Решение № 3ГА-268/2025 3ГА-268/2025~М-162/2025 М-162/2025 от 4 июня 2025 г. по делу № 3ГА-268/2025

дело № 3га-268/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Уфа 29 мая 2025 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,

при секретаре судебного заседания Г.Э.Р.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об оспаривании решений ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 18 февраля 2025 года №№ №... об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и одновременно с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства нежилого здания равной рыночной стоимости по состоянию на 12 декабря 2024 года.

В обоснование требований административный истец указал, что является собственником объекта капитального строительства, по его мнению, установленная кадастровая стоимость здания превышает рыночную. Однако решением государственного бюджетного учреждения было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету №361-24 ООО «Агран-бизнес оценка». Полагает, что оспариваемое решение противоречит положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, а также Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представитель административного истца ФИО2 административный иск поддержал, просил удовлетворить, с заключением экспертизы согласен.

Представители административных ответчиков ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, представители заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, администрации городского округа город Уфа не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административного искового заявления.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 7 декабря 2023 года №713 установлена дата перехода к применению на территории Республики Башкортостан положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - с 1 января 2024 года.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №...:2488, расположенного по адресу: адрес

Актом ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об определении кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января 2023 года) № АОКС-02/2024/000531 от 1 ноября 2024 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером №...:2488 была установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2023 года в размере 95 243 585,9 рублей, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН 5 ноября 2024 года, дата начала применения кадастровой стоимости 21 октября 2024 года (том 1, л.д.27).

27 января 2025 года в ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости. К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» был приложен отчет № 361-24 ООО «Агран-бизнес оценка» об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства нежилого здания с кадастровым номером №...:2488 в размере 24 340 000 рублей.

18 февраля 2025 года ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» принято решение № ОРС-02/2025/000116 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (том 1 л.д.23-26).

Причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости. Анализ рынка проведен не в полном объеме. Оценщиком были проигнорированы альтернативные (в том числе более дорогие) предложения на рынке и не проанализирована возможность использования их в дальнейших расчетах, соответственно, уровень рыночных цен диапазона (средних, максимальных, минимальных значения) не подтверждён.

Итоговая величина стоимости отраженная в отчете (рыночная стоимость объекта оценки) не подтверждается.

3 марта 2025 года, с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО1 обратился в суд с настоящим административным иском.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 361-24 ООО «Агран-бизнес оценка» требованиям законодательства об оценочной деятельности, и установления рыночной стоимости объекта капитального строительства, судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту М.Л.Я. ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки».

В соответствии с заключением №790/2025 от 21 апреля 2025 года, подготовленным экспертом М.Л.Я. отчет №261-24 ООО «Агран-бизнес оценка» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и прав оценочной деятельности (том 1 л.д.161- 250, том 2 л.д.1-42).

К нарушениям, влияющим на стоимость объектов оценки экспертом отнесены следующие:

-в нарушение п.2.3 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет об оценке вводит в заблуждение относительно использования объекта-аналога №2 при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом. В тексте объявления о предложении к продаже аналога указано следующее: «По условиям продажи Сбербанк останется в качестве якорного арендатора на 70% площади здания (9,4 тыс. кв.м) по договору аренды сроком на 10 лет, фактически срок пребывания в обратной аренде 1,5 года. Арендуемые помещения займут часть цоколя, а также помещения с 1 по 8 этажи (3, 4, 5, 7, 8 этажи полностью)» (стр.35 отчета). Таким образом, при продаже данного объекта присутствуют нерыночные условия продажи (обязательство заключить с продавцом обратной аренды на определенных условиях); такие предпосылки, как отсутствие каких-либо чрезвычайных обстоятельств, отражающихся на величине цены сделки, не соблюдаются;

-в нарушение п.2.1 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет об оценке вводит в заблуждение относительно даты предложения объекта-аналога №2, использованного в расчетах рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу, так как в приложенных скринах отсутствует информация о дате размещения данного объекта-аналога (стр.34-35 отчета);

-в нарушение п.2.1 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет об оценке вводит в заблуждение относительно изложения всей существенной информации, использованной оценщиком при определении стоимости объекта оценки. В рамках отчета оценщик использует несколько источников информации для проведения корректировок. Однако в отчете об оценке отсутствует обоснование выбора источника информации для проведения корректировок в случае наличия аналогичных корректировок в двух справочниках одновременно; отсутствует указание на первоочередность применения источников информации (за исключением случаев отсутствия соответствующих корректировок в выбранном источнике информации);

-в нарушение п.2.3 ФСО VI, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года отчет об оценке вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на расположение относительно «красной линии» для объекта-аналога №2. Объект оценки расположен внутриквартально, в лесном массиве, на удалении от красных линий улиц города и транспортных пешеходных потоков. Объект сравнения №2 характеризуется расположением на красной линии и наличием высокого пешеходного и транспортного потока. Таким образом, к объекту-аналогу №2 требуется применение корректировки.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №...:2488 в размере 24 340 000 рублей, определенная в указанном отчете, экспертом не подтверждена.

По состоянию на 12 декабря 2024 года рыночная стоимость спорного нежилого здания определена экспертом М.Л.Я. в размере 28126637 рублей (том 2 л.д.5).

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы №790/2025 от 21 апреля 2025 года, подготовленное экспертом М.Л.Я.., соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт М.Л.Я. является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета, были отражены в оспариваемом решении ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 18 февраля 2025 года № №...

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО1 у ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО1 не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания оспариваемого решения ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 18 февраля 2025 года № №... незаконным, отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в рассмотрении дела выводы судебной оценочной экспертизы не оспаривают, ходатайств о назначении дополнительной и повторной экспертиз не заявляют.

При проведении оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства эксперт М.Л.Я. использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Экспертом был проведен анализ рынка с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети «Интернет», используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет», имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта капитального строительства и может быть положено в основу решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

Пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим принципом суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Разрешая заявленные административным истцом требования, оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает необходимым определить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №...:2488 - 28126637 рублей по состоянию на 12 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требований о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от 18 февраля 2025 года № №... об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №...:2488, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 декабря 2024 года в размере 28 126 637 (двадцать восемь миллионов сто двадцать шесть тысяч шестьсот тридцать семь) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова