Решение № 3А-1783/2021 3А-1783/2021~М-1614/2021 М-1614/2021 от 20 сентября 2021 г. по делу № 3А-1783/2021

Дело ***а-1783/2021

22OS0000-01-2021-001627-11


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога.

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Выслушав показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из положений пункта 2 статьи 11 и статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица (включая индивидуальных предпринимателей) являются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, включая здание (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исходя из пунктов 1,2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.

Законом Алтайского края от 13 декабря 2018 года №97-ЗС «Об установлении единой даты начала применения на территории Алтайского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» такой датой установлено 01 января 2020 года.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №334-ФЗ).

ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость указанного здания на 01 января 2019 года определена в размере 13908670 рублей 20 копеек на основании приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года №97.

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В подтверждение размера рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке от 30 июля 2021 года №155-06.2021, подготовленный оценщиком ООО «Оценка плюс» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости на 01 января 2019 года составляет 3533342 рубля.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования. В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Итоговая стоимость 1 кв.м объекта оценки соотносится с результатом анализа рынка, проведенного оценщиком, и установленным диапазоном стоимости 1 кв.м объектов того же сегмента рынка. Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО2 выводы отчета подтвердила, пояснив, что диапазон цен удельного показателя стоимости сделок с торговыми объектами, предложений о продаже торговых объектов в сегменте рынка объекта оценки определен оценщиком на странице 40 отчета. Стоимость варьируется от 764,7 руб. за 1 кв.м до 6075,3 руб. за 1 кв.м. Указанная средняя стоимость за 1 кв.м рассчитывается без вычета стоимости земельного участка в составе здания, а также без применения корректировок. Поэтому нельзя сравнить указанную стоимость с торговой рыночной стоимостью объекта оценки. Анализ рынка, итогом которого является определение диапазон цен в сегменте рынка, имеет цель отразить лишь общие тенденции в сегменте рынка. Анализ тенденций на рынке недвижимости, выполненный компанией RID Analytics является доступным к приобретению для любого потребителя. Любая информация, содержащая в себе профессиональные анализы тенденций на рынке недвижимости, мониторинги цен, в том числе справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО3, являются платными, что является логичным и финансово справедливым. Активные пользователи указанной информации открыто могут приобрести указанные анализы и мониторинги. Федеральные стандарты оценки не содержат запрета на использование информации с платных ресурсов в отчетах об оценке. На странице 54 отчета об оценке оценщиком применяется корректировка на дату предложения, которая приравнивает стоимость на объекты аналоги в 2016 году к дате оценки. Применение предложений о продаже объектов аналогов, опубликованных отдаленно от даты оценки, не противоречит требованиям законодательства при условии применения корректировки на дату предложения. Метод сравнения продаж предполагает отбор наиболее схожих по характеристикам объектов-аналогов. Указанное правило отбора указано при характеристике применяемого метода оценки – метода сравнения продаж. Оценщиком отобрано три наиболее схожих по характеристикам объекта, в частности этажность, материал стен, физическое состояние стен, состояние отделки. Указанные ценообразующие факторы положены в основу при выборе аналогов. Оценщик не корректирует стоимость по указанным факторам в связи с их идентичностью. Корректировка в случае отличия указанных ценообразующих факторах у объекта оценки и объектов аналогов имеет большее значение. Корректировка на дату предложения составила -0,35%. Применение предложений о продаже объектов оценки за 2016 год позволяет уменьшить количество корректировок, а также их размер с целью получения более точного результата рыночной стоимости. На странице 56 оценщик приводит расчет корректировки на площадь, который произведен по данным Справочника оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Таблица 81 доказывает возможность использования в качестве объектов аналогов отличных по площади об объектов оценки. Указанная таблица позволяет учесть даже значительную разницу в площади объекта оценки и объектов аналогов. Несопоставимость объекта оценки и объекта аналога №1 по ценообразующим факторам не подтверждена. Кроме того, указано, что доходный подход предполагает определение рыночной стоимости, а также учет того обстоятельства, что стоимость единого объекта недвижимости определяется по формуле: земля + улучшения. На практике доля, приходящаяся на земельный участок, вычитается из рыночной стоимости единого объекта недвижимости и не имеет значение в рамках какого из подходов получена указанная рыночная стоимость единого объекта. В практике оценки использование указанных показателей для сравнительного подхода является корректным. Земельные участки под объектами аналогами №2 и №3 находятся в аренде, имеется возможность оформления в собственность, что указано в объявлениях о продаже. В связи с этим корректировка на объем передаваемых прав на земельные участки не учитывалась при вычитании из стоимости зданий стоимости земельных участков. Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости. Кроме того, лицами, участвующим в деле, не представлено сведений о наличии иных коэффициентов для корректировки либо объектов-аналогов с более сходными характеристиками с оцениваемым объектом, а также доказательства того, что в случае выбора таких объектов-аналогов рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, будет существенно отличаться от указанной в представленном им отчете об оценке. При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий. В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного объекта недвижимости. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судрешил: административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 3533242 рубля по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 августа 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 29 сентября 2021 года.