и своих пояснениях, что сделка между ФИО12 и ФИО14 является недействительной (мнимой), поскольку с момента приобретения ФИО12 спорной квартиры в 2016 г. по настоящее время, ни ею, ни ФИО14 не предпринимались действия по вступлению во владение приобретенной жилой площадью. На протяжении всего этого времени истец и ее семья непрерывно, открыто владели, пользовались и распоряжались спорным недвижимым имуществом, несли бремя его содержания и сохранности. Факт проживания семьи истца в спорном жилом помещении подтверждается, в том числе, квитанциями об оплате коммунальных услуг. Ответчиками не предпринимались меры для защиты своих прав как собственников имущества, в том числе не заявлялись требования о снятии членов семьи истца с регистрационного учета и их выселению с занимаемой жилой площади. ФИО12 и ФИО14 как титульные собственники, на протяжении всего периода времени не несли бремя содержания и сохранности недвижимого имущества, не производили оплату коммунальных услуг и налогов. Кроме того, ответчики никогда не проживали и не были зарегистрированы в спорной квартире, не предпринимали попыток к вселению, попыток продать жилое помещение, либо сдать его в наем.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из п. 2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» судам указано, что следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст.170 ГК РФ.

Из п.8 указанного постановления следует, что согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст.170 ГК РФ).

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих сторон мнимой сделки. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся, поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств по правилам ст.67 ГПК РФ.

Оценив в совокупности в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ письменные оказательства, представленные сторонами спора, выслушав пояснения сторон, заслушав свидетелей ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, суд не находит оснований для признания сделки купли-продажи объекта недвижимости квартиры, площадью 52.9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>Г, <адрес>, совершенной ДД.ММ.ГГГГ, недействительной по признакам ее мнимости, либо притворности.

Доводы искового заявления о том, что о продаже ФИО12 квартиры ФИО14 истцу не было известно, и она узнала о данной сделке только ДД.ММ.ГГГГ в ходе обращения в МФЦ, не могут являться основаниями для признания оспариваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной по основаниям ее мнимости или притворности, поскольку доказательств того, что спорный договор заключен формально и юридических последствий не имеет, а также совершен для прикрытия иной сделки, материалы дела не содержат.

Наличие денежных средств у ФИО14 на приобретение квартиры у ФИО12 и факт передачи денежных средств подтверждаются справкой Ставропольского филиала ПАО Сбербанк России подтверждающей взнос наличных денежных средств от имени ФИО8 ФИО3 на счет 40№, открытый на имя ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р., от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 600 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 400 000 руб.

В связи с указанным у суда не возникает сомнений по обстоятельствам заключения сделки, по основаниям ее мнимости, либо притворности.

Договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключен ФИО12 и ФИО14 в письменной форме, все существенные условия договора сторонами согласованы и указаны в договоре. Денежные средства по договору 4 000 000 рублей переданы покупателем продавцу в полном объеме, что следует из справки Сбербанка. Договор зарегистрирован регистрирующим органом - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при указанных обстоятельствах, исходя из смысла статьи 170 ГК РФ и разъяснений к ней, в соответствии с которыми воля всех участников сделки должна быть направлена на прикрытие иной сделки, оснований для признания сделки притворной у суда не имеется, воля сторон заключенной сделки была направлена на достижение одних и тех же правовых последствий, поскольку какой-либо иной сделки между сторонами не предполагалось, целью заключения договора был переход права собственности в отношении квартиры, площадью 52.9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>Г, <адрес>, от ФИО12 к ФИО14 по заранее оговоренным между ФИО12 и ФИО14 условиям договора.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

По данному делу оснований для признания сделки мнимой судом также не установлено, злоупотребление правом со стороны ФИО12 не доказано, никаких доводов и обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности покупателя имущества ФИО14, либо о его намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения в деле не имеется. Платежеспособность, наличие у покупателя денежных средств в размере 4 000 000 рублей, подтверждается письменными доказательствами по делу, указанные денежные средства были переданы ФИО12, о чем свидетельствует текст договора и справка Ставропольского отделения ПАО Сбербанк.

Доводы истца о мнимости сделки купли-продажи квартиры по причине того, что сделка совершена между ФИО12 и ее бывшим зятем ФИО14, суд признает несостоятельными, поскольку действующим законодательством не установлен запрет на отчуждение имущества между родственниками путем заключения сделки купли-продажи.

Иные доводы и возражения сторон не имеют правового значения для рассмотрения настоящего искового требования.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что действия ФИО12 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО9, а в последующем при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО14, содержат признаки злоупотребления правом и были совершены исключительно с намерением причинить вред истцу, в связи, с чем нарушают положения статей 1 и 10 ГК РФ, а сделка по отчуждению спорной квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой в соответствии со статьями 10, 168 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований по данным основаниям, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

Положениями ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.

В п. п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Недействительная сделка, в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Истец не является стороной договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО12 и ФИО14

Между тем, в соответствии с разъяснениями п. 78 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец в качестве основания недействительности договора ссылается на ст. 10 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Положения указанной нормы предполагают недобросовестное поведение (злоупотребление) правом с обеих сторон сделки, а также осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Исходя из содержания приведенных норм под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченных лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

Для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам, а также очевидно злонамеренный сговор собственника и третьего лица, направленный на нарушение прав истца, и недобросовестное вмешательство такого третьего лица в чужие договорные отношения.

При этом злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Приведенная норма возлагает обязанность доказывания неразумности и недобросовестности действий участника гражданских правоотношений на лицо, заявившее такие требования.

Таким образом, для данного поведения характерны намерения причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Доказательств осведомленности ФИО14 о заключенном между ФИО12 и ФИО9 договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истцом суду не представлено.

Доказательств сознательных и целенаправленных действий ФИО12 исключительно с целью причинения вреда истцу суду также не представлено.

ФИО12 в виду того, что ФИО9 не исполнила свои обязательства по оплате цены договора купли-продажи, предлагала истцу реализовать ее права на заключение договора купли-продажи, что истцом не опровергнуто в судебном заседании и косвенно подтверждается показаниями свидетеля ФИО15 в части передачи размера денежных средств и лишь ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 обратилась в отдел № Управления Росреестра с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации права собственности ФИО9 на спорную квартиру.

На основании изложенного отсутствуют основания для признания оспариваемой сделки недействительной и по ст. 10 ГК РФ.

Таким образом, бесспорных доказательств в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ истцом в подтверждение заявленных требований, не представлено.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО12 и ФИО14.

Рассматривая требование о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО9 в отношении спорной квартиры, то суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО12 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>Г, <адрес>, площадью 52,9 кв.м., кадастровый №.

Согласно п.4 договора купли-продажи покупатель купил квартиру за 1 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Данный договор был собственноручно подписан сторонами и сдан на регистрацию в отдел № Управления Росреестра по <адрес>.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-№ государственная регистрация прав была приостановлена в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> записи о государственной регистрации ограничения (обременения) - Ипотеки в силу закона, №peг. записи № от ДД.ММ.ГГГГ. «Залогодержателем» по указанной записи выступает - ПАО «Банк ВТБ», «Залогодателем» - ФИО12 на основании Договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ и отсутствием в представленном с заявлением №№ комплекте документов письменного согласия "Залогодержателя" - ПАО «Банк ВТБ». Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ №№5 отдела № Управления Росреестра по <адрес>, направленному в адрес ФИО9 в связи с истечением ДД.ММ.ГГГГ срока приостановления, указанного в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав и неустранением причины, препятствующей осуществлению государственной регистрации прав, продавцом ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ подано заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате ранее представленных документов.

Однако заявления о прекращении осуществления государственной регистрации и возврате ранее представленных документов покупателем ФИО22 подано не было и для прекращения осуществления государственной регистрации покупателю ФИО22 необходимо было подать заявление о прекращении осуществления государственной регистрации и возврате ранее представленных документов до истечения срока, указанного в «Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав» от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, чего ФИО9 осуществлено не было.

В связи с чем ФИО22 было отказано в государственной регистрации прав на которые были представлены вместе с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ №№.

Как установлено в судебном заседании и следует из пояснений ФИО12 ФИО9 не исполнила свои обязательства по оплате цены договора купли-продажи квартиры в 1500000рублей.

Как установлено судом из материалов дела и объяснений ФИО12 и ФИО9 денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были внесены на счет ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ в размере 900000 рулей, что подтверждается вышеуказанной выпиской.

К показаниям свидетеля ФИО8 в части передачи ей ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 1 500 000 рублей суд относится критически, так как она является родной сестрой истца ФИО9 и лицом заинтересованным в благоприятном для ФИО9 исходе дела.

Как следует из ее показаний, она ДД.ММ.ГГГГ передала ФИО12 в кассе банка денежную сумму в размере 1 500 000 рублей, которые ФИО12 передала в кассу. Расписка о передаче денежных средств не составлялась. Также пояснила, что ФИО23 сказала, что они еще должны ей какую-то сумму.

Как следует из выписки по операциям по карте Банка ВТБ, принадлежащей ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ ее счет был пополнен на 9 000 00 рублей.

Таким образом, исходя из обстоятельств, на которые истец ссылалась в обоснование своих требований, факт передачи ею денежных средств ФИО12 материалы гражданского дела не содержат.

Содержание п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в котором указано, что цена договора в размере 1 500 000 рублей уплачена покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора полностью, по мнению суда не свидетельствует о передаче денежных средств от покупателя с продавцу и полностью опровергается пояснениями сторон, а также показаниями свидетеля ФИО8

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что свои обязанности по договору ФИО9 не исполнила, приобретенную квартиру полностью не оплатила.

Так же, как следует из пояснений ФИО12, после не состоявшегося перехода права собственности к ФИО9, последняя попросила ее разрешить проживать в данной квартире на условиях найма. За проживание в указанной квартире ФИО9 оплачивала ФИО12 ежемесячно, однако и эти платежи ФИО9 перестала вносить. На неоднократные просьбы освободить квартиру давала бесконечные обещания.

Суд относится критически к приобщенным стороной истца платежным документам по оплате за коммунальные услуги, так как финансово-лицевой счет открывается на квартиру, а не на ее владельца, которому при этом присваивается код плательщика.

Обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении спорной квартиры, возникла после устного договора о найме с ФИО12, которая предоставила ФИО9 право на проживание.

Иные доводы и возражения сторон не имеют правового значения для рассмотрения настоящего искового требования.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе ФИО9 в удовлетворении требования о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с отказом в удовлетворении требования о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО9, требование о признании права собственности в отношении спорной квартиры также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО12, ФИО14 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО12 и ФИО14 в отношении квартиры, площадью 52.9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>Г, <адрес>, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО12, ФИО14 о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО12 в отношении квартиры, площадью 52.9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, д.ЗГ, <адрес>, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО9 о признании права собственности в отношении квартиры, площадью 52.9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>Г, <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Железноводский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 01 октября 2025 года.

Председательствующий, судья С.А. Бобровский